??每次房地產(chǎn)市場回調(diào)，都會出現(xiàn)開發(fā)商的“降價潮”，許多地方政府也為此祭出“限跌令”。

??9月9日，據(jù)株洲日報報道，近期株洲多家企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，市住建局隨后對上述企業(yè)項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。

??除株洲外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近日，包括江蘇江陰、湖南岳陽等三四線城市，針對開發(fā)商降價等問題出臺政策或者約談了相關(guān)企業(yè)。2019年，安徽馬鞍山也曾出臺過相應(yīng)政策，對房價下跌幅度進(jìn)行限制。

??對于“限跌令”多出現(xiàn)在三四線城市的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)對三四線城市經(jīng)濟(jì)增長，投資和消費帶動性更強(qiáng)，對房地產(chǎn)下滑的容忍度比較低。相比一二線重點城市，三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅單一，而且比較傳統(tǒng)、升級很慢，地產(chǎn)繁榮并依靠這個行業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動了上下游投資和消費、就業(yè)增長，對這些城市非常重要。

??“限跌”集中在三四線城市

??據(jù)株洲日報報道，近日，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序。株洲市住建局隨后對上述企業(yè)項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。

??對此，株洲市住建局要求上述企業(yè)全面整改，內(nèi)容包括，立即停止違規(guī)銷售行為，強(qiáng)化建筑施工質(zhì)量，確保樓盤品質(zhì)；下架所有涉嫌低價銷售的房源信息；加強(qiáng)內(nèi)部管理，對所有房源進(jìn)行清理，依法依規(guī)發(fā)布房源信息；加強(qiáng)門店和從業(yè)人員管理，規(guī)范銷售服務(wù)行為，不得誘導(dǎo)消費者購買不符合交易條件的房屋；強(qiáng)調(diào)作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，自覺維護(hù)購房者權(quán)益。

??此前，還有江陰、岳陽、惠州、唐山等城市先后出臺“限跌令”，以保障市場平穩(wěn)運行。將時間再往前推，2019年，安徽馬鞍山等城市也出臺過相應(yīng)政策，對房價下跌幅度進(jìn)行限制。

??“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，一般情況下，它只發(fā)生在庫存較高、去化較難的城市。

??以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月份，江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，全市住宅去化周期大約在28個月左右。

??李宇嘉認(rèn)為，三四線城市地產(chǎn)繁榮的帶動效應(yīng)更明顯，居民家庭消費很大程度上是購房和裝修帶來的消費。這時候地產(chǎn)下行，以往常更接受不了。而且，房地產(chǎn)回升會帶動建材、裝修、家具、家電等行業(yè)的回升，也會推動消費增長，相比一二線重點城市，三四線城市在這個方面表現(xiàn)得更為突出。

??他表示，這幾年房地產(chǎn)市場不錯，除了剛需和換房需求外，很大程度上靠漲價預(yù)期。因為各個城市的房子建了很多。如果房價出現(xiàn)下跌，土地再想賣個好價錢，維持土地市場的穩(wěn)定，就很難。當(dāng)下開發(fā)商資金緊張，如果未來預(yù)期不好，更不會拿地了。

??另外，當(dāng)前各城市的就改趨勢也是促成上述現(xiàn)象的原因之一。目前，各地大規(guī)模推進(jìn)舊改，所有的舊改成本，多數(shù)是靠未來的商品房來買單。如果房價下跌，未來推出的商品房可能不會好賣，企業(yè)參與舊改的積極性就會降低。

??“三穩(wěn)”是樓市調(diào)控目標(biāo)

??中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，全國100個城市新建住宅平均價格為16152元/平方米，環(huán)比上漲0.20%。二手住宅平均價格為16011元/平方米，環(huán)比上漲0.34%。盡管受到調(diào)控影響，新建住宅和二手住宅的漲幅相比此前有所收窄，但全國平均房價總體仍處在上升通道中。

??與全國平均水平相異的是，8月11日，岳陽市針對該市房地產(chǎn)市場，推出限制價格下跌的政策。具體為，新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

??這背后顯然是岳陽樓市去化的低迷。房天下數(shù)據(jù)顯示，整個8月份，岳陽市新房共成交1176套，環(huán)比下降35.88%，同比去年8月，下降36.09%；成交面積13.7萬平方米，環(huán)比下降34.85%，同比去年8月，下降35.16%。8月，岳陽樓市共有6盤入市，截至9月6日，庫存量達(dá)到18671套，處在高位。

??當(dāng)前，并不是所有城市房價都在上漲，部分城市反而面臨去庫存的壓力。岳陽的房地產(chǎn)市場去庫存壓力大，結(jié)果導(dǎo)致房企營銷出現(xiàn)亂象，紛紛打價格戰(zhàn)，結(jié)果導(dǎo)致了各類交易秩序的混亂。理性看待 “限跌令”，對于我們更全面看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場是有積極作用的，即房價大漲大跌都要面臨管控，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在今年三月份指出，要堅持問題導(dǎo)向，加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時采取針對性措施，引導(dǎo)好預(yù)期，堅決遏制投機(jī)炒房。要完善調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)住房和人口、土地、金融政策協(xié)同，形成政策合力。要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，增強(qiáng)工作積極性、主動性、創(chuàng)造性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

??李宇嘉認(rèn)為，不管對中央來說，還是對地方來說，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標(biāo)。大漲大跌都是不可取的，都可能會引發(fā)市場預(yù)期波動，并將這種漲跌進(jìn)一步強(qiáng)化。也就是說，如果出現(xiàn)明顯下跌，可能會因為市場的預(yù)期，導(dǎo)致進(jìn)一步下跌，形成下跌的循環(huán)。必須要通過政府的干預(yù)，阻止這種預(yù)期的形成和循環(huán)。

??樓市在歷史最高位運行，各方對穩(wěn)定的訴求很高。其公共屬性、外部性開始顯現(xiàn)，政策調(diào)控的頻率越來越高，力度越來越大了。李宇嘉表示，不管是對于快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價營銷，這也不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預(yù)一定是有效的。