市場(chǎng)江小亭 2021-09-26 12:27:26 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??東莞公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售有多難?
??近日,記者發(fā)現(xiàn)不少宣傳信息,部分存在蹭熱購(gòu)買(mǎi)佛山公寓可落戶,已試圖同步帶動(dòng)?xùn)|莞公寓熱度。據(jù)了解,該消息實(shí)則為佛山取消購(gòu)房入戶,改為積分制入戶,其中購(gòu)買(mǎi)公寓也可獲取相應(yīng)積分,不過(guò)該政策早于2018年11月便發(fā)布,且于2019年已正式實(shí)施。
??據(jù)記者了解,此時(shí)市場(chǎng)拿出來(lái)炒作主要緣于東莞公寓庫(kù)存高漲,去化艱難;截至8月底,東莞公寓存量已達(dá)91萬(wàn)平方米,以平均50平方米單套面積計(jì)算,總套數(shù)接近2萬(wàn)套。去化緩慢,8月份公寓成交2.61萬(wàn)平方米,同比下跌4成。
??存量龐大的公寓產(chǎn)品正成為開(kāi)發(fā)企業(yè)最大難點(diǎn)。
??成交均價(jià)跌至4年前水平
??據(jù)中原大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2021年上半年,東莞公寓成交均價(jià)已回落至約1.6萬(wàn)元/平方米,其中不乏個(gè)別高價(jià)且相對(duì)熱點(diǎn)項(xiàng)目拉高均價(jià)。分析2014年至2021年上半年?yáng)|莞公寓成交均價(jià)走勢(shì)圖可以看出,近年公寓成交均價(jià)整體呈現(xiàn)不升反降趨勢(shì),2021年上半年?yáng)|莞公寓成交均價(jià)已低于2017年平均水平。
??房?jī)r(jià)漲幅方面,2014年至2021年,住宅均價(jià)從8460元/平方米上漲至2.6萬(wàn)元/平方米,近8年漲幅超200%;公寓均價(jià)則從2014年的7734元/平方米上漲至如今的1.6萬(wàn)元/平方米,整體漲幅為住宅價(jià)格一半。
??供應(yīng)方面,東莞8月公寓供應(yīng)套數(shù)超2000套,創(chuàng)歷史同期新高,加上“金九銀十”到來(lái)多項(xiàng)目維持較大轉(zhuǎn)介力度,部分項(xiàng)目持續(xù)推出特價(jià)房或直接降價(jià)刺激成交下,全月公寓成交2.61萬(wàn)平方米,但同比仍下跌4成。
??反觀過(guò)去幾個(gè)月成交套數(shù)排行,項(xiàng)目單月成交10余套便能躋身10強(qiáng)行列。
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??面對(duì)銷(xiāo)售壓力較大的公寓市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商陸續(xù)開(kāi)始“花式銷(xiāo)售”,包括一些捆綁銷(xiāo)售模式重現(xiàn)市場(chǎng)。
??以萬(wàn)江天健閱江來(lái)為例,目前住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售已幾乎告罄,考慮到公寓產(chǎn)品較難去化,據(jù)已購(gòu)購(gòu)房者反應(yīng),購(gòu)買(mǎi)住宅開(kāi)發(fā)商要求需捆綁5號(hào)樓公寓才能享有購(gòu)買(mǎi)資格,即以住宅熱度帶動(dòng)公寓銷(xiāo)售。
??9月18日,東莞市住建局于陽(yáng)光熱線平臺(tái)進(jìn)行直播,在問(wèn)答環(huán)節(jié),便有網(wǎng)友就天健項(xiàng)目捆綁銷(xiāo)售行為進(jìn)行投訴。該位業(yè)主表示,天健閱江來(lái)除了捆綁公寓出售、單價(jià)高于同類(lèi)產(chǎn)品外,目前還存在貨不對(duì)板情況,希望退回已繳納房款。
??針對(duì)網(wǎng)友提問(wèn),東莞市住建局局長(zhǎng)謝曉明回復(fù)稱(chēng),“如反映情況屬實(shí)一定會(huì)查明,發(fā)現(xiàn)一起嚴(yán)肅處理一起,震懾一大批,管住一大片,決不手軟?!?/p>
??相對(duì)于捆綁銷(xiāo)售的“高風(fēng)險(xiǎn)”,去化難背景下,“價(jià)格戰(zhàn)”無(wú)疑是公寓產(chǎn)品促銷(xiāo)的關(guān)鍵,由此而來(lái)是層出不窮的特價(jià)房、工抵房等,試圖通過(guò)低價(jià)噱頭吸引購(gòu)房者關(guān)注。
??值得注意的是,伴隨樓市下行,特價(jià)房、折扣同樣頻繁出現(xiàn)在住宅市場(chǎng)。
??“特價(jià)房基本在樓盤(pán)均價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,天地樓層的特價(jià)單元成為當(dāng)下東莞新房樓盤(pán)促銷(xiāo)主要方式?!睎|莞中原戰(zhàn)略中心總經(jīng)理車(chē)德銳表示。
??“特價(jià)房除了是一些不好樓層、朝向外,還有可能是‘噱頭’,吸引購(gòu)房者到現(xiàn)場(chǎng),再告知該房源已經(jīng)賣(mài)完,繼而推薦其他單元”一房產(chǎn)中介表示道,“現(xiàn)在到訪量太差了”。
??以東莞主城區(qū)的莞城豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣為例,是過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間莞城唯一在售新盤(pán),疊加板塊優(yōu)質(zhì)教育資源及核心區(qū)位,項(xiàng)目洋房也成為東莞首批“破4”房源,且仍收獲市場(chǎng)瘋狂買(mǎi)單,洋房已于去年告罄。
??與此同時(shí),是剩下體量較大公寓的緩慢去化。莞城豐華瓏遠(yuǎn)翠瓏灣共有2棟商辦樓,分別于2019年1月與2020年年底前后獲批預(yù)售證,合計(jì)可售公寓超千套。截至目前,據(jù)網(wǎng)簽紀(jì)錄顯示,累計(jì)去化仍未過(guò)半。
??剛剛過(guò)去的中秋假期,莞城翠瓏灣便同樣推出來(lái)一批特價(jià)房源,在去化難度與傭金正相關(guān)關(guān)系下,項(xiàng)目傭金比例更是提高至15萬(wàn)元/套。
??激烈的“價(jià)格戰(zhàn)”與“傭金戰(zhàn)”仍在繼續(xù)。
??其中便有不少項(xiàng)目為進(jìn)一步降低價(jià)格,開(kāi)始選擇通過(guò)“減配”來(lái)實(shí)現(xiàn)更低價(jià)。
??以位于中堂的芳華項(xiàng)目為例,上周公寓集中開(kāi)盤(pán),推出42-84平方米復(fù)式產(chǎn)品,與傳統(tǒng)的帶裝交付、拎包入住公寓不同,芳華本次推出產(chǎn)品為毛坯交付,單價(jià)也被極力控制在6000元/平方米起,為東莞目前新盤(pán)市場(chǎng)單價(jià)最低項(xiàng)目;從全城聯(lián)動(dòng)的宣傳來(lái)看,項(xiàng)目亦有精裝選擇,精裝價(jià)為10000元/平方米起。
??據(jù)項(xiàng)目方輸出消息,9月16日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天完成去化150+套(實(shí)際成績(jī)待核實(shí)),在如今市場(chǎng)已屬較好成績(jī)。
“朋友介紹,傭金也是五五分?!痹谟浾咦稍冞^(guò)程中,同樣有房產(chǎn)中介通過(guò)分傭形式試圖幫助促進(jìn)成交,“只要中介有發(fā)朋友圈,我們就都有代理,都可以找我?!?/p> 庫(kù)存超90萬(wàn)平方米 去化周期近3年
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??貨量不斷充盈著公寓市場(chǎng),僅過(guò)去的8月份,東莞市新增公寓套數(shù)超2000套;截至8月底,東莞公寓存量已達(dá)91萬(wàn)平方米,以平均50平方米單套面積計(jì)算,總套數(shù)接近2萬(wàn)套。按過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算,公寓消化周期長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月,去庫(kù)存壓力較大。
??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),目前東莞市在售待售公寓項(xiàng)目超50個(gè),城區(qū)片最多,在售價(jià)格主要集中在1.5萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米,產(chǎn)品面積以60平方米以下為主。
??一個(gè)新現(xiàn)象也在發(fā)生。過(guò)去,由于商務(wù)公寓首付需5成,且貸款年限最長(zhǎng)僅有10年,絕大部分公寓產(chǎn)品對(duì)于面積及總價(jià)都有嚴(yán)格控制,主要集中于20—60平方米,該區(qū)間占比可超8成。隨著東莞城市戰(zhàn)略地位不斷升級(jí),大平層公寓漸成為不少項(xiàng)目突破點(diǎn)與受眾的買(mǎi)單對(duì)象,如厚街純四房社區(qū)晴熙云翠即將推出的商辦產(chǎn)品便擯棄了傳統(tǒng)小面積、低總價(jià)方式,將商辦產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為179平方米大平層。
??從東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)也可以看出,近年來(lái)東莞小面積公寓成交占比正逐年縮小,相反,大面積豪華公寓成交比例則在連年上升。
不過(guò),面對(duì)去化困難,東莞公寓市場(chǎng)仍在等待利好消息刺激。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論