市場付珊珊 2021-09-29 10:16:01 來源:中房報
??9月以來,王女士發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)門口中介的吆喝聲多了,“房東直降”“低于市場價”等成為房產(chǎn)中介口中關(guān)鍵詞。
??實際上,房產(chǎn)中介的動態(tài)也在一定程度上反映了市場變化。王女士表示:“我們普通人太專業(yè)的知識不懂,但看到門口有大批中介吆喝賣房,大概率說明現(xiàn)在市場行情不好了?!?/p>
??事實也如此。
??在二手房核驗價和“三價就低”政策影響下,上海二手房市場速凍效應(yīng)明顯。據(jù)王女士介紹,自己小區(qū)內(nèi)一套141平方米、帶車位的二手房兩天之內(nèi)報價從1000萬元降至950萬元,由于目前咨詢?nèi)藬?shù)不多,這位房東仍有打算近期再降價。
??根據(jù)上海中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月上海二手住宅僅成交1.8萬套,環(huán)比下跌24.3%;同比下跌39.6%。
??更為典型的例子是,上海知名學(xué)區(qū)房——位于浦東的梅園板塊近期不少房源大降價。位于梅園五街坊的一套50平方米房源,由于同時對口3個學(xué)區(qū)受到不少家長追捧。根據(jù)第三方中介掛牌數(shù)據(jù)顯示,該套房源今年3月剛掛牌時價格超過1000萬元,期間經(jīng)過5次降價后,目前報價僅700萬元出頭,相比掛牌最高價,總價已下降300萬元左右。
??即使如此,據(jù)梅園板塊內(nèi)房產(chǎn)中介店董小云介紹,來咨詢這些房源的客戶很少。
??市場的急速變化令人唏噓。
??知名學(xué)區(qū)房降價300萬元無人問津
??學(xué)區(qū)房普遍降溫已是不爭事實。
??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,上海三季度學(xué)區(qū)房交易量相比二季度相差很多,其實二季度就已經(jīng)有降溫跡象,交量也不多。
??在價格方面,小云稱,從今年政策出來就一直陸陸續(xù)續(xù)在降價了。
??“房東在價格方面也是逐漸讓步的,剛開始掛的價格稍微高一點,預(yù)留談價空間比較大,但因一直沒有成交,價格也就一讓再讓?!?/p>
??據(jù)小云介紹,其負(fù)責(zé)的梅園板塊目前二手房均價在11萬-13萬元/平方米,該板塊內(nèi)在去年年末和今年年初最高峰時成交均價曾達(dá)到20萬元/平方米以上,與最高峰時均價相比,目前成交均價最高降了約9萬元/平方米。以一套面積為100平方米學(xué)區(qū)房來計算,目前成交總價相比最高時降了約900萬元。
??“我們這邊學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)快接近2019年上半年價格水平了?!毙≡票硎?,即使如此,這些大幅降價房源依然面臨無人問津局面。
??“梅園板塊二手房之前每個月還能成交八九套,這個月我們店梅園板塊目前還沒有成交?!毙≡票硎荆F(xiàn)在來店里咨詢的都是房東,買家很少,大家都在觀望。
??“學(xué)區(qū)房每年四五月以后基本就沒有成交時機了,市場活躍度下降,價格也會慢慢回落?!痹诒R文曦看來,學(xué)區(qū)房再熱起來也很難,因為政策本身在打壓,另一方面整個樓市都在降溫。
??“學(xué)區(qū)房價值由兩部分組成,即房子價值加上學(xué)區(qū)入門資格價值,現(xiàn)在房子價值在跌,政策也在打壓炒作學(xué)區(qū)概念,所以不可能不跌?!北R文曦表示,明年學(xué)區(qū)房價格預(yù)估大概率還有調(diào)整,像梅園板塊這種炒作特別厲害的學(xué)區(qū)房,價格肯定會回落,最終回歸到原本應(yīng)有的價格。
??“三價就低”政策后購房者普遍觀望
??學(xué)區(qū)房作為二手房市場中“含金量最高”的一個品類,其價格變化僅是市場的一個縮影。
??在小云看來,自己所在的梅園板塊二手房陸續(xù)降價,背后有學(xué)區(qū)房政策影響,但從整個二手房市場來看,還有掛牌限價影響,也有8月份出臺的“三價就低”政策影響。
??今年3月16日,上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》,根據(jù)新政,上海市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區(qū)所有初中學(xué)校,這也意味著頂(更多政策,請查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn)級公辦初中和普通初中都面臨著名額分配,即使在普通初中,只要成績名列前茅就有機會上好高中。
??這一教改政策出臺后部分房源價格出現(xiàn)波動,雖未現(xiàn)大面積價格下調(diào)但成交量已開始回落。
??隨后,上海執(zhí)行了二手房指導(dǎo)價政策,掛牌房源價格必須通過核驗,未通過價格核驗的房源將不得對外發(fā)布。
??盧文曦表示,上述政策出臺后其實上海二手房已經(jīng)出現(xiàn)降價百萬元情況,過高價格也掛不出來。
??時隔不久,8月6日,上海再次出臺針對二手房的“三價就低”政策,即上海各銀行審核貸款金額時將會參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價,在3個價格中取低為原則作為貸款申請價格標(biāo)準(zhǔn),為的就是降低杠桿率,抑制掛盤價格虛高。
??小云介紹,“三價就低”政策出臺后,很多客戶之前能買到的房子現(xiàn)在都買不到了,原因是貸款批不了,相比以前現(xiàn)在二手房市場能貸的額度很少,首套得按照二套首付比例準(zhǔn)備,二套基本就得按照全款來準(zhǔn)備,首付增加很多。
??一位購房者向中國房地產(chǎn)報記者表示,自己看中一套二手房本來能夠貸款550萬元,但‘三價就低’政策后,只能貸款270萬元,貸款額減少了一半,剩下280萬元缺口。該購房者表示,短時間內(nèi)沒辦法補上,只能放棄購房。
??存在上述情形的購房者不在少數(shù),目前上海二手房市場觀望情緒濃厚,買家沒有購買意愿,市場一片慘淡。
??呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上,上海學(xué)區(qū)房以及二手房“應(yīng)聲下跌”。不僅房源價格回落,銷量也呈直線下降。根據(jù)上海中原數(shù)據(jù)顯示,今年7月份上海二手房成交量為2.3萬套,8月份這一數(shù)據(jù)則下降至1.8萬套,降幅近3成。
??“‘三價就低’政策對二手房影響太大,現(xiàn)在我已經(jīng)在考慮攢積分買新房了。”上述購房者表示。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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