??多番調(diào)控下，上海樓市冷熱并存，新房認購高熱不減，二手房進入冰凍期。上海二手房成交價格，正逐步向2020年初水平回撤。

??上海新房市場斷供兩個月后，第四批次推出42個樓盤，恰逢“金九銀十”，目前已有多個樓盤觸發(fā)積分，認購火熱。來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示，僅9月28日上海售出各類新建商品房909套，成交面積6.52萬平方米，這一數(shù)據(jù)為今年新房市場成交高峰。

??上海二手房受核驗價和房貸“三價就低”政策影響，成交量直線下降。來自鏈家網(wǎng)上海數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日上海二手房9月網(wǎng)簽約9700套，預計9月成交套數(shù)在10000套左右，相較于8月份的18000套成交數(shù)據(jù)下降約40%，為今年以來成交最低點。

??中國房地產(chǎn)報記者在市場走訪中也發(fā)現(xiàn)，對比年初的高熱，二手房市場確實冷下來了，如閔行區(qū)年初掛牌價500多萬元的“學區(qū)房”高興花園，目前售價僅300多萬元，成交總價直降40%；浦東陸家嘴的“老破小”學區(qū)房梅園小區(qū)最高掛牌價達21萬元/平方米，最近掛牌價為12萬-13萬元/平方米，單價直降8萬元/平方米；以一套100平方米房子計算，總價下降約800萬元。

??近郊剛需新盤受歡迎

??“沒預約看不了，要預約才能進?！?月28日，上海閔行區(qū)樓盤融信旭輝世紀古美一銷售人員對記者說。據(jù)記者了解，該樓盤本次推出394套72-150平方米戶型，備案均價82500元/平方米，目前認購人數(shù)已破千組，第一期入圍分在72.5分，該批次初步預計入圍積分在70分以上。

??記者來到另一樓盤浦東仁恒金橋世紀售樓處表示想看樣板房，現(xiàn)場銷售告知：“確定認購并交了認籌金后會集中安排看樣板間”。同樣看房的購房者王女士告訴記者：“這個樓盤第一批次時就這樣，售樓處一直關(guān)著，跟銷售預約了也沒用，就是不給看，開發(fā)商捂盤惜售?！?/p>

??另一名購房者楊先生也向記者表示：“浦東另一個樓盤半年前就具備開盤條件，估計要捂盤到政策放開；前灘盤則是售樓處都沒有，直接認購，一直都這樣。”

??對于開發(fā)商是否存在捂盤現(xiàn)象，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，第四批次42個樓盤，目前仍有部分項目沒有取得預售許可證，并不是開發(fā)商捂盤，而是限價政策下給出的預售指導價格沒有達到開發(fā)商預期，部分項目以預售價格入市可能面臨虧損，“第三批次入市項目也有幾個沒有取得預售許可證?！?/p>

??上海新房市場銷售依舊火熱的同時，“內(nèi)環(huán)必成熱盤”的市場格局也在悄然發(fā)生著變化。

??上海本批次推出的兩個內(nèi)環(huán)項目長寧區(qū)愚源名邸和靜安區(qū)寶珀公寓，本該是市場預定的熱門樓盤，然而在這次認購中均沒有觸發(fā)積分制。其中，寶珀公寓推出89-137平方米戶型299套房源，銷售均價112000元/平方米，認購315組，認購率僅105%；愚源名邸本批次推出92-278平方米戶型154套房源，銷售均價125000元/平方米，認購也沒有觸發(fā)積分制。

??反觀上海五大新城尤以中外環(huán)之間的閔行區(qū)、浦東新區(qū)、青浦區(qū)成觸發(fā)積分制的高頻區(qū)，第四批次樓盤中較少觸發(fā)積分制的松江新城板塊洞涇都匯名邸也觸發(fā)了積分制。

??對比五大新城及中外環(huán)區(qū)域熱門樓盤，普遍有較好規(guī)劃，距離地鐵站較近，自駕沒有市內(nèi)擁擠，單價在4萬—8萬元，價格只有市內(nèi)的1/2到1/3，成為剛需置業(yè)首選。

??對于“金九銀十”上海新房市場表現(xiàn)，宋紅衛(wèi)表示，上海新房市場仍然可期，9月-10月份成交量將明顯高于7-8月份。

??二手房進入冰凍期

??對比新房市場較好的成交量，上海二手房核驗價與“三價就低”新政之后，二手房成交量速凍，價格也急速下降。

??鏈家網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，上海二手房網(wǎng)簽約9700套，預計最終成交套數(shù)在1萬套左右，相較于今年8月的1.8萬套下降約40%，是今年以來成交最低點。對比鏈家今年以來二手房掛牌量也可以看出，從2020年7月近10萬套到現(xiàn)在的2萬-3萬套，房源在急速減少。有中介表示，雖然還有大量“內(nèi)網(wǎng)”房源，占比約為20%，不過市場確實冷下來了。

??記者從從貝殼找房APP、中原地產(chǎn)等平臺可見，大量熱門板塊掛牌價格明顯下降，上海知名學區(qū)浦東陸家嘴的“老破小”梅園小區(qū)，最高掛牌價達21萬元/平方米，最近掛牌價為12萬-13萬元/平方米，單價直降8萬元/平方米，以一套100平方米的房子計算，總價下降約800萬元。

??記者在學區(qū)房集中的閔行區(qū)發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)對口閔行畹町實驗小學的老舊小區(qū)高興花園、常興家園價格均有不同幅度下降。以高興花園為例，現(xiàn)在掛牌單價普遍在6萬元/平方米左右，年初同面積掛牌價500多萬元的房子，現(xiàn)在普遍掛牌價在300多萬元，部分房源價格直降40%。

??在上海閔行區(qū)從事多年二手房交易的太平洋中介張經(jīng)理表示，高興花園等好幾個老舊小區(qū)房源比較多，以前外地人只要買房都能入學，現(xiàn)在外地人買了也上不了學，主要還是學區(qū)政策變了，居住舒適感也欠缺，看房的人也少。

??同時張經(jīng)理也表示，閔行區(qū)春城、春申景城等次新房對口閔行公辦第一梯隊學區(qū)，核驗價在8.9萬元/平方米，100平方米房子總價比之前下調(diào)約100萬元。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示，新房多推幾個樓盤成交量就能上去，學區(qū)房二季度就已降溫，主要是受核驗價政策影響，即使入學門檻不變，房屋本身價格也會發(fā)生降價。

??對于上海二手房和學區(qū)房降價原因，宋紅衛(wèi)也表示，上海二手房和學區(qū)房不管是掛牌價還是成交價均有不同程度下調(diào)，一是教育制度改革降低了學區(qū)房熱度；二是掛牌核驗導致部分高價房源無法入市；三是二手房“三價就低”直接抬高了購房者的首付比例，部分購房者面臨預算不夠的情況，導致成交量不足，進而影響房價；四是按揭貸款額度緊張，大量按揭貸款停滯，10月份仍然會受“三價從低”和貸款額度緊張的影響。