市場(chǎng)篇:新房成交規(guī)模全年看跌,二手房出現(xiàn)“5連跌”

市場(chǎng) 2021-10-08 11:55:52 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2021年三季度,樓市增長(zhǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的雙重影響下,成交規(guī)模一降再降,“金九”并未如期而至。

??全國(guó)新房成交由二季度“由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌”趨勢(shì)進(jìn)一步下行,至8月百城商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月縮減;二手房市場(chǎng)持續(xù)走低,上半年“小陽(yáng)春”行情在線,4月起“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“限貸升級(jí)”等調(diào)控政策頻出,市場(chǎng)進(jìn)入下行通道。

??預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面短期不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變,基于此,樓市整體成交增長(zhǎng)動(dòng)能也將轉(zhuǎn)弱,累計(jì)同比降幅穩(wěn)步收窄,至年末或?qū)⒌霖?fù)區(qū)間,不過(guò)“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn):核心一二線城市熱點(diǎn)項(xiàng)目供不應(yīng)求的情況還會(huì)繼續(xù);弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大,即便“以價(jià)換量”,去化效果依舊難言樂(lè)觀。

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??新房供應(yīng)逐月回落

??四季度預(yù)期階段性放量

??2021年三季度,受上半年新開(kāi)工進(jìn)度放緩影響,房企推盤積極性下降,三季度商品住宅供應(yīng)面積繼續(xù)回落,相關(guān)增速驟降并進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。自二季度5月起全國(guó)新房供應(yīng)規(guī)模已低于過(guò)去兩年同期水平,至三季度8月新房供應(yīng)面積較2020年和2019年跌幅已分別擴(kuò)大至17%和13%。

??9月,28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估供應(yīng)面積約2531萬(wàn)平方米,受市場(chǎng)下行影響規(guī)模較2020年同期降39%,對(duì)比7-8月來(lái)看供應(yīng)已開(kāi)始放量,環(huán)比增10%。

??各能級(jí)城市新房供應(yīng)規(guī)模均低于往年同期,其中一線城市規(guī)模相對(duì)平穩(wěn),二三線城市三季度內(nèi)則回落顯著,分化加劇趨勢(shì)下北海、惠州、江陰、莆田等供應(yīng)面積較二季度均有明顯縮減。

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??新房成交一降再降,全年規(guī)模看跌

??2021年三季度,全國(guó)新房成交由二季度“由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌”趨勢(shì)進(jìn)一步下行,至8月百城商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月縮減,單月較2020年和2019年同期降幅擴(kuò)大至22%和12%,連續(xù)6個(gè)月縮減。

??7-8月,全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積8386萬(wàn)平方米,較2020年和2019年同期分別下降18%和9%,月均成交面積相較二季度下降18%。其中,三四線下行加劇,24%的跌幅超百城平均。二線城市中,輪動(dòng)與分化現(xiàn)象在三季度愈發(fā)凸顯,此前沿海高熱城市受政策調(diào)控作用明顯降溫,小部分區(qū)域中心城市則初見(jiàn)翹尾行情。

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??9月,28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交面積約2000萬(wàn)平方米,“金九”銷售表現(xiàn)冷淡收?qǐng)?,同環(huán)比齊跌,環(huán)比降5%,較2020年和2019年同期分別降23%和15%。

       具體城市而言,重點(diǎn)城市保持較高市場(chǎng)熱度,廈門、成都、合肥、濟(jì)南、杭州和長(zhǎng)沙成交面積較2019年同期上漲30%以上;武漢、西安、蘇州、南京規(guī)模環(huán)比再增。部分城市樓市下行壓力加大,如南寧、昆明、長(zhǎng)春、福州等市場(chǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱,規(guī)模同環(huán)比及較2019年同期均有不同幅度下降。

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??二手房成交降至2019年水平

??進(jìn)入2021年三季度,二手房市場(chǎng)持續(xù)走低,對(duì)比上半年“小陽(yáng)春”行情,自4月起各大城市發(fā)布“二手房指導(dǎo)價(jià)”、“限貸升級(jí)”等調(diào)控政策頻出,市場(chǎng)進(jìn)入下行通道。截至季度末,核心城市成交規(guī)模回歸2019年水平。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看,據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2021年一季度1-8月二手房累計(jì)成交面積11364萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23%,雖市場(chǎng)表現(xiàn)好于往年同期但同比增速較上半年顯著回調(diào)?;谌ツ晗掳肽暌詠?lái)二手房市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲,在“因城施策”的調(diào)控下各熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控新政,一線城市廣深“帶頭”出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),東莞、成都等緊隨其后,至今已有12城先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)控市,市場(chǎng)熱度自4月起逐步降溫,月成交量實(shí)現(xiàn)“5連降”。

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??以深圳為例,深圳二手房市場(chǎng)仍顯低迷,前8月累計(jì)成交面積301萬(wàn)平方米,累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大至5成以上,7-8月累計(jì)成交量?jī)H去年1/5,其原因在于調(diào)控政策持續(xù)加碼抑制需求,疊加房?jī)r(jià)居高不下購(gòu)房者觀望情緒加重,深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期下行趨勢(shì)已定。

??二線城市中,杭州也較為典型,三季度杭州二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng),成交規(guī)模弱于去年同期,前8月累計(jì)同比下降15%。

??三季度末,二手住宅成交規(guī)模持續(xù)下行,9月全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為359萬(wàn)平方米,環(huán)比回落18%,同比跌44%。從日成交數(shù)據(jù)具體來(lái)看,10個(gè)核心城市環(huán)比普遍回落,僅南京同比增長(zhǎng)32%市場(chǎng)堅(jiān)挺,北京、大連、杭州、青島、廈門環(huán)比回落30%左右;同比來(lái)看,降幅持續(xù)擴(kuò)大,其中深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期低位運(yùn)行,同比回落77%,三季度杭州、青島市場(chǎng)顯著回落,本月同比均有6成以上下降。 

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??房?jī)r(jià)增長(zhǎng)“見(jiàn)頂”,二三線漲跌參半

??2021年以來(lái),全國(guó)各能級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)“先揚(yáng)后抑”,尤其是步入三季度,房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比普遍回落,整體市場(chǎng)進(jìn)入“調(diào)控時(shí)代”,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得到抑制。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比月度變化規(guī)律來(lái)看,三季度全國(guó)房?jī)r(jià)的平均同比增速水平開(kāi)始普遍回落。至8月末同比漲幅已收窄至3.7%。

??聚焦2018年6月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)來(lái)看,各能級(jí)城市增速均呈現(xiàn)下滑,其中一線顯著回落、二三線穩(wěn)步下行。70個(gè)大中城市在二季度以來(lái)環(huán)比漲幅已有下行跡象,至三季度增速持續(xù)收窄,8月環(huán)比增長(zhǎng)0.16%,低于5月高點(diǎn)0.36個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市出現(xiàn)分化,一線城市大幅回落,環(huán)比增速0.38%,較6月高點(diǎn)“腰斬”;二線城市持續(xù)下跌走勢(shì),8月末環(huán)比增速收至0.25%。

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??CRIC監(jiān)測(cè)的2021年8月105個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看,長(zhǎng)三角與珠三角沿海熱點(diǎn)城市依舊處于房?jī)r(jià)前列,核心一二線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生分化,其中,深圳新房均價(jià)突破85000元/平方米“一枝獨(dú)秀“,高出第二的上海近30000元/平方米,其原因在于8月南山區(qū)單價(jià)破10萬(wàn)元高價(jià)盤集中入市拉高城市均價(jià),而部分高房?jī)r(jià)城市相繼出臺(tái)限價(jià)政策調(diào)控市場(chǎng),上海、北京、廈門等城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)受到抑制。

??在同比漲幅上,江浙及中西部三四線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲,一二線核心城市如深圳、杭州、重慶等均有20%以上較高漲幅,深圳更是高達(dá)58%。對(duì)比去年同期,房?jī)r(jià)漲幅前10城市入榜門檻上升至18%。

??值得一提的是,房?jī)r(jià)漲幅前列的城市由東南沿海城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移,德陽(yáng)、西寧等中西部城市在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下出現(xiàn)明顯的補(bǔ)漲行情,基于城市本身房?jī)r(jià)基數(shù)較低,本輪補(bǔ)漲房?jī)r(jià)漲幅仍處健康區(qū)間。

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??基于年內(nèi)以“避免房?jī)r(jià)大漲大跌”的主要目的新政三季度已初見(jiàn)成效,加之新房市場(chǎng)熱度持續(xù)回落,在“房住不炒”主基調(diào)不變下,我們預(yù)判四季度全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平或保持穩(wěn)中有降。

??全年新房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將微降,四季度樓市情緒與市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步悲觀,各能級(jí)全年新房銷售規(guī)模增速預(yù)計(jì)較前三季度將進(jìn)一步降低。一線城市受制于供應(yīng)不足和調(diào)控政策收緊,預(yù)計(jì)全年新房銷售規(guī)模增速將降至20%;二線城市中強(qiáng)市與弱市分化加劇,兩相作用下預(yù)計(jì)全年新房銷售規(guī)模增速將降至10%;三四線城市將更廣范圍量?jī)r(jià)雙降,“以價(jià)換量”效用邊際遞減,市場(chǎng)觀望情緒加劇,同時(shí)信貸政策收緊與利率提高使當(dāng)前成交較熱的部分強(qiáng)三線城市同樣面臨較大下行壓力,預(yù)計(jì)三四線城市全年新房銷售規(guī)模將同比下降10%。

??二手房市場(chǎng)方面,當(dāng)前全國(guó)核心熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)月持續(xù)回落已回歸理性市場(chǎng),成交同、環(huán)比均有不同程度回落,考慮到近期市場(chǎng)信貸政策仍不容樂(lè)觀,預(yù)計(jì)各熱點(diǎn)城市四季度成交規(guī)模或保持環(huán)比回落、同比持穩(wěn)的走勢(shì),整體成交價(jià)格將進(jìn)一步下探,比新房市場(chǎng)更加慘淡。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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