市場 2021-10-22 09:16:48 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??通訊員 李國慶 中房報記者 孟雙奎 沈陽報道
??今年已經(jīng)剩下不到100天時間,整體上看沈陽樓市成交低迷,一些區(qū)域的樓盤已出現(xiàn)價格松動,獨有別墅作為房產(chǎn)類別中的“小眾產(chǎn)品”,雖然也受大環(huán)境影響,銷量有所下降,但并沒有出現(xiàn)橫盤或下跌趨勢,9月均價反而逆勢上漲。
??房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2021年1-9月份沈陽別墅產(chǎn)品銷售額為59.77億元,銷售面積為39.39萬平方米,共計售出1980套。
??目前,沈陽別墅產(chǎn)品庫存總面積達138.47萬平方米,1-9月月均銷售面積4.377萬平方米,按照目前月銷量計算,別墅庫存量去化周期達31個月。
??具體價格方面,9月沈陽別墅產(chǎn)品均價為16229元/平方米,相比8月份13105元/平方米均價有較大上漲,別墅項目之間價差大導致別墅均價每月起伏變化較大,2021年截至目前月均價超過16000元/平方米的分別是5月和9月,1-9月整體均價維持在15173元/平方米。
??渾南區(qū)占據(jù)沈陽別墅市場較大份額,1-9月渾南區(qū)別墅產(chǎn)品銷售額為30.31億元,占比達到了全市別墅市場的一半以上;庫存63.65萬平方米,占別墅總庫存的45%。渾南區(qū)別墅產(chǎn)品均價為15387元/平方米,基本上與整體均價持平,新增供應以及成交量也基本占全市新增和成交一半份額??梢哉f,渾南區(qū)別墅產(chǎn)品、價格、銷量具有一定代表性,一定程度反映了沈陽別墅市場整體面貌。
??渾南區(qū)占據(jù)了沈陽全市別墅市場的半壁江山,主要有兩個原因:一是沈陽別墅項目拿地時間都比較早,大多都是在2000-2010年開始審批建造,在2010年之前渾南區(qū)一些板塊還屬于比較偏僻位置,開發(fā)商拿地比較便宜,容積率也可以做到很低;二是別墅項目選址一般都在自然風景相對較好的地方,比如風景秀麗的棋盤山,渾南區(qū)有近一半的別墅項目集中在棋盤山周邊。
??從細分板塊看,1-9月別墅銷量三甲分別是棋盤山、全運和輝山,銷量總面積達到了22萬平方米,占據(jù)了全市別墅總銷量面積的55.9%,板塊前十名占據(jù)全市別墅總銷售面積的84.5%??梢哉f,沈陽別墅項目在板塊分布上比較集中,其中超過一半銷量來源于棋盤山、全運和輝山。
??在銷量前十的板塊中,長白板塊均價最高,達到了24309元/平方米,輝山板塊價格最低,為10848元/平方米。銷量最大的棋盤山板塊均價為14005元/平方米。
??與普通高層住宅相比,各板塊別墅均價并沒有想象中那么貴。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù),9月沈陽住宅成交均價為12455元/平方米,而別墅整體均價為15173元/平方米;和平區(qū)長白板塊均價已超20000元/平方米以上,長白地區(qū)別墅均價為24309元/平方米。
??考慮到別墅產(chǎn)品得房率、品質(zhì)、私密性等方面遠高于普通住宅,在均價方面其實并沒有拉開太大差距,如果不是考慮到別墅產(chǎn)品總價相對較高外,相對來說它的單價性價比甚至要好于小高層、洋房類產(chǎn)品。
??目前沈陽樓市降價趨勢并沒有對別墅產(chǎn)品產(chǎn)生太大影響,原因有兩方面:首先,別墅產(chǎn)品價格更多是個別板塊和幾個大盤銷量帶動的,雖然也受到市場淡旺季影響,但更取決于項目本身;另外,別墅作為小眾產(chǎn)品,總價比較高,成交難度大,所以它的投資屬性較低,在擠房價泡沫的當前樓市中,反而別墅受影響較小。
??從形勢上看,沈陽別墅產(chǎn)品也不會出現(xiàn)太大漲價勢頭,首先是市內(nèi)開發(fā)的別墅項目并不少,其庫存能夠維持31個月以上,遠超過沈陽住宅的平均去化周期,因此在有些一線城市極度稀缺的別墅產(chǎn)品,在沈陽不算特別稀缺,導致其單價不高,從長遠來看,缺乏價格上漲動力。
??隨著今年土地交易方式的改變,住宅土地利用朝著高品質(zhì)方向發(fā)展,沈陽城市外拓可能會放慢步伐,低容積率別墅產(chǎn)品可能會越來越少,屆時沈陽別墅的稀缺性可能會有所體現(xiàn)。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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