市場(chǎng) 2021-11-19 08:59:59 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??自2021年2月深圳首發(fā)出臺(tái)二手房參考價(jià)后,不僅一二線城市不斷跟進(jìn),熱點(diǎn)三線城市也被加入指導(dǎo)價(jià)范疇。截至目前,全國(guó)已有約15個(gè)城市出臺(tái)二手房參考價(jià),據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,參考價(jià)落地后以滬深為代表的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了以下幾方面變化:
??二手房成交7連跌,10月成交面積環(huán)比再降21%,同比跌幅擴(kuò)至46%。
??深圳二手房成交面積創(chuàng)歷史新低,同比跌幅擴(kuò)至81%,成交均價(jià)同比下跌12%。
??深圳二手房可比價(jià)格由95%小區(qū)上漲轉(zhuǎn)為95%小區(qū)下跌,可比價(jià)格中位數(shù)下跌23%。
??上海二手房成交面積同比下降54%,成交均價(jià)同比下跌7%。
??上海二手房可比價(jià)格由73%小區(qū)上漲轉(zhuǎn)為69%小區(qū)下跌,可比價(jià)格中位數(shù)下跌6%。
??在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前,深圳二手房?jī)r(jià)格快速上漲、上海二手房?jī)r(jià)格整體平穩(wěn)上漲,而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,深滬二手房量?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)由漲轉(zhuǎn)跌,深圳成交面積更是創(chuàng)年內(nèi)新低,“一二手倒掛”現(xiàn)象已大大緩解,結(jié)合全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,未來(lái)不排除仍將繼續(xù)保持下降態(tài)勢(shì)。
??01
??深圳二手房成交創(chuàng)新低
??6成以上小區(qū)跌幅超20%
??2021年2月8日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告宣布,為貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關(guān)規(guī)定,促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明,理性交易,經(jīng)市政府同意,深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
??受此影響,深圳二手房市場(chǎng)成交連續(xù)7個(gè)月下滑。10月,深圳二手房成交面積進(jìn)一步回落至8萬(wàn)平方米,創(chuàng)歷史新低,環(huán)比再降50%,同比跌幅擴(kuò)至81%。成交均價(jià)持續(xù)下滑至55805元/平方米,環(huán)比基本持平,同比下跌12%。1-10月,深圳二手房累計(jì)成交324萬(wàn)平方米,同比下降57%。
??在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前,深圳二手房?jī)r(jià)格快速上漲。剔除零星成交的二手住宅小區(qū),深圳2021年1月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2019年12月大幅上漲,可比價(jià)格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為24%和22.6%,經(jīng)營(yíng)貸踴躍進(jìn)場(chǎng)投資炒房乃是重要因素。其中,多達(dá)63.4%的二手房小區(qū)可比價(jià)格漲幅超20%,可比價(jià)格漲幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比同樣達(dá)到22.4%。
??而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,深圳二手房?jī)r(jià)格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū),深圳2021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年1月趨勢(shì)性下滑,可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-23.1%和-21.6%,二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中,多達(dá)66.9%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅超20%,另有21%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅在10%-20%。
??02
??上海二手房成交同比降54%
??近4成小區(qū)跌幅10%-20%
??2021年7月9日,上海房管局召開(kāi)規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議,要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上,增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。交易管理部門(mén)將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù),對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn),沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。
??7月14日,上海市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的補(bǔ)充通知》,明確自2021年7月19日起,對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。沒(méi)有通過(guò)掛牌價(jià)格核驗(yàn)的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。
??受此影響,上海二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,10月成交面積109萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)11%,同比仍下降54%。成交均價(jià)38811元/平方米,環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲1%,同比仍下跌7%。1-10月,上海二手房累計(jì)成交2040萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)8%。
??在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前,上海二手房?jī)r(jià)格整體保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。剔除零星成交的二手住宅小區(qū),上海2021年6月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2019年12月穩(wěn)步上漲,可比價(jià)格漲幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為9.7%和9.5%。其中,可比價(jià)格漲幅超20%的二手房小區(qū)占比多達(dá)28.6%,可比價(jià)格漲幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小區(qū)占比都在20%以上。
??而在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,上海二手房?jī)r(jià)格則由漲轉(zhuǎn)跌。剔除零星成交的二手住宅小區(qū),上海2021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年6月溫和下跌,可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-6.3%和-4.7%。其中,可比價(jià)格跌幅在10%-20%的二手房小區(qū)占比多達(dá)37.2%,其次為可比價(jià)格跌幅在0%-10%的二手房小區(qū),占比約31.8%,另有31%的二手房小區(qū)可比價(jià)格仍有所上漲。
??03
??15城落地二手房參考價(jià)
??普遍低于實(shí)際成交價(jià)
??自深圳首推二手房參考價(jià)至今,全國(guó)已有約15個(gè)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià),其中,北京為海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于9月末發(fā)布的無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力的非公開(kāi)倡議。
??目前來(lái)看,二手房成交參考價(jià)已經(jīng)成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施,主要涉及三方面內(nèi)容:
??其一,依據(jù)二手房網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)以及周邊新房售價(jià),綜合形成二手房成交參考價(jià),指導(dǎo)價(jià)普遍低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)。例如寧波,多數(shù)小區(qū)指導(dǎo)價(jià)僅相當(dāng)于實(shí)際成交價(jià)的8折,部分小區(qū)更是相當(dāng)于實(shí)際成交價(jià)的5折。
??其二,以二手房成交參考價(jià)為基準(zhǔn),引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。上海最為嚴(yán)苛,二手房貸款額度執(zhí)行“三價(jià)就低”原則,即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。
??其三,覆蓋范圍分批次、分區(qū)域而定,例如成都接連發(fā)布三個(gè)批次住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià),又如北京率先在海淀區(qū)29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)試點(diǎn)二手房指導(dǎo)價(jià)。
??04
??16城二手房成交環(huán)比降21%
??同比跌幅擴(kuò)至46%
??隨著更多城市紛紛落地二手房成交參考價(jià),4月以來(lái)二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷,成交逐月走低,市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。
??10月,二手房市場(chǎng)異常低迷,16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交面積493萬(wàn)平方米,環(huán)比再降21%,同比跌幅擴(kuò)至46%。其中,8成以上城市成交環(huán)比繼續(xù)下降,深圳、東莞更是創(chuàng)年內(nèi)新低,環(huán)比皆腰斬。各城市成交同比皆降,近4成城市同比腰斬,深圳、杭州同比跌幅更是超80%。
??2021年前10月,16城累計(jì)成交9101萬(wàn)平方米,同比漲幅進(jìn)一步收窄至2%。其中,4成以上城市累計(jì)成交同比轉(zhuǎn)跌,深圳更以57%的累計(jì)同比跌幅居首。
??不僅如此,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,9月70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格年內(nèi)首次轉(zhuǎn)降,環(huán)比下跌0.2%,10月跌幅進(jìn)一波擴(kuò)大,環(huán)比下跌0.3%。
??從10月份一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看,分別為-0.4%、-0.3%和-0.4%,三類(lèi)城市均有不同程度的價(jià)格下降。這也說(shuō)明當(dāng)前各類(lèi)城市二手房都面臨壓力,類(lèi)似壓力也會(huì)傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)上,部分房東房屋置換會(huì)有壓力,進(jìn)而也會(huì)影響一些改善型新房項(xiàng)目的去化。
??從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看,10月份達(dá)到了64個(gè)城市,較9月時(shí)的52個(gè)又增加了12個(gè)。據(jù)此可以認(rèn)為,大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。
??二手房在當(dāng)前新房市場(chǎng)整體降溫的背景下,出現(xiàn)了更為明顯的降價(jià),與一手房相比,二手房市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象其實(shí)更為嚴(yán)重,無(wú)論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)都更甚于一手房。
??一直以來(lái)上海和深圳市場(chǎng)在一線城市中相對(duì)堅(jiān)挺,而如今二手房量?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn),可比價(jià)格中位數(shù)分別下跌23%和6%,一葉知秋,二手房市場(chǎng)的冬天已然到來(lái)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論