深圳樓市艱難:法拍房激增,新房二手房交易不樂(lè)觀

市場(chǎng)田傲云 2021-12-16 08:58:25 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??12月14日上午10點(diǎn),阿里司法拍賣平臺(tái)上一套位于深圳市南山區(qū)星海名城98.7平方米住宅開(kāi)始拍賣,底價(jià)730萬(wàn)元,單價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米。

??由于該小區(qū)同面積房源掛牌單價(jià)在8.2萬(wàn)元/平方米,其中差價(jià)吸引了8人報(bào)名,萬(wàn)余人次圍觀,在舉牌64輪后,最終以824萬(wàn)元成交,低于1007.15萬(wàn)元評(píng)估價(jià)。

??這是當(dāng)天拍賣的最后一套房源。阿里司法拍賣平臺(tái)顯示,當(dāng)天共有10套房源進(jìn)行拍賣,其中成功交易5套。

??實(shí)際上,連續(xù)調(diào)控下,深圳法拍房市場(chǎng)開(kāi)始逐漸成為購(gòu)房者重要戰(zhàn)場(chǎng)。阿里司法拍賣平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,截至12月14日中午12點(diǎn),深圳法拍房掛牌數(shù)量達(dá)9920套,這個(gè)數(shù)字還在持續(xù)增加中。

??多位受訪人士表示,深圳法拍房數(shù)量激增的原因是大面積按揭斷供,以及不能償還以房屋為抵押的經(jīng)營(yíng)性貸款所引發(fā)。不過(guò),在全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇看來(lái),今年總部在廣東的部分房企現(xiàn)金流危機(jī)和違約風(fēng)險(xiǎn)陸續(xù)顯露,也是法拍房數(shù)量增加的原因。

??此外,法拍房數(shù)量的增加也反映出今年房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)峻形勢(shì)。安光勇強(qiáng)調(diào),“法拍房數(shù)量激增不足為奇,但這意味著正在建造中的樓宇會(huì)受到很大打擊,甚至已建好的房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)面臨巨大沖擊,即便不會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌現(xiàn)象,也會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市情況。”

??二手房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下

??深圳法拍房升溫背后是樓市調(diào)控正在初顯成效。

??“自從深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后,二手房幾乎賣不動(dòng),不知什么時(shí)候能好轉(zhuǎn)。”在深圳福田做了5年房產(chǎn)中介的劉磊感嘆,短期內(nèi)業(yè)主不認(rèn)同指導(dǎo)價(jià),也不愿意按照指導(dǎo)價(jià)出售,買方也在觀望。

??今年2月,深圳市公布了3595個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià),并要求銀行按照二手房參考價(jià)執(zhí)行貸款發(fā)放。該政策執(zhí)行后,深圳二手房市場(chǎng)直線降溫,成交量連續(xù)7個(gè)月下跌。

??樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,4月份深圳二手房成交為4877套,環(huán)比減少28.2%,此后呈現(xiàn)連續(xù)下滑的低迷態(tài)勢(shì),且跌勢(shì)在持續(xù)擴(kuò)大;到9月份跌破2000套關(guān)線,到10月份僅成交1605套,創(chuàng)下10年來(lái)同期歷史新低。

??進(jìn)入11月份,深圳二手房終于迎來(lái)“7連跌”后首次上漲。數(shù)據(jù)顯示,深圳11月二手房成交量2211套,環(huán)比增加38%,仍舊在市場(chǎng)底部徘徊。

??市場(chǎng)普遍認(rèn)為,按照過(guò)往深圳二手房成交情況,月度成交量低于2000套說(shuō)明市場(chǎng)不樂(lè)觀?!吧钲诙址砍山涣恐鼗刂?000套以上水平,意味著市場(chǎng)一定程度回暖。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,在政策暖風(fēng)下,按照往常邏輯理解,樓市應(yīng)該走入觸底反彈通道。

??盡管從11月份成交數(shù)據(jù)來(lái)看,深圳樓市有回暖跡象,但這背后是賣方在下調(diào)價(jià)格。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),11月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平,深圳持平;一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn),其中,深圳環(huán)比下降0.2%。

??樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì),1-6月,成交價(jià)偏離指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)房源占比穩(wěn)定在10%-15%;7月開(kāi)始,占比逐漸提升;11月,偏離指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)房源,成交占比高達(dá)56%。

??不過(guò)記者注意到,在深圳南山、福田等熱門小區(qū),愿意降價(jià)的業(yè)主并不算多,“你看到的是掛牌價(jià),實(shí)際價(jià)格并不是如此。”12月14日,記者在某中介平臺(tái)看到南山某小區(qū)掛牌價(jià)為8萬(wàn)元/平方米和中介取得聯(lián)系后,該中介告訴記者,“實(shí)際價(jià)格要比掛牌價(jià)高出83萬(wàn)元,這邊小區(qū)的業(yè)主不降價(jià),如果不著急買房,可以再等等?!?/p>

??當(dāng)記者問(wèn)道,周圍其他小區(qū)是否有按照掛牌價(jià)賣房時(shí),該中介稱,“大多數(shù)業(yè)主可能不著急賣還沒(méi)有明確的降價(jià)行為?!?/p>

??成交量持續(xù)低迷下,使深圳二手房中介門店出現(xiàn)大量關(guān)停、房屋中介離職現(xiàn)象。劉磊告訴記者:“10月份之后情況稍微好轉(zhuǎn),已開(kāi)始有客人。但之前尤其是今年上半年,帶看量都下滑了很多,大多數(shù)人兩三個(gè)月才賣出一套房子,不少中介門店都因業(yè)績(jī)壓力關(guān)閉了?!?/p>

??新房市場(chǎng)兩極分化,歸于平靜

??二手房市場(chǎng)遇冷,新房市場(chǎng)也一反往年火爆。

??據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年第四季度深圳共計(jì)劃推出55個(gè)新盤,累計(jì)推出30726套房源。

??從銷售情況來(lái)看,開(kāi)盤即售完的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾;從去化情況來(lái)看,數(shù)據(jù)也不理想,例如置業(yè)熱區(qū)寶安區(qū)滿京華云著雅庭,開(kāi)盤推出416套房,但當(dāng)天僅209人參加搖號(hào),去化不到一半。

??“今年幾個(gè)新盤開(kāi)盤后銷售情況并不理想,現(xiàn)在很多項(xiàng)目剛開(kāi)盤就打折?!?一位房產(chǎn)中介表示,11月12日光明區(qū)龍光玖瑞府以“前100套92折”優(yōu)惠開(kāi)盤,成為片區(qū)首個(gè)打折的新盤,給原本冷清的市場(chǎng)帶來(lái)了局部熱度。

??銷售壓力之下,開(kāi)發(fā)商陸續(xù)推出各種打折促銷活動(dòng),但整體去化效果并不理想。數(shù)據(jù)顯示,今年10月,深圳共有11個(gè)住宅項(xiàng)目獲批,但只有萬(wàn)豐海岸城和深業(yè)中城兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”;11月,18個(gè)開(kāi)盤的住宅項(xiàng)目中,只有海德園和深鐵懿府兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,11月新房住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)8661套,但成交量只有4870套,處于平穩(wěn)位置;成交價(jià)為59393元/平方米,新房?jī)r(jià)格持續(xù)回落,環(huán)比下跌0.15%。

??此外,記者注意到,在12月第一周開(kāi)盤的7個(gè)項(xiàng)目中,去化率最高的約85%,去化率最低的項(xiàng)目?jī)H12%,呈現(xiàn)明顯分化。

??深圳某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示,目前深圳新盤除了個(gè)別項(xiàng)目“日光”外,大部分項(xiàng)目去化率并不理想?!罢劭鄄皇呛苡杏茫F(xiàn)在很多項(xiàng)目已經(jīng)在找渠道幫忙進(jìn)行銷售?!?/p>

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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