70城房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌但幅度收窄 樓市觸底信號(hào)出現(xiàn)

市場(chǎng)許倩 2021-12-16 10:30:36 來(lái)源:中房報(bào)

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??2021年樓市在量?jī)r(jià)齊跌、多指標(biāo)持續(xù)下滑中走向收尾。但在一片跌聲中,一些觸底企穩(wěn)信號(hào)開始出現(xiàn)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%,二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.45%。從城市數(shù)量看,59城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌,較10月份增加7城;63城二手房?jī)r(jià)格下跌;僅3個(gè)城市還在上漲,市場(chǎng)罕見。

??但好的現(xiàn)象是,11月商品房銷售面積及金額雖仍在下跌,但跌幅明顯收窄;房地產(chǎn)開發(fā)投資回落趨勢(shì)亦放緩;竣工面積也出現(xiàn)較大邊際改善,這是政策兜底、保交付保民生思路落地的結(jié)果。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)糾偏政策正在發(fā)揮效果。一個(gè)直觀反映就是,前期積壓的住房抵押貸款正在加快發(fā)放。據(jù)央行數(shù)據(jù),11月末,個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元,當(dāng)月增加4013億元,較10月多增532億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,央行單列發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù),說(shuō)明央行希望詮釋房貸政策寬松信號(hào),對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者和房企心理預(yù)期具有積極作用。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái),在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指引下,房地產(chǎn)銷售端能否真正持續(xù)改善還需進(jìn)一步觀察,當(dāng)下尚不能判斷樓市底部到來(lái)。

??樓市多指標(biāo)繼續(xù)下行,降幅收窄

??在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資三大支柱中,除制造業(yè)投資走強(qiáng),基建投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資均在低迷區(qū)間運(yùn)行。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-11月份全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.2%,比1-10月份放緩0.9個(gè)百分點(diǎn),回落幅度較大。

??前11月基建投資增速由1%回落至0.5%,兩年平均增速由0.9%回落至0.8%;其中,11月單月同比增速由-2.4%下降至-3.6%,兩年平均增速由0.9%回落至-0.1%。

??1-11月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速由7.2%回落至6%,兩年平均增速由6.8%回落至6.4%。不過(guò),從11月單月看,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%,下降幅度放緩。

??隨著監(jiān)管政策邊際放松,房地產(chǎn)銷售端在11月份出現(xiàn)明顯回暖跡象。1-11月份,商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.8%,商品房銷售額同比增長(zhǎng)8.5%。其中,11月商品房銷售面積兩年平均增速為-1.8%,高于10月的-5%;商品房銷售額兩年平均增速為-0.4%,高于10月的-2.1%。

??7-10月,我國(guó)商品房銷售面積同比降幅分別為8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月單月同比降幅則較10月收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)至14%;11月單月銷售額同比降幅較10月收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)至16.3%。

??紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖置評(píng)道,11月銷售回暖部分原因是季節(jié)性回暖,還有部分原因是按揭貸放松后,前期被壓制需求一次性釋放,從而推動(dòng)銷量回升。

??但李奇霖認(rèn)為,制約居民購(gòu)房意愿因素仍在,一是房地產(chǎn)稅即將試點(diǎn)落地,居民觀望情緒較重;二是個(gè)別房企出現(xiàn)交付難,居民謹(jǐn)慎購(gòu)買期房;三是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逐漸改變,遠(yuǎn)期預(yù)期的改變對(duì)居民購(gòu)房特別是購(gòu)買期房的影響是更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的??紤]到目前中國(guó)以期房交付為主,房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)走弱趨勢(shì)是否已改善,短期還需要進(jìn)一步觀察。

??隨著政策發(fā)力,房地產(chǎn)銷售有所回暖,房企在加快竣工。1-11月竣工面積兩年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%,單月兩年平均增速由上月的-8.3%反彈至9.1%。

??不過(guò),房企對(duì)于未來(lái)樓市信心仍然偏弱,體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是新開工與施工仍處于負(fù)區(qū)間,同時(shí)拿地減少。11月當(dāng)月新開工面積兩年平均同比增速為-9.3%(前值為-16.8%),施工面積兩年平均同比增速為-8.2%(前值為-15.4%)。1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降11.2%,土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)4.5%。

??從房企資金面來(lái)看,仍未出現(xiàn)明顯改善。1-11月份,房企到位資金同比增長(zhǎng)7.2%,較1-10月增幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款同比下降10.8%,利用外資同比下降41.7%,自籌資金同比增長(zhǎng)4.8%,定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)17%,個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)9.8%。

??易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,即便近期各類政策持續(xù)放松,但反映到房企上還需一定時(shí)間,同時(shí)需要注意兩個(gè)變化,一是個(gè)人按揭貸款資金回籠速度略加快,即其11月份單月同比增速明顯為正,這說(shuō)明銀行對(duì)于房貸撥付速度在加快;二是自籌資金到位情況在改善,即11月份單月同比增速為正,說(shuō)明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進(jìn)。

??中泰證券研究政策組負(fù)責(zé)人楊暢認(rèn)為,在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指引下,未來(lái)房地產(chǎn)銷售端能否明顯回升,以及能否向上游投資端傳導(dǎo),值得觀察。

??房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑 三亞逆市領(lǐng)漲

??11月份,70大中城市中只有北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙、西安、銀川、岳陽(yáng)、惠州、三亞9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲,其中三亞以0.7%漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó),這和三亞新房供應(yīng)偏少等有關(guān)系。

??從二手房降價(jià)城市數(shù)量看,11月份達(dá)到63個(gè)城市,只有7個(gè)城市沒有下跌,包括贛州、???、唐山、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)寧和三亞。

??11月份,70個(gè)大中城市,新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,已持續(xù)3個(gè)月下跌且跌幅在擴(kuò)大,同比漲幅則為2.4%;二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%,同比漲幅為1.5%。可見,二手房下跌程度要大于一手房市場(chǎng)。

??具體來(lái)看,11月份,一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降0.4%,降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅與上月相同;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??可見,相比一線城市,二三線城市樓市降溫加速,無(wú)論是新房還是二手房,價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??李奇霖判斷,目前行業(yè)底并沒有出現(xiàn),現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)特別是低資質(zhì)企業(yè),整體資金壓力依舊很大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示,11月就有3只房地產(chǎn)債發(fā)生違約,在這一情況下,市場(chǎng)情緒依舊很弱;這也意味著房企特別是低資質(zhì)房企從市場(chǎng)上獲取資金難度是很高的,資金壓力依舊不小,且明年一季度還是房企美元債到期高峰,企業(yè)再融資壓力很大。

??要看到,政策層面對(duì)于行業(yè)的呵護(hù)正在到來(lái)。近一個(gè)多月,已有包括呼和浩特、荊門、衡陽(yáng)、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬(wàn)州、山西臨汾下轄曲沃縣等10余城(或地區(qū))推出了鼓勵(lì)購(gòu)房等“救市”舉動(dòng)。

??對(duì)于2022年樓市調(diào)控怎么走,高層的表態(tài)也在發(fā)生變化。從中央政治局會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”被反復(fù)強(qiáng)調(diào),“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”亦時(shí)隔多年再度被高層提出。

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2021-2022)》認(rèn)為,2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化,人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一線二線城市在明年二三季度有望迎來(lái)顯著回暖。在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊情況下,中國(guó)住房市場(chǎng)總體將趨穩(wěn),預(yù)計(jì)2022年全年全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率在-3%至3%,商品住房銷售面積增長(zhǎng)在-1%至-5%,住房開發(fā)投資增速在2%到5%。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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