央行、銀保監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu),行業(yè)格局或面臨重塑

市場(chǎng)克而瑞研究中心 2021-12-21 08:54:51 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??房企融資逐步回暖的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解工作也迎來(lái)新的政策指導(dǎo)。

??12月20日,據(jù)媒體報(bào)道,近日央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)。在此之前,證監(jiān)會(huì)曾公開(kāi)表態(tài),支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券,資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??值得注意的是,大型優(yōu)質(zhì)房企已于近期啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。比如,招商蛇口等企業(yè)計(jì)劃近期在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù),募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??優(yōu)質(zhì)房企的募集資金用途拓展至房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu),無(wú)疑將刺激行業(yè)兼并收購(gòu)事件不斷增多,未來(lái)行業(yè)優(yōu)勝劣汰格局將進(jìn)一步加劇。

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??并購(gòu)融資或重塑行業(yè)格局

??近期,“一行兩會(huì)”不斷發(fā)聲,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??2021年12月初,銀保監(jiān)會(huì)表示,將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下,指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù);其中提及,現(xiàn)階段要根據(jù)各地不同情況,合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。

??此外,證監(jiān)會(huì)也有消息傳出,將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券,資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??12月10日,交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)上表示,將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具,募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu),支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定,積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??近日,招商蛇口等企業(yè)計(jì)劃近期在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù),募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??事實(shí)上,自2020年三季度“三道紅線”政策實(shí)施以來(lái),房企對(duì)接手債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頗高的項(xiàng)目特別敏感,行業(yè)收并購(gòu)交易規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)大幅下滑趨勢(shì)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,2020年3季度到2021年3季度期間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的季均交易規(guī)模191.58億元,較往年大幅降低。隨著近期政策密集表態(tài),預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)并購(gòu)交易或呈上升趨勢(shì)。

圖:2018年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并購(gòu)交易情況(單位:億元)

??數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、CRIC整理

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??并購(gòu)票據(jù)或?qū)⒂瓉?lái)突破

??從招商蛇口所計(jì)劃注冊(cè)發(fā)行的并購(gòu)票據(jù)“破冰”來(lái)看,若并購(gòu)票據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)將募集用途拓展至房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu),無(wú)疑是一大突破。

??招商蛇口計(jì)劃發(fā)行的并購(gòu)票據(jù)是指境內(nèi)外具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的,募集資金專項(xiàng)用于償還并購(gòu)貸款、支付并購(gòu)價(jià)款的債務(wù)融資工具。

??并購(gòu)票據(jù)最早于2013年交易商協(xié)會(huì)才開(kāi)展注冊(cè)研究;2014年貴州開(kāi)磷在銀行間市場(chǎng)發(fā)行了首單用于支付并購(gòu)價(jià)款的并購(gòu)票據(jù);2020年4月,全國(guó)首單增強(qiáng)型并購(gòu)中期票據(jù)——廣西交通投資集團(tuán)2020年第四期中期票據(jù)成功發(fā)行,募集資金拓展至用于向發(fā)行人控股子公司增資。

??據(jù)上清所披露,2020年至今共發(fā)行5筆并購(gòu)票據(jù),涉及并購(gòu)對(duì)象主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施及商務(wù)辦公類資產(chǎn)。且對(duì)發(fā)行人資質(zhì)的較高要求,發(fā)行人均為國(guó)有企業(yè)。

??從募集資金用途來(lái)看,主要分為兩種:一種為置換模式,即用發(fā)債所得資金替換原并購(gòu)貸款;另一種則為增資模式,即子公司通過(guò)補(bǔ)充項(xiàng)目資本金的方式用于項(xiàng)目建設(shè)。但真正直接用于支付并購(gòu)價(jià)款的則少之又少,原因在于這類并購(gòu)票據(jù)有較強(qiáng)的時(shí)效性,較難實(shí)現(xiàn)并購(gòu)進(jìn)度與融資進(jìn)度相統(tǒng)一,這也將成為房企發(fā)行并購(gòu)票據(jù)用于直接支付價(jià)款的一大難點(diǎn)。

??表:2020年至今并購(gòu)票據(jù)發(fā)行情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源:上清所、CRIC整理

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??優(yōu)質(zhì)房企更能把握收并購(gòu)機(jī)遇

??過(guò)去一年,由于行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿,三道紅線的實(shí)施促使房企對(duì)負(fù)債總額做出一定的限制,并購(gòu)項(xiàng)目往往會(huì)承接債務(wù),或會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)超過(guò)限制,影響企業(yè)安全。但財(cái)務(wù)優(yōu)異、具有資金實(shí)力的龍頭房企,則更有能力把握收并購(gòu)市場(chǎng)中的一些機(jī)遇。

??實(shí)際上,房地產(chǎn)金融政策正在響應(yīng)“良性循環(huán)”,相關(guān)支持政策實(shí)施后,對(duì)優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目拓展提供了更多金融支持,以緩解房企“錢緊”問(wèn)題的顧慮,此外對(duì)于問(wèn)題房企的項(xiàng)目而言,項(xiàng)目出清和消化后能夠加速資金回籠,防范風(fēng)險(xiǎn)。

??從房企角度而言,除了擬注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)的招商蛇口外,未來(lái)萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海等優(yōu)質(zhì)房企同樣有機(jī)會(huì)參與到發(fā)行并購(gòu)債券中來(lái)。

??從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看,2021年上半年,萬(wàn)科持有貨幣資金1952.2億元,有息負(fù)債總額2687.1億元,較去年同期基本持平;凈負(fù)債率僅20.2%。而華潤(rùn)、招商、中海三家的凈負(fù)債率也同樣維持在行業(yè)低位。在三條紅線的限制下,這類企業(yè)相對(duì)更有能力完成對(duì)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收并購(gòu)。

??表:2021年上半年優(yōu)質(zhì)規(guī)模房企三條紅線情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)半年報(bào)、CRIC整理

??優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券用于兼并收購(gòu),一方面將推動(dòng)行業(yè)整合,加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰,對(duì)于行業(yè)重塑是一種良性循環(huán);此外,合理的債務(wù)重組、并購(gòu)支持、再融資政策也將幫助個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)暴露企業(yè)解決信用問(wèn)題。

招商蛇口(天津)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91120104797263982R    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:150000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  283    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  78

招商蛇口(宜昌)置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91420500MA494UTX07    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:119000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  8    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  5

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300192181490G    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:1099521(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  264    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  236

上海萬(wàn)科企業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310112630419770R    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:1000000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  154    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  59

華潤(rùn)置地(哈爾濱)房地產(chǎn)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91230199565449200R    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:2600(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  8    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  0

華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)(北京)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91110000670572104L    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:2491520(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  22    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  4

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(2023-02)

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