市場白若凌 2021-12-27 16:05:24 來源:中國房地產(chǎn)金融
??唯有所有利益相關(guān)者都能受益、滿足訴求和價(jià)值體現(xiàn)下,城市更新才有意義。如果僅是開發(fā)商賺到錢了,這個城市更新項(xiàng)目還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并不是城市更新。
??主城區(qū)或者老城區(qū)的城市更新,將迎來新一輪的改造提升周期。近日,仲量聯(lián)行發(fā)布了《煥新中央活力,邁向國際城市》的報(bào)告(下稱“報(bào)告”),重點(diǎn)對主城區(qū)和核心商務(wù)區(qū)的城市更新進(jìn)行了研究和分析。
??仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn),一個城市的核心城區(qū)如何推進(jìn)城市更新,讓核心城區(qū)更具有城市活力和國際影響力,在某種程度上決定了這個城市能否在下一輪城市發(fā)展中積蓄發(fā)展動力。
??仲量聯(lián)行中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)徐岱雄在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示,從重視拆除重建輕視改造,到現(xiàn)在“留改拆”并舉,今天城市更新已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的模式。過去的大拆大建模式,或者說傳統(tǒng)意義上的住宅開發(fā)邏輯,已經(jīng)很難適應(yīng)當(dāng)前的城市發(fā)展模式。
??新發(fā)展模式
??“在新的發(fā)展模式下,城市更新是一個很典型的改變的過程,從過去的‘拆改留’向‘留改拆’過渡。”徐岱雄表示。
??徐岱雄認(rèn)為,政府是城市更新的決策者、發(fā)起人,是撬動一個區(qū)域更新發(fā)展的關(guān)鍵因素。政府需要為區(qū)域的發(fā)展制定更為靈活、更符合市場、匹配區(qū)域城市更新的政策。從市場運(yùn)作主體企業(yè)維度來講,企業(yè)基于自身的訴求參與到城市更新中來,在不同項(xiàng)目中發(fā)揮不同的價(jià)值。比如有的企業(yè)參與到產(chǎn)業(yè)培育層面、有的企業(yè)參與到社區(qū)運(yùn)營層面,企業(yè)主體之間各司其職。
??針對探索新的“經(jīng)營模式”,徐岱雄表示,未來需要一個更為前瞻、更為系統(tǒng)、更為符合城市更新過程中的金融工具和金融解決方案,使得參與城市更新過程中的利益相關(guān)方,都能分享到城市成長的收益。
??截至目前,已有上海、天津、無錫等地探索利用城市更新基金模式來推動城市發(fā)展。“城市更新基金參與進(jìn)來,這對行業(yè)改變思維是一個非常重要的支撐。”徐岱雄說。
??城市更新基金,是基于母子基金架構(gòu)的發(fā)展模式,可由政府、更新區(qū)域產(chǎn)權(quán)權(quán)益人、產(chǎn)業(yè)資本和其他開發(fā)主體共同出資創(chuàng)立母基金,母基金可在統(tǒng)籌開發(fā)的模式引導(dǎo)下與多個維度的權(quán)益人及機(jī)構(gòu)再次共同投資設(shè)立子基金,多目標(biāo)、多輪次參與到城市建設(shè)中。
??徐岱雄認(rèn)為,投資者依賴城市更新基金,而不是依賴項(xiàng)目收益來判斷這個投資的可行性,這更加體現(xiàn)了從區(qū)域整體的發(fā)展來考察投資的回報(bào),能夠讓片區(qū)政府、社會資本、市民三者間達(dá)到利益平衡,從而形成合力,實(shí)現(xiàn)區(qū)域的整體發(fā)展目標(biāo)。
??核心城區(qū)“領(lǐng)跑”城市更新
??城市核心區(qū),特別是城市主城區(qū)的核心商圈,是消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)繁榮的中心,往往建成較早,資源比較集中,也是被歷史和歲月重塑最多的地方。當(dāng)主城區(qū)的功能不符合、不匹配現(xiàn)代人的生活方式、走向衰敗時(shí),就需要改變它的功能以及原有的風(fēng)貌,主城區(qū)的更新最先到來。
??“要尊重城市核心區(qū)域原有的文化和歷史,同時(shí)注入符合現(xiàn)代人需要的生活方式、工作方式的內(nèi)容,而不是一個簡單的拆除重建,或僅對原有形態(tài)進(jìn)行復(fù)原?!毙灬沸壅f,要從注重形態(tài)改變向注重內(nèi)在內(nèi)容進(jìn)行改變,將現(xiàn)代生活方式和城市文化積淀傳承做一個很好的融合。
??首都北京的核心區(qū)歷史文化片區(qū)就集中體現(xiàn)了中華民族、多元藝術(shù)和地域文化的融合。功能核心區(qū)的城市更新,通過留白增綠,體現(xiàn)減量發(fā)展的思路。比如,前門東區(qū)的三里河通過恢復(fù)古三里河水系景觀,在天安門廣場東南約800米處,再現(xiàn)了江南水鄉(xiāng)的生活場景。此外,南鑼鼓巷西側(cè),恢復(fù)北玉河河道,重現(xiàn)當(dāng)年水運(yùn)碼頭場景。
??上海城市更新在歷史文化保留方面也有很多代表性的項(xiàng)目,例如,上?!靶绿斓亍敝形黠L(fēng)格融合的石庫門建筑成為了海派文化的一個核心符號。其間通過拆除、保留與修繕工作,成功打造了在世界范圍都極具贊譽(yù)的城市更新案例。
??從商業(yè)街區(qū)更新來看,是“修舊如舊”,還是做一些靜態(tài)的展示?徐岱雄認(rèn)為,當(dāng)前消費(fèi)者的訴求已經(jīng)和過去不一樣了,從簡單的觀光型消費(fèi),轉(zhuǎn)向體驗(yàn)型消費(fèi)、文化型消費(fèi)和品質(zhì)型消費(fèi),在這種消費(fèi)變遷背景下,如何在一些城市更新項(xiàng)目中,把符合現(xiàn)代人的消費(fèi)需求、符合這個區(qū)域自身發(fā)展的產(chǎn)業(yè)與功能,真正導(dǎo)入到項(xiàng)目中,這才是通過城市更新撬動這個項(xiàng)目價(jià)值的核心要素。
??“城市更新過程中需要關(guān)注功能、運(yùn)營、金融三者的關(guān)系。”徐岱雄指出,功能優(yōu)先、運(yùn)營和金融賦能,這三者構(gòu)成了城市更新中普遍面臨的問題。首先要改變過去單純從形態(tài)來實(shí)施城市更新的做法,需要站在城市發(fā)展的高度去探討城市未來的發(fā)展,包括注入很多城市功能、產(chǎn)業(yè)功能,煥發(fā)這一地區(qū)的活力。其次,要從城市運(yùn)營的角度來探討這個區(qū)域中長期的發(fā)展計(jì)劃,改變過去單純單個地塊建造的做法,向城市功能提升轉(zhuǎn)變。再次,在城市更新過程中,需要摸索采用更多的金融工具,能夠讓更多的參與者分享這個區(qū)域未來成長的收益,而不是依賴一級開發(fā)去實(shí)現(xiàn)收益。
??城市核心區(qū)域的更新,同時(shí)也是片區(qū)更新的一類。片狀區(qū)域城市更新的難點(diǎn)在于如何去甄別城市更新過程當(dāng)中的問題,因?yàn)橛龅降膯栴}更為復(fù)雜,需要提出的解決方案更為綜合?!氨热绠?dāng)?shù)叵M(fèi)數(shù)據(jù)、原住民結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)放在一個系統(tǒng)平臺上,統(tǒng)一對其分析和討論?!毙灬沸壅f,也要鼓勵業(yè)主以及利益相關(guān)方參與進(jìn)來,唯有所有利益相關(guān)者都能受益、滿足訴求和價(jià)值體現(xiàn)下,城市更新才有意義。如果僅是開發(fā)商賺到錢了,這個城市更新項(xiàng)目還是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并不是城市更新。
??四大趨勢推動主城區(qū)城市更新
??仲量聯(lián)行研究了全球領(lǐng)軍城市(倫敦、紐約、東京、上海)的發(fā)展共性,通過對城市發(fā)展不同階段的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間功能升級等方面進(jìn)行剖析,指出城市更新來自五大核心要素驅(qū)動演變,包括構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、驅(qū)動多元復(fù)合、賦新城市文脈、激活城市空間和整合交通價(jià)值。
??面向未來,仲量聯(lián)行提出未來城市核心區(qū)域更新的四大趨勢:
??首先,政策與經(jīng)營破局。政策層面包括鼓勵自主更新、彈性土地用途變更、容積率轉(zhuǎn)移平衡等;經(jīng)營性層面包括配套公共服務(wù)設(shè)施運(yùn)營權(quán)、稅收獎勵返還、騰退及保護(hù)修繕補(bǔ)貼等。
??其次,全周期運(yùn)營與長期激勵?;诮?jīng)營性破局理念,不同于住宅社區(qū)開發(fā)模式,在傳統(tǒng)的政府、市場和社會三大利益主體之外,需要站位“營城”。從長期運(yùn)營角度,對實(shí)施過程實(shí)行全周期的統(tǒng)籌管理,并給予運(yùn)營方更多支持和長期激勵。
??再次,數(shù)字智慧賦能。城市更新是一項(xiàng)跨學(xué)科、多方參與、全生命周期的系統(tǒng)性開發(fā)工程。基于“智慧城市”理念的智慧運(yùn)營管理系統(tǒng)將為未來城市更新的決策與實(shí)施提供充分的支撐并助力城市的自我生長與迭代。
??最后,城市更新是一個“舊瓶裝新酒”的過程,傳統(tǒng)業(yè)態(tài)將會被騰退,并同時(shí)植入新的功能。圍繞“新文化”、“新業(yè)態(tài)”、“新產(chǎn)業(yè)”以及“新風(fēng)貌”四新特色,將形成創(chuàng)新性的賦新生態(tài)圈,為城市注入持續(xù)的新格調(diào)、新活力,打造可持續(xù)的城市發(fā)展新格局。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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