市場蘇志勇 2022-01-25 09:38:12 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??2021年底,國家語言資源監(jiān)測與研究中心“漢語盤點2021”年度字詞揭曉,其中“保障性租賃住房”與“七一勛章”“雙碳”“雙減”等入選年度十大新詞語。
??2021年6月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,正式確立了保障性租賃住房在保障房體系中的獨立地位。由此,保障性租賃住房與公租房、共有產(chǎn)權(quán)房構(gòu)成了我國新的住房保障體系三大支柱,其中保障性租賃住房成為“十四五”發(fā)展重點。
??1月20日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議透露,2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套,超額完成93.6萬套的籌集計劃。2022年將堅持租購并舉,多主體供給、多渠道保障,優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大力增加保障性租賃住房供給,以人口凈流入的大城市為重點,全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。
??按照此前住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的表述,40個重點城市“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房650萬套,2022年一年的任務(wù)量就占到了整個“十四五”的37%,比2021年實際完成高出了1.5倍以上,由此可見,保障性租賃住房將迎來一輪爆發(fā)式增長。
??2021:保障性租賃住房政策元年
??長期以來,租賃住房始終是我國住房供應(yīng)體系中的短板,而保障性租賃住房則更是短板中的短板。此前在保障房體系中廉租房和公租房扮演了主要角色,但僅針對本地低收入群體,覆蓋面窄,很難滿足市場對租賃住房的需求。2019年,住建部、財政部在16個試點城市開展住房租賃市場發(fā)展試點,開始為保障性租賃住房探路。
??2020年底,中央經(jīng)濟工作會議和住建工作會議要求大力發(fā)展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè),加快補齊租賃住房短板,解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。
??2021年4月30日,中共中央政治局會議進一步明確了“保障性租賃住房”的概念,強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給;同年6月,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,不再一刀切支持住房租賃,而是定向支持保障性租賃住房,有針對性地解決新市民、青年人等群體的住房困難問題;11月,住建部等五部委印發(fā)《關(guān)于做好2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測評價工作的通知》,明確2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況重點圍繞確定發(fā)展目標(biāo)、落實支持政策、建立工作機制、嚴(yán)格監(jiān)督管理、取得工作成效等五個方面開展監(jiān)測評價。至此,保障性租賃住房的頂層設(shè)計初步完成。
??2021年下半年,中央開始督促地方制訂“十四五”保障性租賃住房計劃,推動地方加快落實。2021年10月以來,各省市陸續(xù)出臺保障性租賃住房實施意見和工作計劃。截至目前,已有近30個省份披露“十四五”保障性租賃住房建設(shè)計劃,超過60個城市被納入,主要為人口凈流入較多的一線和二線城市。
??在保障性租賃住房籌集建設(shè)方面,各試點城市通過采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式,切實增加供給。據(jù)住建部數(shù)據(jù),2021年,全國40個試點城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套,實際完成94.2萬套,超額完成計劃任務(wù)。
??2022:保障性租賃住房迎來爆發(fā)式增長
??歲末年初,國家發(fā)改委、住建部等21個部委聯(lián)合印發(fā)了 《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》,其中保障性租賃住房再次被重點強調(diào):“人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房,主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金?!?/p>
??住建部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉在國新辦新聞發(fā)布會上表示,住建部下一步將重點抓好三方面工作:一是加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。二是以人口凈流入的大城市為重點,加快發(fā)展保障性租賃住房,切實落實城市政府主體責(zé)任,細化落實支持政策、建立健全工作機制、加快項目落地實施、加強監(jiān)督管理;省級政府負(fù)總責(zé),加強組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)測評價。三是進一步完善政策制度,逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。
??國家層面的頂層設(shè)計基本形成,各地保障性租賃住房配套政策和建設(shè)計劃也在加速跟進。新年伊始,相繼有江蘇、安徽、湖南等省以及上海、福州、南京、合肥、長沙等城市公布了保障性租賃住房實施辦法和保障性租賃住房計劃。1月18日,上海市一天出臺兩項保障性租賃住房配套政策——《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》和《上海市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法(試行)》,明確了保障性租賃住房的認(rèn)定、申請門檻、配租規(guī)則、租賃價格、支付手段等細節(jié)。
??按照住建部的工作部署,“十四五”期間40個重點城市試點城市初步計劃新增650 萬套(間),預(yù)計可幫助1300 萬新市民、青年人等緩解住房困難,其中2022年計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房240萬套(間),相比去年的實際完成量94.2萬套(間),任務(wù)量翻了1.5倍以上。
??中信證券估計,“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800 萬~900 萬套之間,對應(yīng)的新增建筑面積或在 4 億~4.5 億平方米,對應(yīng)的開發(fā)投資將在 1.7 萬億~1.9 萬億元,預(yù)計 2022 年投資將超過 4000億元,拉動房地產(chǎn)投資3個百分點。
??錢和地從哪里來?
??如此巨額的資金投入,錢從哪里來?按照保障性租賃住房相關(guān)配套支持政策,資金來源大致分為四條渠道。
??★ 一是財政資金。通過中央補助資金、地方財政資金、以及土地出讓凈收益等渠道籌集。2021年,中央預(yù)算內(nèi)投資新設(shè)立了保障性租賃住房專項,并印發(fā)管理辦法,支持人口凈流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設(shè)。
??★ 二是銀行信貸?!蛾P(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等文件明確,支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。2021年建行、國開行針對保障性租賃住房提供授信額度接近1000億元。
??★ 三是債券融資。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券,募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券,用于保障性租賃住房建設(shè)運營。
??★ 四是建立保障性租賃住房投資基金。2021年7月,國家發(fā)改委發(fā)文,部署基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域 REITs 試點擴容工作,把保障性租賃住房項目納入其中。目前已有多個省市政府出臺政策鼓勵保障性租賃住房項目申報REITs試點。
??在保障性租賃租房的土地來源上,主要有四大渠道:一是利用集體土地建設(shè);二是企事業(yè)單位自有限制土地;三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)用地;四是對閑置和低效利用的非居住存量房進行改造,用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質(zhì),不需補繳土地價款。
??房企轉(zhuǎn)型的可選路徑
??在房地產(chǎn)高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展的大背景下,高杠桿、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式不可持續(xù)。特別是經(jīng)歷了2021年的房地產(chǎn)“寒冬”,房企資金鏈倍受擠壓,如何實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是很多房企面臨的現(xiàn)實問題。成熟的保障性租賃住房項目開發(fā)成本低、風(fēng)險小的特點,雖然利潤不高但相對有保障,不失為房企轉(zhuǎn)型的一條路徑。
??★ 一是直接參與保障性租賃住房建設(shè)和運營。
??國家和地方政府層面在財政、金融、稅收、土地等方面給予了保障性租賃住房一系列鼓勵和優(yōu)惠政策,企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè),可以充分享受這種優(yōu)惠,利用多種融資手段實現(xiàn)資產(chǎn)運營,緩解資金壓力。
??★ 二是通過保障性租賃住房盤活存量用地和存量房產(chǎn)。
??可以通過“改租”“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。此前一些房企開發(fā)了大量商住項目,在商改住限令之下,這些項目難以出售,不僅占用企業(yè)資金,而且造成社會資源的浪費。而這類項目在戶型上多是以小戶型為主,符合保障性租賃住房對戶型的要求。一些過剩的商業(yè)項目也可以通過改造,實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活,迅速形成市場供應(yīng),解決保障性租賃住房籌集難題。
??★ 三是通過參與運營實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
??隨著房地產(chǎn)增量市場的萎縮,房地產(chǎn)也將由傳統(tǒng)的開發(fā)方式轉(zhuǎn)向經(jīng)營模式。保障性租賃住房規(guī)模的擴大,為這種模式轉(zhuǎn)型提供了一條路徑。企業(yè)可以與地方平臺公司對接,承接保障性租賃住房運營和服務(wù)業(yè)務(wù),通過包租、托管等方式輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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