市場(chǎng)克而瑞研究中心 2022-02-08 09:04:02 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2022年開(kāi)年,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊艱難。
??春節(jié)前,央行曾兩次全面降準(zhǔn),1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購(gòu)匯率,1月20日1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調(diào)10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)。然而這些信貸利好卻并未對(duì)春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)刺激作用。
??隨著多地疫情爆發(fā)、南方陰雨連綿,房企的供貨熱情也跌入了谷底,據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),春節(jié)期間30余城零供應(yīng),即便累計(jì)春節(jié)兩周,同比下降仍在2成以上。成交方面,可謂一降再降,環(huán)比下降84%,同比下降四成,僅上海、佛山等少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)增長(zhǎng),蕭條程度可見(jiàn)一般。
??在這樣的大背景下,我們認(rèn)為,2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落,不過(guò)從各地的亮點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看不乏結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)。
??01
??多城售樓處“躺平”,30余城春節(jié)零供應(yīng)
??2022年春節(jié)假期已過(guò),受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響,房企推盤積極性普遍不高,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年1月31日-2月6日春節(jié)周期間,除了上海、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市有少量供應(yīng)外,多數(shù)城市均為0供應(yīng)。
??不僅如此,從各地春節(jié)售樓處的調(diào)研來(lái)看,多數(shù)城市售樓處處于“躺平”狀態(tài),僅留守1-2人值班,既無(wú)加推也無(wú)大型活動(dòng)。其中北京受疫情突襲影響,今年售樓處僅54%保持正常開(kāi)放,上海僅20余個(gè)售樓處開(kāi)放,而深圳僅有50-60%的售樓處保持開(kāi)放,與往年80%以上的售樓處開(kāi)放率相比,房企整體銷售積極性并不高漲。除此之外,武漢因去年四季度成交放量有限,房企態(tài)度比較積極,大部分企業(yè)春節(jié)期間持續(xù)“營(yíng)業(yè)”,是少有的沒(méi)有“躺平”的城市之一。
??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,即使結(jié)合春節(jié)前一周,2022年1月24日-1月30日的數(shù)據(jù)來(lái)看,春節(jié)前后兩周的新增供應(yīng)情況依舊不容樂(lè)觀,數(shù)據(jù)顯示,2022年1月24日-2月6日期間,40個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)量?jī)H為434.4萬(wàn)平方米,較2021年同期下降了23%,與2019年對(duì)比,降幅也達(dá)到了20%。
??分能級(jí)來(lái)看,二線城市相對(duì)亮眼,2022年春節(jié)兩周推盤量基本與2021年持平,較2019年穩(wěn)中有增,增幅達(dá)20%,主要得益于西安、蘇州、昆明、寧波等城市在節(jié)前一周迎來(lái)一波供應(yīng)放量。
??一線城市與三四線城市都出現(xiàn)了不同程度的下滑,尤其是三四線城市春節(jié)兩周供應(yīng)量較2021年和2019年同期近乎“腰斬”,即便是人口輸出大市徐州等推盤表現(xiàn)依舊不佳,可見(jiàn)房企對(duì)于今年“返鄉(xiāng)置業(yè)”并未有過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期。
??02
??成交“一降再降”,“返鄉(xiāng)置業(yè)”不再
??剛剛過(guò)去的2021年,受行業(yè)信心滑坡,市場(chǎng)觀望情緒濃厚,在此背景下,2022年開(kāi)年以來(lái),信貸政策利好不斷。在2021年兩次全面降準(zhǔn)以及1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購(gòu)匯率后,1月20日,新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)1年期和5年期以上較上一期分別下調(diào)10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn),其中,將5年期LPR從4.65%下調(diào)至4.6%,為2020年4月20日以來(lái)首次下調(diào)。LPR下行將帶動(dòng)企業(yè)融資、個(gè)人住房貸款利率降低。
??一周之內(nèi),從1月17日超預(yù)期幅度調(diào)降MLF政策利率,到18日發(fā)布會(huì)“三個(gè)發(fā)力”等積極表態(tài),再到20日調(diào)降LPR,央行一系列操作釋放出較為明確的貨幣寬松信號(hào)。然而似乎并未對(duì)春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的刺激作用。
??2021年春節(jié)樓市成交量“一降再降”,回落至低位。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,40個(gè)重點(diǎn)城市在2021年1月31日-2月6日春節(jié)周期間成交量?jī)H為44.5萬(wàn)平方米,環(huán)比下降84%,同比下降40%,與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。
??分能級(jí)來(lái)看,一線購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”,成交持穩(wěn)。春節(jié)周成交量同比微跌8%,主要源于去年基數(shù)較高,與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例,春節(jié)周成交量同環(huán)比齊增,較2019年增幅也達(dá)16%,市場(chǎng)熱度較高。一方面源于供應(yīng)放量,另一方面居民購(gòu)買力相對(duì)充沛,加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短,刺激剛需改善自住需求的集中釋放。
??二線成交表現(xiàn)略顯遜色,11個(gè)典型城市春節(jié)周成交僅為15.4萬(wàn),同環(huán)比降幅均在60%以上,跌幅較為顯著的當(dāng)屬武漢、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、長(zhǎng)春、成都、青島、昆明等內(nèi)陸和北部城市。以武漢為例,延續(xù)了去年12月的低迷行情,客戶到訪呈現(xiàn)出顯著的兩極分化:主城區(qū)內(nèi)的剛需剛改項(xiàng)目春節(jié)周來(lái)訪量可達(dá)到兩位數(shù)以上;但遠(yuǎn)城區(qū),特別是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的部分項(xiàng)目,還有主城區(qū)的改善或豪宅項(xiàng)目,來(lái)訪量都非常少,春節(jié)單盤成交基本在0-2套之間。再如重慶,返鄉(xiāng)置業(yè)成交占比趨于0,而案場(chǎng)到訪統(tǒng)計(jì)中返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比也降至10%。而昆明有來(lái)訪客戶的27個(gè)項(xiàng)目中,21個(gè)認(rèn)購(gòu)成交為0,成都如是,主城五區(qū)春節(jié)期間有效訂單不足50套。福州節(jié)前2個(gè)項(xiàng)目首次開(kāi)盤,一個(gè)才成交3套一個(gè)成交5套。濟(jì)南節(jié)前一個(gè)項(xiàng)目加推72套,蓄客一周僅15組,最終開(kāi)盤去化率17%,比前期40%大幅下降。
??三四線同樣延續(xù)跌多漲少,分化加劇的市場(chǎng)特征,并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象:東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠(yuǎn)等春節(jié)周成交量雖然環(huán)比回落,但仍好于2021年同期,而洛陽(yáng)、曲阜、開(kāi)封等整體成交轉(zhuǎn)淡,購(gòu)買力迎來(lái)階段性瓶頸,事實(shí)上,這些城市2020年便處于樓市下行周期,春節(jié)成交慘淡也在預(yù)料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場(chǎng)到訪量普遍偏低,有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪,即便部分項(xiàng)目保持了高到訪量,轉(zhuǎn)化率也普遍偏低,一天成交量?jī)H有1-3套,而CRIC監(jiān)測(cè)的無(wú)錫春節(jié)期間60個(gè)在售項(xiàng)目中,約1/3的項(xiàng)目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%,而且以價(jià)換量沒(méi)效果,蕪湖只有一個(gè)項(xiàng)目超過(guò)了10套,阜陽(yáng)僅有三個(gè)項(xiàng)目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的,版納最好的項(xiàng)目,來(lái)訪量也是全省內(nèi)最高,春節(jié)期間接近200組,但也只認(rèn)購(gòu)了4套。
??雖然行業(yè)整體下行趨勢(shì)未變,但“瑕不掩瑜”,聚焦春節(jié)期間的熱銷項(xiàng)目,一是主要集中在杭州、寧波等熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)片區(qū),尤其是片區(qū)處于斷供或是倒掛狀態(tài),開(kāi)盤去化率普遍較高,二是剛改和改善需求持續(xù)釋放,政策層層加碼后投資客已然全面“退場(chǎng)”,居民購(gòu)房開(kāi)始復(fù)歸理性,逐步回歸為自住需求為主導(dǎo),三是熱銷項(xiàng)目?jī)?yōu)惠讓利幅度普遍較低,更多的優(yōu)惠集中在增加首付比例上。
??綜合來(lái)看,2022年開(kāi)局依舊很“難”,中央降息降準(zhǔn),信貸放松似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花,房企看淡后市,推盤積極性不高,各城市跌多漲少,我們認(rèn)為,2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落,不過(guò)對(duì)于購(gòu)買力相對(duì)充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭(zhēng)之地”,供應(yīng)主導(dǎo)成交的市場(chǎng)屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間,同時(shí),隨著地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,剛改、改善仍是大勢(shì)所趨,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力下,后期也將更加考驗(yàn)房企差異化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論