??深圳實(shí)施二手房成交指導(dǎo)價(jià)已滿一年。在二手房指導(dǎo)價(jià)政策之后，深圳二手房交易經(jīng)歷了持續(xù)一年的清冷行情。

??2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

??在實(shí)施二手房參考價(jià)政策后，深圳二手房成交市場(chǎng)一片慘淡，并在2022年1月錄得1557套的成交量新低，創(chuàng)近年新低。

??鑒于深圳目前二手房市場(chǎng)的情況，二手房交易參考價(jià)是否將迎來(lái)調(diào)整？中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁預(yù)計(jì)，后續(xù)深圳二手房參考價(jià)政策或?qū)⒂瓉?lái)修正性的，調(diào)整性的配套政策，以降低二手房參考價(jià)對(duì)于剛需購(gòu)房者的影響。

??學(xué)區(qū)房市場(chǎng)遭重創(chuàng)

??2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

??在實(shí)行二手房參考價(jià)后，不僅中介平臺(tái)陸續(xù)調(diào)整房?jī)r(jià)信息，銀行也開(kāi)始根據(jù)二手房參考價(jià)情況放貸。由于購(gòu)房者在貸款時(shí)，將根據(jù)二手房交易參考價(jià)確定房貸額度，變相的提高了二手房的購(gòu)房門檻，遏制了二手房交易的非理性上漲現(xiàn)象。

??深圳作為國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)行二手房參考價(jià)政策的城市，這一政策發(fā)布后市場(chǎng)反映迅速且激烈。

??“在二手房參考價(jià)出臺(tái)之前，二手房訂單占門店成交總數(shù)的半數(shù)以上，在實(shí)行參考價(jià)之后，門店二手房成交量直線走低，如今門店銷售都在轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)?！痹谏钲趶臉I(yè)5年的房產(chǎn)中介莉莉?qū)τ浾哒f(shuō)到。

??深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來(lái)新高。同時(shí)，2021年深圳二手住宅過(guò)戶40699套，同比下跌57.3%，全年成交量遭遇腰斬。在2022年1月，深圳二手住宅僅成交1577套，低于此前2021年10月的1650套，再創(chuàng)近年新低。

??對(duì)此，莉莉表示，二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房影響尤為明顯，“政策實(shí)施后，百花片區(qū)房源整體降價(jià)幅度普遍在百萬(wàn)元以上，甚至不少房源降價(jià)之后仍然遇冷”。

??由于片區(qū)內(nèi)名校云集，長(zhǎng)期以來(lái)，百花片區(qū)被市場(chǎng)稱為“深圳學(xué)區(qū)房的頂流”。在優(yōu)質(zhì)教育資源的加持下，該片區(qū)二手房憑著“學(xué)區(qū)房”的身份標(biāo)簽受到了市場(chǎng)追逐。在2021年年初，百花片區(qū)的國(guó)城花園曾有一房源以32萬(wàn)元/平方米價(jià)格成交，彼時(shí)不少購(gòu)房者稱其為“天價(jià)”學(xué)區(qū)房。如今，在二手房參考價(jià)和擬出臺(tái)的大學(xué)區(qū)政策影響下，百花片區(qū)二手房市場(chǎng)迅速啞火。

??位于百花片區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)城大廈參考價(jià)為10萬(wàn)元/平方米。某拍賣平臺(tái)顯示，位于百花片區(qū)的長(zhǎng)城大廈一套125.25平方米的房源二拍時(shí)起拍價(jià)為1108.56萬(wàn)元，較一拍時(shí)降價(jià)約277萬(wàn)元，低于政府參考價(jià)約144萬(wàn)元，但該房源在二拍時(shí)仍遭流拍。如今，該房源進(jìn)入變賣階段，吸引了4293人次圍觀，106人設(shè)置提醒，但截至發(fā)稿，仍無(wú)一人出價(jià)，或?qū)⒃僭饬髋摹?/p>

??在拍賣平臺(tái)上，“高級(jí)學(xué)區(qū)房”流拍現(xiàn)象并非個(gè)例。對(duì)于學(xué)區(qū)房流拍，深圳資深置業(yè)顧問(wèn)張棟認(rèn)為，主要原因在于購(gòu)房者對(duì)“學(xué)區(qū)房”的價(jià)值心理預(yù)期回落。

??“現(xiàn)在，百花片區(qū)的房源可以說(shuō)是誰(shuí)買誰(shuí)站崗，該片區(qū)房源如今已少有購(gòu)房者前來(lái)咨詢?！睆垪潓?duì)記者說(shuō)，“在大學(xué)區(qū)政策仍未落地，而參考價(jià)還可能進(jìn)一步下調(diào)的情況下，百花片區(qū)二手房市場(chǎng)已然啞火”。

??政策或迎調(diào)整？

??如今，在深圳二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)施屆滿一年之際，二手房參考價(jià)是否會(huì)迎來(lái)調(diào)整備受市場(chǎng)關(guān)注。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，如今二手房參考價(jià)面臨兩難困境。

??一方面，如果按真實(shí)價(jià)格變動(dòng)就應(yīng)該下調(diào)參考價(jià)，但這會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，買家更加謹(jǐn)慎的結(jié)果。在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，這對(duì)需求釋放是一個(gè)巨大的阻礙。目前，促消費(fèi)、穩(wěn)預(yù)期及促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)成為樓市政策的新重點(diǎn)，因此下調(diào)參考價(jià)不太合時(shí)宜。

??另一方面，如果上調(diào)參考價(jià)格，這不太符合目前的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，與國(guó)家公布的深圳房?jī)r(jià)運(yùn)行指數(shù)不相符，且可能會(huì)傳達(dá)托底和救市信號(hào)。

??對(duì)于二手房參考價(jià)政策后續(xù)的調(diào)整預(yù)判，宋丁認(rèn)為，二手房參考價(jià)實(shí)施以來(lái)對(duì)于深圳樓市中存在的炒作行為打擊效果明顯，但同時(shí)由于二手房參考價(jià)直接和房貸額度相關(guān)，同時(shí)也對(duì)合理的市場(chǎng)買賣造成了一定影響。

??針對(duì)這一情況，宋丁預(yù)計(jì)，后續(xù)深圳二手房參考價(jià)政策或?qū)⒂瓉?lái)修正性的，調(diào)整性的配套政策，以降低二手房參考價(jià)對(duì)于剛需購(gòu)房者的影響。