返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”,僅六成客戶計劃一年內(nèi)買房

市場克而瑞研究中心 2022-02-15 09:01:14 來源:丁祖昱評樓市

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??“2022年1月慘淡的開局延續(xù)至春節(jié)期間,重點(diǎn)40城成交同比下跌40%,樓市仍處于加速下行階段,購房者觀望情緒濃重。

??而企業(yè)端,由于1月銷售業(yè)績大幅度縮水,其對于市場整體低迷的行情持有悲觀預(yù)期,因此春節(jié)期間新開盤項目、加推房源,乃至售樓處營業(yè)蓄客情況與往年相比普遍不積極。

??即便政策面趨好,但市場目前尚處于加速下行過程中,對于市場預(yù)期,無論是企業(yè),還是購房者都存在較大不確定性。

??當(dāng)三四線返鄉(xiāng)置業(yè)爽約,在客戶需求端又發(fā)生了哪些變化?春節(jié)期間,CRIC針對返鄉(xiāng)置業(yè)或就地買房的客戶做了一項調(diào)研問卷,即2022年春節(jié)置業(yè)客戶需求調(diào)研,共收回4101份問卷,其中有效問卷3068份。

??調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn),2022年春節(jié)客戶購房迫切度大幅下降,計劃一年內(nèi)完成購房的客戶從2021年的近八成下降至2022年的六成,而收入降低成為客戶不買房的主因,春節(jié)期間30-40歲的三口之家依舊是置業(yè)主力,而三房需求超50%,改善需求將持續(xù)爆發(fā)。

??從市場數(shù)據(jù)及調(diào)研情況來看,整個行業(yè)下行筑底過程仍然會延續(xù),但首置改善需求依然存在,房地產(chǎn)行業(yè)將有信心回歸良性循環(huán)。”

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??返鄉(xiāng)置業(yè)潮未至

??春節(jié)期間(2022年1月31日-2月6日),重點(diǎn)40城供應(yīng)量和成交量同比雙降,行業(yè)信心全面滑坡。

??供應(yīng)端,春節(jié)期間重點(diǎn)40城供應(yīng)量同比下降23%,由于市場信心尚未恢復(fù),加之房企將更多精力投入至交付和債務(wù)問題上,在銷售不能快速形成回款的情況下,推盤積極性明顯下降。個別城市春節(jié)售樓處開放率由過去的90%以上下降至今年的50%-60%。市場下行壓力可見一斑。

??需求端,春節(jié)期間重點(diǎn)40城成交量同比下降40%,其中一線城市跌幅相對最小,購房需求堅挺,比如上海,打新熱度依然不減,第六批次新房集中供應(yīng)量達(dá)170萬平方米,新開盤平均去化率保持在80%以上,近七成項目開盤日光,總體成交了130萬平方米,環(huán)比增長48%。27個二線城市中有11個城市春節(jié)周成交同環(huán)比降幅均在60%以上。

??70個三四線城市影響最明顯,且跌多漲少,大量的返鄉(xiāng)置業(yè)沒有顯著的表現(xiàn),因此三四線城市在各線城市中跌幅最大。據(jù)CRIC調(diào)研,河南洛陽、開封等城市整個春節(jié)期間成交慘淡,而常州、徐州春節(jié)期間案場到訪量普遍非常低,紹興、溫州、浙江基本面較好的城市,整個春節(jié)期間去化率只有20%,以價換量效果不大。

??2022年春節(jié)周(2022年1月31日-2月6日)市場表現(xiàn)

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??計劃一年內(nèi)購房的客戶下降至六成

??春節(jié)期間市場表現(xiàn)意味著,整個市場仍然以觀望為主,這一點(diǎn)從春節(jié)調(diào)研數(shù)據(jù)中便可看出一二。通過2022春節(jié)置業(yè)調(diào)研問卷我們將進(jìn)一步探究和跟蹤客戶的購房意愿以及產(chǎn)品偏好。

??2022年春節(jié)客戶購房迫切度大幅下降。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,計劃一年之內(nèi)完成購房的客戶比例僅有59%,這一數(shù)據(jù)相較于2021年的近八成下降兩成,其中只有6%的客戶計劃一個月內(nèi)買房,3個月內(nèi)買房的比例較2021年下降5個百分點(diǎn),有19%的客戶選擇在2022年下半年買房,這一比例較2021年下降21個百分點(diǎn)。

??具體至各區(qū)域來看,長三角區(qū)域客戶購房迫切度較高,半年內(nèi)買房的比例為45%,其次為環(huán)渤海區(qū)域,半年內(nèi)購房的比例為36%,中西部和珠三角客戶半年內(nèi)購房比例分別為32%和31%。

??一線城市客戶置業(yè)相對積極,三四線城市客戶購房熱情不高,調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,有47%的一線城市客戶計劃半年之內(nèi)購房,而這一比例在三四線客戶中僅為32%。

??值得注意的是,在置業(yè)計劃的選項中,選擇一年后再考慮買房的客戶比例達(dá)到41%,較2021年增長19個百分點(diǎn)。

??收入降低成為客戶不買房或推遲買房的主要原因,受疫情影響,40%購房者收入降低,導(dǎo)致首付不夠,不得不推遲購房計劃。其中中西部和珠三角是收入降低影響購房的重災(zāi)區(qū),這一比例分別為51%和47%。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶不買房原因

??此外,三四線房價波動劇烈是客戶觀望等待的另一重要原因。數(shù)據(jù)顯示,30%的客戶因?yàn)榻诜績r波動較大,觀望情緒濃厚。疫情2020年房價漲幅過快,2021年中情況直轉(zhuǎn)而下,其中城市基本面較弱的三四線房價影響較大,近四成客戶因此而觀望,推遲買房。

??圖:分區(qū)域2022年春節(jié)置業(yè)客戶因房價波動較大而不買房的占比

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??置業(yè)主力為30-40歲的三口之家

??從客戶年齡和家庭結(jié)構(gòu)來看,30-40歲的三口之家構(gòu)成了春節(jié)置業(yè)的主力軍,其中年齡結(jié)構(gòu)在30-40歲之間的置業(yè)客戶比例達(dá)到51%,其中已婚有1個小孩的家庭占比達(dá)到47%。

??其次,購房中堅力量為25-30歲的單身人士,他們或面臨改善,或面臨購置人生中第一套房,是最堅挺的置業(yè)人群。

??春節(jié)置業(yè)客戶大多有1次或1次以上置業(yè)經(jīng)歷,對產(chǎn)品要求越來越高,付款方面仍偏向用足貸款,首付三成及以下的客戶占比近七成。

??值得注意的是,在“房住不炒”大基調(diào)下,2022年春節(jié)置業(yè)客戶置業(yè)目的發(fā)生變化,其中投資需求比例僅占5%,較2021年下滑6個百分點(diǎn);改善需求占比過半,其中改善個人居住面積和環(huán)境的需求較2021年上漲3個百分點(diǎn);剛需比例較去年上升3個百分點(diǎn)至45%。這意味著投資需求逐漸讓位剛需和改善。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶置業(yè)目的

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??110平米以上戶型需求提升,三室為需求主力

??從客戶2022年春節(jié)置業(yè)客戶外部配套偏好來看,客戶最看重教育資源和軌交配套,兩者比例分別達(dá)到了31%和23%。從各線城市來看,三四線城市最注重學(xué)區(qū),盡管2021年國家在學(xué)區(qū)房方面加強(qiáng)監(jiān)管,并推進(jìn)教育均衡化發(fā)展,教育資源仍是三成客戶購房的首要考慮因素,這一比例達(dá)到了33%。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶外部配套偏好

??從置業(yè)客戶購房決策因素來看,房型為購房決策最重要的因素,31%的客戶購房時最關(guān)注房型,各線城市又有不同的表現(xiàn),一線城市受高房價影響,小戶型辦大事,近四成客戶重房型。社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)僅次于房型,比例為25%??梢姡啃秃蜕鐓^(qū)環(huán)境成為影響購房決策的關(guān)鍵。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶購房決策因素

??從客戶面積段偏好來看,大面積戶型更加受青睞,110-140平方米戶型躍升為需求第一,占比近四成,且較2021年上升6個百分點(diǎn);140-180平方米戶型需求占比同比亦上升5個百分點(diǎn)。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶面積段偏好

??三室為需求主力,2022年春節(jié)置業(yè)客戶戶型偏好中,三室比例達(dá)到55%,其次26%的客戶選擇二室,各能級城市中三室均為需求占比最高的戶型,一線城市的二室需求占比仍超四成,三四線的四房及以上大戶型需求占比趕超兩房。

??值得注意的是,在客戶功能間(功能)偏好中,21%的客戶愿意多花錢購買功能設(shè)計,其中玄關(guān)的收納設(shè)計需求度最高,此外,陽臺和“X+1”戶型的比例均為18%。

??在面積不變的前提下,近三成客戶希望增加主臥面積空間,其次為增加房間數(shù)量和增加客廳面積,環(huán)渤海區(qū)域客戶尤其偏愛大客廳,有25%的客戶希望增大客廳面積;而長三角區(qū)域客戶更希望增大主臥面積,這一比例達(dá)到29%。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶功能間(面積)偏好

??在對客戶精裝偏好調(diào)研中,2022年39%的客戶偏好精裝房,較2021年增長5%個bp,整體而言客戶對精裝修的接受度無明顯提高,其中,一線城市客戶偏愛精裝房,由于一線城市生活節(jié)奏快,且通勤成本高,有68%的客戶更愿意接受可拎包入住的精裝房。

??圖:2022年各能級春節(jié)置業(yè)客戶裝修偏好

??裝修材料環(huán)保健康是置業(yè)客戶對精裝修的最主要訴求,比例為21%,其中環(huán)渤海和中西部最看重裝修材料。此外,現(xiàn)代高科技智能產(chǎn)品也成為第二大精裝重點(diǎn),這意味著購房既注重環(huán)保健康,又重視智能化產(chǎn)品。

??此外,地暖已成為精裝中的主流需求,即便是南方的長三角和中西部也有超三成客戶首選地暖;而珠三角人民對全屋智能化需求最高。精裝關(guān)注智能化產(chǎn)品和認(rèn)為全屋智能化為精裝必備的客戶占比兩成,超過五成的客戶愿意為室內(nèi)智能化安裝付費(fèi)。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶精裝重點(diǎn)

??客戶最關(guān)注社區(qū)的活動空間,比例達(dá)到63%,其中,社區(qū)活動空地、健身活動空間和兒童活動空間即可滿足老中青三代人的日常社區(qū)活動。

??圖:2022年春節(jié)置業(yè)客戶社區(qū)空間偏好

??房地產(chǎn)行業(yè)市場信心仍然在逐漸恢復(fù)之中,市場下行壓力仍將會延續(xù)。對于一些產(chǎn)業(yè)人口等條件較好的城市,經(jīng)歷短暫下行之后,市場將逐漸回歸理性。

??在“房住不炒”的主基調(diào)之下,投資需求不斷減弱,客戶購房需求雖然延后但并未消失,只是因?yàn)橹Ц赌芰?、房企交付風(fēng)險的擔(dān)憂等加劇了購房者的觀望情緒,但剛需和改善需求仍然存在。從這方面來講,2022年房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在大量結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會。

??行業(yè)下行筑底過程中,疊加春節(jié)影響,預(yù)計2月整個成交不會有明顯的改善,與此同時,房企1月份業(yè)績同比下降了30-40%,短期內(nèi)負(fù)增長的困境難以改變,市場信心的恢復(fù)仍需要三到六個月的修復(fù)期。從產(chǎn)品角度來講,根據(jù)客戶需求變化提供適合市場需求的產(chǎn)品則更易于銷售、促進(jìn)回款,而未來剛需、改善仍是大勢所趨,同質(zhì)化競爭壓力下,房企差異化的產(chǎn)品競爭力將備受考驗(yàn)。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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