樓市劇變土地收入降幅超七成 鋼鐵大城霸州經(jīng)濟轉(zhuǎn)型大陣痛

市場田傲云 2022-02-21 10:05:09 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??大面積大規(guī)模亂收費、亂罰款、亂攤派的“三亂”事件發(fā)生后,霸州逐漸了往日的平靜,但膠著的問題如增強產(chǎn)業(yè)景氣度、提升財政收入等依然是當?shù)卣枰鉀Q的“頭等大事”。

??國務院辦公廳督查室在2021年12月17日發(fā)布的一則通報將河北省霸州市推到了風口,亂收費、亂罰款、亂攤派問題引發(fā)了社會高度關注。

??根據(jù)通報的不完全統(tǒng)計,2021年10月1日至12月6日,霸州市15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道、開發(fā)區(qū))入庫和未入庫罰沒收入6718.37萬元,是1~9月罰沒收入的11倍,涉及企業(yè)和個體工商戶2547家,平均每家罰款、收費2.64萬元。

??出現(xiàn)這種情況,是霸州市政府財力緊張所致。

??一位長期研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟的人士表示,“霸州鋼鐵產(chǎn)業(yè)在2017年整體退出,給當?shù)刎暙I了較高稅收的兩家大型國有鋼鐵廠生產(chǎn)線又相繼關停,稅收減少接近10億元。盡管當?shù)剡€有不少家具、制造業(yè)等小型民營企業(yè)。但對于提升稅收的能力和貢獻不大?!?/p>

??鋼鐵產(chǎn)業(yè)此前一直是霸州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體,退出鋼鐵產(chǎn)能后,霸州開始尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,如建設休閑食品產(chǎn)業(yè)基地,但食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展并沒有為當?shù)貛韽娪辛Φ亩愂?。?shù)據(jù)顯示,在2018年,霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元,稅收3.2億元。

??“除去鋼鐵產(chǎn)業(yè)外,霸州的主要稅收來源還有房地產(chǎn),但隨著環(huán)京城市實施限購,樓市迅速熄火,當?shù)氐耐恋刎斦约昂头康禺a(chǎn)相關的稅收自然也好不了。”上述人士告訴記者。

??Wind數(shù)據(jù)顯示,自2015年開始,霸州當?shù)爻山粯敲鎯r從528元/平方米單價快速上漲,到2017年成交樓面價已經(jīng)高達1491元/平方米,土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。轉(zhuǎn)折發(fā)生在2017年,受房地產(chǎn)限購政策影響,之后幾年霸州土地市場持續(xù)下行,到2021年成交樓面價803元/平方米,全年賣地收入僅12.7億元。

??多重因素疊加下,霸州財政吃緊,一些亂作為現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

??鋼鐵大城“去鋼鐵”后

??霸州地處京津保三角地帶中心,曾是河北重要的鋼鐵基地之一。在霸州市勝芳鎮(zhèn),幾乎家家戶戶都經(jīng)營著鋼鐵及相關產(chǎn)業(yè)的加工廠。

??前述研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟的人士稱,霸州民營經(jīng)濟十分發(fā)達。“2010年的時候,勝芳有1800多家家具企業(yè),產(chǎn)量占國內(nèi)同類家具產(chǎn)量的65%,出口占到三分之一,總銷售額超過80億元,并帶動形成金屬加工、玻璃加工、木材加工三大產(chǎn)業(yè)集群?!?/p>

??2010年,霸州第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以民營經(jīng)濟為主,其中民營企業(yè)27000多家,為霸州創(chuàng)造了85.3%財稅收入和85%農(nóng)民收入,提供了86.7%的項目投資和86.2%的非農(nóng)就業(yè)崗位,是霸州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的支柱與脊梁。

??隨著能源消耗和環(huán)境污染日趨加重,曾經(jīng)的鋼鐵大城走上了“去鋼鐵”之路。2013年,河北省開始布局淘汰落后過剩產(chǎn)能,重拳淘汰鋼鐵等過剩產(chǎn)能,到2017年,霸州市退出全部鋼鐵產(chǎn)能。

??退出鋼鐵產(chǎn)能后的霸州開始進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,如建設休閑食品產(chǎn)業(yè)基地。這幾年,達利食品、稻香村、海底撈、小仙燉燕窩等國內(nèi)外知名食品企業(yè)加工廠紛紛落子霸州。

??事與愿違。食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展既沒有為當?shù)貛韽娪辛Φ亩愂?,也沒有立即給霸州帶來足夠的人口和就業(yè)崗位。數(shù)據(jù)顯示,在2018年,霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元,稅收3.2億元。

??“產(chǎn)業(yè)園的工廠哪里會要我?像我們這些年齡稍大的很難再找到工作。年輕一些的人去其他城市找機會了?!背鲎廛囁緳C王明在一家鋼鐵工廠工作了20多年,失業(yè)后開起了出租車,“賺點零花錢,大家都這樣”。

??“如果不是我家在這里有生意,我也不會回來。”梁超告訴記者,他很多一起長大的朋友大學畢業(yè)之后除非是回來考公務員,否則都去其他地方工作?!斑@里就業(yè)機會相對沒有那么多了?!?/p>

??市場冷意蔓延

??盡管新興產(chǎn)業(yè)的引入并沒有立即給霸州帶來過多人口和就業(yè),也還沒有取得理想的財政增收效果,但憑借京津冀一體化和雄安新區(qū)的雙重紅利,在房地產(chǎn)領域,霸州一躍成為環(huán)京的第二批明星城市。碧桂園、華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬科、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展等耳熟能詳?shù)拇蠓科鬆幭葥屨及灾菔袌?。這使得“去鋼鐵”后,房地產(chǎn)成為霸州新的財政收入來源。

??和多個環(huán)京城市一樣,隨著房企涌入,住宅項目集中供應,房地產(chǎn)市場迅速升溫,項目案場購房人排成長龍,“日光盤”頻現(xiàn),房價最高時被炒至2萬元/平方米。

??樓市的火爆迅速傳導到土地市場。2015年開始,霸州當?shù)爻山粯敲鎯r從528元/平方米的單價快速上漲,到2017年成交樓面價已經(jīng)高達1491元/平方米,土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。

??轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2017年6月,一紙限購令使得霸州房價急轉(zhuǎn)直下,隨著想在此安家的“北漂”和投資客離場,當?shù)貥鞘幸欢壤淝逑聛恚?017年12月房價已跌至9000元/平方米左右,樓市降下虛火。

??霸州一個在建房地產(chǎn)項目。霸州鋼鐵產(chǎn)業(yè)在2017年整體退出后,稅收大幅減少,現(xiàn)在樓市劇降,土地市場低迷,財政收入遭到巨大壓力。田傲云/攝

??春節(jié)前,中國房地產(chǎn)報記者在霸州市部分樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于缺乏人口支撐,房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,房企降價幾乎是普遍現(xiàn)象。

??“行情最好的時候買房全靠搶,客戶都沒時間仔細看,很多時候甚至為了買上房,另外給我塞紅包,不像現(xiàn)在,一天下來也沒幾個人看房?!比ツ?2月30日,在霸州市區(qū)一個售樓處里,賣房多年的銷售主管林語坐在沙發(fā)上回憶著2016年前后的盛況,那時候除了樓市量價齊升外,誠意金、指標費普遍存在。

??限購之后,曾經(jīng)的盛景已不復存在,取而代之的是不少在售項目售樓處空空蕩蕩、購房者寥寥無幾的景象,銷售慘淡、去化緩慢。

??貝殼新房廊坊站數(shù)據(jù)顯示,2021年12月霸州新房銷售243套,銷售均價在7780元/平方米。

??記者在實地探訪中注意到,實際銷售價格在6000-7000元/平方米的項目不在少數(shù),這些項目多集中在霸州開發(fā)區(qū),距離霸州北站開車只需要十幾分鐘,主要客群來自北京和雄安的投資或者置業(yè)人群。

??在開發(fā)區(qū)一個已經(jīng)交房的小區(qū)里,記者注意到,一棟樓只有不到三分之一的房子裝修完畢,剩下的房子還處于毛坯狀態(tài)。銷售人員趙謙表示,“開發(fā)區(qū)入住率都不高,項目現(xiàn)在還有少量尾盤?!?/p>

??另外,以霸州市區(qū)為核心的區(qū)域也分布著多個在售樓盤。據(jù)介紹,此區(qū)域多是霸州本地人購買,新房均價在8000元/平方米左右。

??“現(xiàn)在整個霸州一天大概能賣10套房左右,‘金九銀十’的銷售情況稍微好些,一天能有40套左右。”林語無奈地告訴記者,即便是經(jīng)驗老到的銷售員一個月也只賣出一兩套房,“限購政策疊加疫情,這兩年來買房的外地客源少了很多”。

??跟環(huán)京樓市一樣,自2017年開始執(zhí)行限購政策后的一段時間,來自北京的投資或者置業(yè)的客源開始減少,銷售拓客困難,房地產(chǎn)市場一片冷意。這里也曾多次傳出限購松綁的消息,但并沒有得到官方證實。

??“實際上,上有政策下有對策。”林語告訴記者,通過人才引進來這里買房已經(jīng)是一個公開的秘密,“早兩年他們還需要額外向我們支付5萬元左右費用,這兩年隨著疫情嚴重,很多北京客源因為進出京手續(xù)麻煩,都盡量減少外出。從2020年開始,為了拓客已經(jīng)不再收取這些額外費用?!?/p>

??林語的說法在記者走訪的其他項目上再次被印證。多位銷售人員強調(diào),“這些業(yè)務都是公對公,個人無法辦理?!?/p>

??房企零首付自救

??不過在部分本地人看來,此時是可以抄底的時機。

??“現(xiàn)在市場可能到底了,這些年雖然銷量不好,但價格變動不大。”劉越是霸州土生土長的“80后”,兩個月前他又開始和朋友一起看房子,琢磨著在市區(qū)再買套房,“現(xiàn)在很多項目有促銷,買房就送車位?!?/p>

??“我們看的是市區(qū)的房子,這樣即便不住也不會閑置?!眲⒃礁嬖V記者,由于很多附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人來霸州市區(qū)工作或者上學,租房市場行情不錯,“我有兩套房都對外出租,購買后按照現(xiàn)在年輕人喜歡的風格簡單裝修,掛出去沒兩天就租出去了,一個月能租1000多元。”

??“你要是自己住,也可以看市區(qū)的房子,雖然貴點但入住率高,小區(qū)和周邊配套也完善。”劉越表示,開發(fā)區(qū)房子雖然便宜,但在實際居住中由于入住率極低,部分小區(qū)進入冬季甚至沒有給業(yè)主接入集中供暖。

??劉越的說法在記者走訪開發(fā)區(qū)項目時得到證實。有部分銷售人員告訴記者,交房后為保障冬季取暖,業(yè)主也可以改為天然氣分戶取暖。

??大學畢業(yè)后就回到家里幫著做生意的梁超最近也在看婚房,他告訴記者,前幾年的房價讓他望而卻步。

??“太瘋狂了!”在梁超看來,“前些年太多數(shù)人來霸州買房投資,房價被炒得很高,本地剛需族真的最難。這兩年房價開始下跌,我們才開始看有沒有合適的房子?!?/p>

??盡管營銷手段層出,也有部分客源開始回歸市場,但多數(shù)購房者仍持觀望態(tài)度。

??面對相對低迷的樓市,為了刺激市場促進銷售,多個項目推出購房“零首付”活動。趙謙告訴記者,如果首付不夠,現(xiàn)在只需要交1萬元購房款,剩余房款最多可以辦理30年商貸,貸款利率在5.6%。此外,購房后還會返還幾萬元購房款?!艾F(xiàn)在房企著急賣房子回款,幾乎都在做促銷,希望解決銷售難題?!?/p>

??房企謹慎拿地

??霸州房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷,直接導致的是房企開始對土地拍賣“不感冒”,土地市場低迷,流拍現(xiàn)象頻出。

??一位不愿具名的本土房企人士對記者表示,現(xiàn)在土地價格預期較高,拿地后風險較大。他表示,樓市下行是讓房企觀望的重要原因?!斑@些年,市場供應量加大,但新盤賣不動、二手房流動性停滯,市場很冷,開發(fā)商拿地欲望很低?!?/p>

??某全國性房企華北區(qū)域投拓人士表示,現(xiàn)在回款放緩、融資收緊,從房企布局角度看,他們更關注一些比較安全的城市,“現(xiàn)在已經(jīng)不是需要規(guī)??焖僭鲩L的時候了”。該投拓人士還表示,“現(xiàn)在招拍掛的土地開發(fā)后利潤越來越低,我們也在強化舊改、勾地等其他拿地方式,這也是其他房企的做法?!?/p>

??霸州市財政局局長孟憲國曾在霸州市2021年上半年預算執(zhí)行情況報告中提到,上半年政府性基金收入大幅減收主要原因是,上半年受房地產(chǎn)限購政策的影響,土地市場始終處于低迷狀態(tài),多數(shù)企業(yè)拿地積極性不高,且受疫情影響企業(yè)因資金困難導致的流拍現(xiàn)象增多,直接導致土地出讓大幅下滑。

??Wind數(shù)據(jù)顯示,2018年開始,霸州市土地成交價及實際成交量一路下滑,到2021年年末,霸州市2021年全年共供應90宗地塊,成交47宗,流拍率約47.8%,成交量同比減少29.85%,其中成交樓面價803元/平方米,成交總價為12.7億元。而在2017年,全年土地成交總價是48.6億元。

??另據(jù)霸州市政府信息公開平臺顯示,霸州市財政局分別于2021年9月1日、12月24日,兩次宣布調(diào)整財政收支預算。2021年9月1日公布的霸州市2021年財政收支預算調(diào)整方案中,霸州市一般公共預算支出預算擬從年初的79.5億元調(diào)整為61.5億元。

??在方案中,霸州市財政局提出數(shù)項確保全年收支預算平衡的措施,其中包括:加快組織土地出讓,加強稅收征管;在加快非稅征收方面,提出“加緊研究修訂全市污水、垃圾收費管理辦法”等。

??受形勢影響的不止是霸州市。固安、香河、大廠、燕郊等多個環(huán)京城市的樓市一路下滑;環(huán)京樓市慘淡局面之下,眾多重點布局環(huán)京市場的房企日子并不好過。

??“現(xiàn)在日子比較難,項目上都沒有心思想其他的事情,都忙著賣房子回款。”某布局環(huán)京市場的房企工作人員表示。

??(應采訪對象要求,文中銷售員、購房者均為化名)

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