??樓市筑底回暖信號(hào)正在明朗化。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)自去年9月份以來(lái)首次止跌。房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量，也從去年12月份的50個(gè)下降到39個(gè)，并呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

??值得注意的是，70個(gè)大中城市中，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房房?jī)r(jià)集體上漲，分別上漲1%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新房房?jī)r(jià)也從此前連續(xù)3個(gè)月下跌轉(zhuǎn)為今年1月環(huán)比上漲0.1％。長(zhǎng)期以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)都被看作全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)。

??更大的利好還在于政策層面。進(jìn)入2022年，房貸政策“糾偏”仍在繼續(xù)，地方托底樓市舉措不斷祭出。繼山東菏澤之后，重慶、江西贛州的部分銀行已將首套房貸首付比例降至20%；南寧則將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

??從歷史經(jīng)驗(yàn)看，商貸首付比例下調(diào)往往被認(rèn)為是市場(chǎng)筑底的標(biāo)志。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)會(huì)有更多類似中小城市逐漸出臺(tái)支持樓市政策。

??“這充分說(shuō)明當(dāng)前房貸政策繼續(xù)趨于寬松，同時(shí)能夠在很大程度上降低購(gòu)房入市門檻，對(duì)于激活市場(chǎng)交易有著積極作用?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，后續(xù)信貸政策放松等利好因素下，完全可以在今年二季度出現(xiàn)一些指標(biāo)轉(zhuǎn)正或明顯趨好的情況。

??2月21日，地產(chǎn)股異動(dòng)拉升，珠江股份直線封板，泰禾集團(tuán)漲停，大悅城、南國(guó)置業(yè)、廣宇集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)等跟漲。

??一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象

??房?jī)r(jià)終于走出持續(xù)下跌區(qū)間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0，同比漲幅為1.7%。其中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有28個(gè)，較去年12月份增加了13個(gè)。

??這次止跌行情主要由一二線城市拉動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，1月份一二三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.1%和-0.2%。也就是說(shuō)，在這一輪行情中，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象，三線城市房?jī)r(jià)仍處于下跌態(tài)勢(shì)。

??從各城市來(lái)看， 銀川新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比上漲1.5%；去年7月份和9月份，銀川也曾是全國(guó)新房房?jī)r(jià)漲幅最大的城市。其次為北京和成都，環(huán)比漲幅均為1%；重慶、徐州緊隨其后，環(huán)比漲幅分別為0.9%和0.8%。從房?jī)r(jià)同比增速看，重慶已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月排名第一。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，其實(shí)中國(guó)有很多城市都處于成長(zhǎng)性樓市狀態(tài)，類似銀川這類城市，過(guò)去沒(méi)有太多房地產(chǎn)發(fā)展，所以這兩年發(fā)展很快，到銀川工作學(xué)習(xí)的人口更多了，因此類似省會(huì)或首府城市，樓市表現(xiàn)確實(shí)會(huì)比較好。對(duì)于此類市場(chǎng)而言，雖然有政策寬松影響，但內(nèi)在購(gòu)房需求也很強(qiáng)勢(shì)，房?jī)r(jià)自然就容易上漲。

??作為樓市風(fēng)向標(biāo)的四大一線城市，則走出了房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)回升的市場(chǎng)行情。

??1月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上升0.6%，去年12月份為-0.1%，這是7個(gè)月以來(lái)的環(huán)比新高。尤其是北京、上海新房市場(chǎng)，環(huán)比漲幅達(dá)到1%、0.6%。前期受開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)、疫情沖擊的廣州和深圳也迅速反彈，新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均為0.5%。

??從更能反映市場(chǎng)真實(shí)供需情況的二手房市場(chǎng)來(lái)看，北京、上海二手房?jī)r(jià)格反彈同樣明顯，1月份環(huán)比分別上漲0.5%和0.6%。

??事實(shí)上，去年12月份，北京、上海二手房房?jī)r(jià)就開(kāi)始轉(zhuǎn)跌為漲，當(dāng)月環(huán)比分別上漲0.8%和0.5%?，F(xiàn)在則進(jìn)一步鞏固了前一個(gè)月的上漲之勢(shì)。

??相比之下，廣州、深圳二手房市場(chǎng)則仍處于下跌中。其中，廣州二手房房?jī)r(jià)自去年9月轉(zhuǎn)漲為跌后已連跌5個(gè)月；1月份繼續(xù)環(huán)比下跌0.2%。深圳二手房房?jī)r(jià)自去年6月起由漲轉(zhuǎn)跌后已連續(xù)下跌8個(gè)月，今年1月環(huán)比繼續(xù)下跌0.5%。

??市場(chǎng)交易量仍有待復(fù)蘇。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房網(wǎng)簽11875套，較2021年12月的15442套下降3567套，降幅約23%；1月二手房網(wǎng)簽量與2021年11月的11851套接近。

??數(shù)據(jù)顯示，1月份，廣州新房成交不足6000套，遠(yuǎn)低于2016年以來(lái)月均8000-9000套水平；二手住宅成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套低位徘徊。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額環(huán)比和同比下降均超過(guò)40%，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低溫運(yùn)行。

??二手房復(fù)蘇較慢，地方松綁動(dòng)作加快

??相比于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)復(fù)蘇的腳步更慢一些，但最低迷時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。

??70個(gè)大中城市中，僅北京、上海等10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，但仍較去年12月增加了4個(gè)城市。其中，成都和昆明以0.8%漲幅居首位，上海和重慶以0.6%的漲幅并列第三。且成都、重慶二手房?jī)r(jià)格與新房?jī)r(jià)格同時(shí)上漲。新房?jī)r(jià)格漲幅最大的銀川二手房?jī)r(jià)格卻環(huán)比下跌0.5%。

??70個(gè)大中城市中，1月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較去年12月份減少了8個(gè)，但仍多達(dá)55個(gè)，其中，牡丹江（-1.3%）、北海（-1.2%）、湛江（-0.9%）跌幅居前，均為三線城市。市場(chǎng)壓力最大的城市依然是三四線城市。

??事實(shí)上，從1月份二手房?jī)r(jià)格漲幅來(lái)看，除一線城市環(huán)比上漲0.1%，二線城市與三線城市二手房?jī)r(jià)格仍在持續(xù)下跌，但跌幅在收窄。其中，二線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年新房市場(chǎng)回升明顯快于二手住房，一方面，與政策紓困重點(diǎn)在新房市場(chǎng)有關(guān)；另一方面，盡管市場(chǎng)回升，但開(kāi)發(fā)商資金鏈仍比較緊張，定價(jià)合理是主旋律，新房對(duì)二手房在價(jià)格上、成本上的優(yōu)勢(shì)仍舊存在。二手房定價(jià)相對(duì)比較理性，交易成本也比較高。之前調(diào)控中，熱點(diǎn)城市廣州、深圳等二手房交易稅費(fèi)都提高了，如二手房增值稅免征年限“2改5”，對(duì)二手房市場(chǎng)影響較大；這些因素都導(dǎo)致二手住房難以快速回升。

??他預(yù)計(jì)，因熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)庫(kù)存并不大，很多城市只有6-7個(gè)月去化周期，當(dāng)新房市場(chǎng)反彈、預(yù)期開(kāi)始回升時(shí)，增量需求會(huì)涌入二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在今年年中前后，熱點(diǎn)城市、區(qū)域新房和二手房均會(huì)出現(xiàn)明顯回升趨勢(shì)。

??值得注意的是，2月份以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策層出不窮，尤其是體現(xiàn)在銀行信貸層面。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前已有北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州和佛山等至少7個(gè)城市降低了房貸首付比例。在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這說(shuō)明二三線城市開(kāi)始出現(xiàn)明顯政策松綁信號(hào)，這將大大增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期。

??盡管今天央行公布的2月LPR報(bào)價(jià)未出現(xiàn)調(diào)整，但房貸利率在實(shí)質(zhì)性下調(diào)。據(jù)市場(chǎng)消息，2月21日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房利率與二套房利率均下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。李宇嘉解讀認(rèn)為，主要銀行持續(xù)下調(diào)按揭利率對(duì)交易和市場(chǎng)需求活躍度都有比較大影響，后續(xù)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將回到正常時(shí)期水平。

??從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，利率下調(diào)期間，往往是樓市回升期，就會(huì)促成需求加速入市的局面。

??“當(dāng)下就是這種局面?！崩钣罴晤A(yù)計(jì)，今年樓市資金面會(huì)比2021年有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢(shì)明顯，一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規(guī)律。但一二線重點(diǎn)城市與三四線城市將出現(xiàn)更明顯分化，這與人口、資金流向、供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期有極大關(guān)系。

??“開(kāi)年樓市成交尚未復(fù)蘇，新增信貸先行放量，首先反映到價(jià)格環(huán)比跌勢(shì)放緩上，樓市有企穩(wěn)跡象。預(yù)計(jì)后續(xù)各地將可能出爐更多針對(duì)首套、二套房按揭貸款的調(diào)整措施。隨著開(kāi)發(fā)商和居民兩端信貸政策放松，并且產(chǎn)生實(shí)際放量投放，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)有望轉(zhuǎn)暖。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉預(yù)計(jì)。