市場(chǎng)編輯部 CRIC租售 2022-03-30 08:51:00 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??租金,一直以來(lái)都是住房租賃市場(chǎng)不容忽視的關(guān)鍵問(wèn)題。
??2021年,多重利好因素下租賃市場(chǎng)活躍度明顯抬升,全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金及增速均創(chuàng)歷史新高,租金突破33.21元/平方米/月,同比增長(zhǎng)7.3%。
??去年7月,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,解決新市民、青年人等群體的住房問(wèn)題,明確租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
??低租金成為保租房一個(gè)最為的顯著特征。
??截至目前,已有上海、北京等50多個(gè)省市在發(fā)布的保障性租賃住房實(shí)施意見或征求意見稿中,進(jìn)一步細(xì)化“低租金”這一標(biāo)準(zhǔn)。整體來(lái)看,年度租金漲幅普遍不超過(guò)5%,而各地租金標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。
??01
??55城租金仍處于高位
??國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)中,個(gè)人房源出租房屋在住房租賃市場(chǎng)上占比近九成,是目前市場(chǎng)房屋供給的最大來(lái)源。
??2月,55城個(gè)人房源租金為33.05元/平米/月,較上月租金有小幅下降,環(huán)比下跌0.42%,而較去年同期租金同比上漲0.43%,同比漲幅顯著縮小。這是個(gè)人房源租金連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
??當(dāng)前市場(chǎng)租金價(jià)格仍處于高位,2月單月租金仍接近去年全年平均值,有14個(gè)城市租金水平高于平均租金。
圖:2021年3月-2022年2月全國(guó)55城個(gè)人房源租金變動(dòng)
數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞租售
??從城市來(lái)看,北京2月租金每平方米已突破百元,達(dá)到112.42元/平方米/月,成為當(dāng)月全國(guó)唯一一個(gè)平均租金過(guò)百的城市,且同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。
??2月,上海平均租金以92.81元/平方米/月位列全國(guó)第二位。而同為長(zhǎng)三角城市的杭州租金水平也達(dá)到69.47元/平方米/月,超過(guò)一線城市廣州,排在了全國(guó)第四位。租金水平位于全國(guó)第三位的深圳,則在2月創(chuàng)下環(huán)比領(lǐng)跌全國(guó),環(huán)比降幅達(dá)到9.1%。
??各城市之間租金水平分化,2月最低租金出現(xiàn)在河北保定,平均租金為16.31元/平方米/月。
??在房?jī)r(jià)和租金上漲壓力下,高性價(jià)比的保租房成為新市民、青年人緩解居住焦慮的抓手,租房壓力在一二線城市尤為明顯。
表:2月55城個(gè)人房源租金前十城市情況
數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞租售
??02
??保租房租金如何定價(jià)?
??在租金上漲壓力下,保租房租金該如何定價(jià)成為焦點(diǎn)。
??克而瑞租售在整理中發(fā)現(xiàn),大部分城市均明確保租房租金接受政府指導(dǎo),租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金執(zhí)行,年度租金漲幅不超過(guò)5%。
??但各個(gè)城市又有較大差別,主要表現(xiàn)在租金標(biāo)準(zhǔn)的明確程度、折扣力度的不同。
??其中,廣州的具體程度明顯低于其他城市,僅明確保租房租金接受政府指導(dǎo)。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前有18個(gè)省份和城市,明確表示保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃租金。
??僅有海南、安徽、吉林三省以及南寧等8市明確了保租房折扣力度,保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的80%-95%之間,數(shù)值區(qū)間大致低于市場(chǎng)價(jià)的5%-20%不等。
??其中,青島保租房租金折扣力度最大,保租房租金標(biāo)準(zhǔn)按照不高于同區(qū)域住房市場(chǎng)租金的80%確定,也就是說(shuō)租金大致低于市場(chǎng)價(jià)的20%。武漢、嘉興則按照不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的85%確定,租金較市場(chǎng)價(jià)也有15%的折扣。
??保租房租金具體能降多少?
??以青島為例,2月,青島個(gè)人房源租金均值為29.35元/平方米/月,以保租房最大建筑面積不超70平米測(cè)算,目前青島市一套70平米的房子月租金平均為2047.5元,如若以低于20%市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,保租房月租金僅為1638元,兩者差價(jià)達(dá)到409.5元。
??實(shí)際上,測(cè)算來(lái)下保租房租金與市場(chǎng)租賃住房租金整體上相差并不大,區(qū)別于公租房,保障性租賃住房覆蓋較大規(guī)模群體,市場(chǎng)需求規(guī)模大。
??各地對(duì)于保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),特別是對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的控制,會(huì)是根據(jù)城市特點(diǎn),因地制宜。
??比如上海,對(duì)面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房,明確租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下;面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房,租賃價(jià)格可進(jìn)一步降低。
表:部分城市保障性租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
信息來(lái)源:各地公布的保障性租賃實(shí)施意見或征求意見稿
??03
??定價(jià)機(jī)制有待進(jìn)一步完善
??市場(chǎng)租賃住房租金是保租房租金標(biāo)準(zhǔn)的重要參考,但租金標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)評(píng)估和調(diào)整在落地實(shí)施中難度較大。
??目前來(lái)看,廈門市、安徽省規(guī)定市場(chǎng)租金原則上1年評(píng)估一次,必要時(shí)可適時(shí)評(píng)估;而成都市、佛山市則是由政府部門發(fā)布參考價(jià);上海市、杭州市、福建省等則要求租金標(biāo)準(zhǔn)需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
??但具體實(shí)施過(guò)程中,仍然面臨幾個(gè)痛點(diǎn)。
??首先,過(guò)度限價(jià)或?qū)⒁种票W夥抗┙o,但低租金和增加市場(chǎng)供給對(duì)參與企業(yè)來(lái)說(shuō)顯然是一對(duì)矛盾,由于資產(chǎn)價(jià)值偏高,國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租房收益率一直較低,市場(chǎng)參與主體籌建保租房帶來(lái)的收益平衡或遠(yuǎn)低于低租金帶來(lái)的損失,因此定價(jià)的合理性至關(guān)重要。
??其二,國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大,以市場(chǎng)租金的一定比例計(jì)取保障性租賃住房?jī)r(jià)格,運(yùn)作存在難度。2~3年一次評(píng)估,租金可能遠(yuǎn)偏離市場(chǎng)租金,將打擊企業(yè)運(yùn)營(yíng)保租房的積極性,也不利于促進(jìn)市場(chǎng)公平和穩(wěn)定市場(chǎng)秩序,目前也只有廈門、長(zhǎng)春、青島等城市明確1年度、2年度、3年度進(jìn)行租金評(píng)估和調(diào)價(jià)。
??其三,同品質(zhì)項(xiàng)目難定義,租金標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估難度大。由于房屋的位置、周邊配套、產(chǎn)品格局、以及個(gè)人需求等不可能完全相同,“同品質(zhì)”較難定義,且目前沒(méi)有官方給出相關(guān)的評(píng)估模型。而同地段無(wú)“同品質(zhì)”租賃住房的情況在現(xiàn)實(shí)中也可避免,甚至不在少數(shù)。
??其四,委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn),將增加企業(yè)成本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前至少一半省市明確保租房租金定價(jià)需委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)做市場(chǎng)租金評(píng)估,每個(gè)項(xiàng)目定期評(píng)估市場(chǎng)租金對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是額外增加的一筆費(fèi)用,增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
??小戶型、低租金的保障性租賃住房是解決大城市新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措,各地結(jié)合城市特點(diǎn),按照“租戶可負(fù)擔(dān)、企業(yè)可持續(xù)”的原則,明確不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和定價(jià)規(guī)則。
??目前,保租房定價(jià)策略以政府限價(jià)為主,以市場(chǎng)租賃住房租金作為參照價(jià)格,現(xiàn)階段這種定價(jià)機(jī)制的動(dòng)態(tài)調(diào)整在各地落地實(shí)施將存在一定難度,定價(jià)機(jī)制有待完善,比如綜合考慮承租對(duì)象經(jīng)濟(jì)承受能力、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本、物價(jià)變動(dòng)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論