市場(chǎng)克而瑞研究中心 2022-04-06 09:05:31 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??剛剛過(guò)去的3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依舊低迷,30城供求同比跌幅皆超40%。
??其中,一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入沉寂,上海、深圳處于“半停擺”狀態(tài),北京、廣州成交同樣不及預(yù)期。26個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài),成交同比跌幅擴(kuò)至46%。
??部分疫情控制較好的城市市場(chǎng)筑底企穩(wěn),例如??诔山煌鹊照?%,又如西安成交放量,同比增長(zhǎng)32%。壓力城市在救市政策落地后市場(chǎng)確有回溫,但持續(xù)時(shí)間較短。典型如鄭州,上半月成交明顯回升,但由于樓市供遠(yuǎn)大于求,下半月成交再度下滑。
??政策層面,兩會(huì)堅(jiān)持房住不炒的定位,探索新的發(fā)展模式,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn),19城跟進(jìn)放松調(diào)控乃至刺激,涉及放松公積金貸款,調(diào)降首付比例和房貸利率,調(diào)降土拍門(mén)檻等。
??展望未來(lái),市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái),屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn),同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只阂弧⒍€(xiàn)城市有望于5月市場(chǎng)回穩(wěn)。
??01
??供需同比跌幅超4成
??庫(kù)存下降但消化周期拉長(zhǎng)
??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),30個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬(wàn)平方米,環(huán)比翻倍增長(zhǎng)172%,不過(guò)因去年基數(shù)較高,3月單月同比回落45%,前3月累計(jì)同比下降44%。
??4個(gè)一線(xiàn)城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計(jì)供應(yīng)216萬(wàn)平方米,環(huán)比增224%,同比增36%,前3月累計(jì)同比與去年基本持平。分城市來(lái)看,上海本月迎來(lái)多盤(pán)集中加推,3月供應(yīng)量達(dá)112萬(wàn)平方米,同環(huán)比分別上升了831%和419%,前3月供應(yīng)累計(jì)同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升,不過(guò)仍不及去年同期,整體前3月供應(yīng)累計(jì)同比持降。
??26個(gè)二三線(xiàn)城市新增供應(yīng)也穩(wěn)步回升,但漲幅不及一線(xiàn),3月合計(jì)新增供應(yīng)面積僅1091萬(wàn)平方米,環(huán)比增164%,同比銳減50%,前3月累計(jì)供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、??诠?yīng)迎來(lái)階段性放量,同環(huán)比齊增;相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著,3月迎來(lái)小幅回調(diào)??傮w來(lái)看,房企推盤(pán)積極性有穩(wěn)步提升的跡象,但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。
??從成交來(lái)看,3月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積為1681萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲48%,同比下降47%。一季度30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%,較前2月(累計(jì)同比下降39%)降幅擴(kuò)大3pcts。
??4個(gè)一線(xiàn)城市成交面積200萬(wàn)平方米,環(huán)比微增7%,同比降49%,累計(jì)同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開(kāi)始放量,環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤(pán)加推,疫情突發(fā)疊加外圍項(xiàng)目緩慢去化,使得成交環(huán)比回落28%。
??26個(gè)二三線(xiàn)城市整體成交面積1481萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)56%,同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計(jì)同比下降43%,較前2月(累計(jì)同比下降41%)降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇,西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下,而武漢、南寧、長(zhǎng)春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。
??一方面受供應(yīng)不足制約,另一方面市場(chǎng)信心仍較悲觀,疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位,故3月雖22城商品住宅庫(kù)存面積持平或下降,但庫(kù)存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅海口、寧波、西安和重慶下降。長(zhǎng)春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫(kù)存消化周期已超過(guò)2年。
??02
??多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)
??因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)
??在2022年一季度整體樓市慘淡,市場(chǎng)下行低迷行情的背景下,3月16日,金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議。指出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
??銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作,要求防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
??預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融政策將適度控制去杠桿節(jié)奏和力度,房企整體融資環(huán)境將明顯改善,國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續(xù)松綁,保障剛需滿(mǎn)足改善及新市民購(gòu)房消費(fèi),并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財(cái)政部也表示,綜合考慮各方面的情況,今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
??截止至目前,已有19城相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控乃至刺激:
??其一,南昌、中山、唐山等放松公積金貸款,例如南昌提高公積金貸款最高額度,雙繳存職工調(diào)至80萬(wàn)元,單繳存職工70萬(wàn)元。
??其二,調(diào)降首付比例,南寧二套房最低首付比例由40%調(diào)整為30%,北海、防城港首套房首付比例由25%調(diào)整為20%。
??其三,武漢、蘇州、襄陽(yáng)等下調(diào)房貸利率,例如武漢首套房貸利率下調(diào)至5.2%,二套房貸利率下調(diào)至5.4%。
??其四,鄭州、哈爾濱、福州等局部放松乃至取消“四限”,例如哈爾濱取消區(qū)域性限售政策。
??其五,廈門(mén)、鄭州、合肥等降低土拍門(mén)檻,涉及下調(diào)競(jìng)買(mǎi)保證金比例,分期繳納土地出讓金,增加供地批次等。
??其六,鄭州實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng),堅(jiān)持以貨幣化安置為主。
??其七,廈門(mén)放寬搖號(hào)限制,島外不再搖號(hào)。
??其八,南寧教職工、留邕人才和廣大市民購(gòu)房可以享受契稅補(bǔ)貼。
??其九,深圳、蘇州紓困房企,例如深圳減免“房土兩稅”,對(duì)繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的納稅人予以減免。
??我們認(rèn)為福州放松限購(gòu)或是政策風(fēng)向標(biāo),未來(lái)二線(xiàn)以及三四線(xiàn)或?qū)⑿Х赂V菥植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖?,壓力城市更將在需求端予以刺激?/p>
??03
??一二線(xiàn)有望于5月市場(chǎng)回穩(wěn)
??房企在營(yíng)銷(xiāo)上也需要持續(xù)跟進(jìn)
??從企業(yè)來(lái)看,房企集團(tuán)性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng),讓利方式上仍然是折扣、特價(jià)房和全民營(yíng)銷(xiāo)返傭金等。
??就當(dāng)下而言,政策端持續(xù)出現(xiàn)回暖的趨勢(shì),一、二線(xiàn)城市有望于5月市場(chǎng)回穩(wěn),房企在營(yíng)銷(xiāo)上也需要持續(xù)跟進(jìn),除了結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動(dòng),由于國(guó)內(nèi)疫情有反復(fù),還可以推出一些互動(dòng)性較強(qiáng)的線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),如居家運(yùn)動(dòng)打卡、小游戲等。
??從長(zhǎng)期來(lái)看,企業(yè)還是需要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃和組織,提升產(chǎn)品、服務(wù)滿(mǎn)意度,搭建企業(yè)品牌形象,提升客戶(hù)黏性,企業(yè)可以在社群營(yíng)銷(xiāo)、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。
??我們認(rèn)為,接下來(lái)將迎來(lái)2022年首輪供應(yīng)高峰。
??一方面,2021年22個(gè)核心一二線(xiàn)城市推行集中供地,根據(jù)不同城市項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)售周期,以及2021年集中供地地塊成交開(kāi)工情況,第二季度將成為第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。
??另一方面,隨著3月兩會(huì)召開(kāi),從中央五部委發(fā)聲穩(wěn)定房地產(chǎn),到各級(jí)地方政府出臺(tái)包括降首付、擴(kuò)大公積金、降房貸利率等一系列利好措施,都在為整體市場(chǎng)釋放積極信號(hào),房企從推盤(pán)到開(kāi)工的信心正在逐步恢復(fù)。
??預(yù)計(jì)4月整體新房成交規(guī)模將有所回升,但考量到2021年高基數(shù)原因,同比仍會(huì)下降,降幅會(huì)有所收窄。
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- 廣東房協(xié)趙卓文:2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“三重壓力”
- 關(guān)于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(哈政辦規(guī)[2018]12號(hào))文件的公示
- 央行:防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 穩(wěn)妥推進(jìn)并盡快完成大型平臺(tái)公司整改工作
- 兩部委:防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)支持兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
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