??救助樓市的行動(dòng)正在地方漸次展開。

??4月1日，浙江衢州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出取消限購政策，同時(shí)松綁限售政策，成為全國首個(gè)限購限售均取消的城市。

??緊接著第二天，4月2日，河北省秦皇島市宣布，自2017年4月15日起施行的限購令正式廢止，并稱此前政策“已不適應(yīng)當(dāng)前秦皇島房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢(shì)”。

??蘭州樓市政策力度更大、更全面。

??4月4日，蘭州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》，全文提出20項(xiàng)措施均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，包括放寬限購限貸、推進(jìn)貨幣化征拆安置、降低個(gè)人購房首付款比例、降低房企拿地保證金比例等，在需求端和供應(yīng)端同時(shí)對(duì)樓市松綁。

??“政策著力于減輕個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，以此來保住人，進(jìn)而保住樓市，這是蘭州強(qiáng)省會(huì)政策的一大步?！碧m州一位房地產(chǎn)人士表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用最快也最有效。

??2021年，蘭州GDP為3231.29億元，全國城市排名94位；人均GDP為74000元，低于全國平均水平，經(jīng)濟(jì)成績不太理想。2022年一季度亦表現(xiàn)平平。

??房地產(chǎn)市場方面，蘭州整個(gè)一季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈下行趨勢(shì)。庫存壓力大，據(jù)CRIC地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，蘭州廣義、狹義庫存量保持高位，廣義庫存量達(dá)到了8000萬平方米以上規(guī)模；去化周期約40個(gè)月，顯著高于二線城市(18.05個(gè)月)平均水平。

??市場急需調(diào)整和穩(wěn)住。

??另據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月7日，全國已有超68個(gè)城市出臺(tái)樓市激活政策。

??激活樓市

??根據(jù)蘭州房地產(chǎn)新政，20條利好舉措都直指房地產(chǎn)市場。

??一是優(yōu)化審批，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。這意味著，政府不在流程上“拖后腿”，鼓勵(lì)開發(fā)商有項(xiàng)目盡快入市。

??二是減輕負(fù)擔(dān)，支持企業(yè)良性循環(huán)，這一條是為了給房企減緩資金壓力。具體舉措包括：降低國有建設(shè)用地使用權(quán)競買保證金繳納比例，按掛牌起始價(jià)的20%執(zhí)行；加大項(xiàng)目貸款支持，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企項(xiàng)目等。

??三是提升效能，強(qiáng)化項(xiàng)目服務(wù)保障。包括完善配套公共設(shè)施，加大征收拆遷力度，推進(jìn)貨幣化征拆安置，同時(shí)提高預(yù)售資金使用效率。這些舉措，一方面有利于緩解開發(fā)商資金壓力，另一方面是為了推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，適當(dāng)“去庫存”。

??四是降低個(gè)人購買住房的門檻。個(gè)人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

??同時(shí)，減輕個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買住房的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

??新政還明確，要加大住房公積金支持。個(gè)人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。這些給予購房者的政策利好，無疑都是為了刺激改善性需求的釋放，加快樓市去庫存。

??新政還提出，支持多元化住房需求，落實(shí)“租購并舉”，加大保障性租賃住房建設(shè)，培育住房租賃市場，推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”。加大人才住房保障，對(duì)新引進(jìn)人才提供實(shí)物保障、購房補(bǔ)貼和租賃補(bǔ)貼等住房保障；推進(jìn)“萃英社區(qū)”建設(shè)，統(tǒng)籌利用各類房源，加快“拎包入住”人才公寓建設(shè)。

??蘭州市還特別提出，支持孝老撫育住房需求。對(duì)在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。對(duì)符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造、對(duì)新建項(xiàng)目實(shí)施適老化設(shè)計(jì)建設(shè)的，給予政策扶持。

??這條政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相當(dāng)于限購政策實(shí)質(zhì)性退出了。

??中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，從降首付到支持孝老撫育住房需求，明顯可以看出，蘭州市意在繼續(xù)通過房地產(chǎn)手段來刺激消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

??人口無法支撐樓市

??蘭州之所以出臺(tái)力度如此大的調(diào)控政策，除了在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略下房地產(chǎn)不可或缺的作用外，也是蘭州樓市現(xiàn)狀使然。

??目前的蘭州，依然籠罩在較為嚴(yán)重的疫情沖擊下。截至4月7日，蘭州市新一輪疫情已持續(xù)33天，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)都遭受較大損失。蘭州樓市之冷不僅體現(xiàn)在疫情下緊閉的售樓部，成交額更是陷入冰點(diǎn)，購房者持幣觀望情緒濃厚。

??蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度蘭州網(wǎng)簽房源共計(jì)7316套，整個(gè)一季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈下行趨勢(shì)。對(duì)于一個(gè)省會(huì)城市來說，這算不上一個(gè)亮眼的成績。價(jià)格也處于下調(diào)階段，來自中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月蘭州新房均價(jià)為9621元/平方米，與上月持平；蘭州市主城區(qū)均價(jià)為12327元/平方米，與上月相比下降0.08%；二手房均價(jià)12243元/平方米，與上月相比下降1.4%。

??實(shí)際上，從2022年1月開始，蘭州新房均價(jià)就一直保持在萬元上下；再延長周期來看，從去年上半年開始，蘭州房價(jià)一直不景氣，二手房成交量保持低位，房價(jià)也由2021年9750元/平方米下降到2022年4月初的9168元/平方米，降幅5.95%。截至目前，蘭州樓市已經(jīng)冷了一年。

??蘭州樓市曾有過高光時(shí)刻。2010年至2020年，是蘭州地產(chǎn)人最輝煌的10年。數(shù)據(jù)顯示，10年間，蘭州新建商品房供應(yīng)量從2010年的140萬平方米，到2020年增加至1027萬平方米。即便2021年有所下滑，也達(dá)860萬平方米。

??粗略估算，10年間，蘭州新建商品房供應(yīng)超過6000萬平方米，約60多萬套房。以一家3口人計(jì)算，可解決180萬人口的居住問題。

??受產(chǎn)業(yè)支撐不強(qiáng)、人口外流影響，蘭州樓市并沒有持續(xù)堅(jiān)挺。

??據(jù)“七普”數(shù)據(jù)顯示，過去10年，蘭州市常住人口從361.62萬增至435.94萬，僅增長74.32萬，平均每年流入人口約7.43萬?！敖彙蔽靼玻瑯幼鳛槭?huì)城市，從“六普”到“七普”常住人口增加了448.51萬，成功躋身千萬級(jí)城市，也為西安樓市帶來了潛在的購房需求；西安市2021年GDP為10688.28億元，比上年增長4.1%；2021年蘭州GDP為3230億元，同比增長6.1%。

??“蘭州房價(jià)上漲的核心動(dòng)力還是依靠蘭州本地購房者，且在蘭州工作的很多年輕人多被西安吸引了?！鄙鲜鎏m州房地產(chǎn)市場人士稱。

??盧文曦表示，受“兩山夾一河”地形影響，蘭州真正的市區(qū)范圍并不大，住房建筑密度相當(dāng)高，很多還是40多層的高層住宅，供應(yīng)量非常大。但蘭州現(xiàn)有人口依然處于外流狀態(tài)，這種情況下市場面肯定會(huì)遇到一定去化壓力。另外，蘭州雖然是西部比較重要的城市，但其經(jīng)濟(jì)能級(jí)和競爭力無法與其他一些中部甚至東部城市比擬，當(dāng)?shù)卣€是希望通過一些立竿見影的效果提升經(jīng)濟(jì)，比如動(dòng)用房地產(chǎn)手段。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月份，蘭州市住宅庫存去化周期為16個(gè)月，商業(yè)庫存去化周期為147個(gè)月，辦公區(qū)庫存去化周期高達(dá)298個(gè)月，未來蘭州商業(yè)供應(yīng)量或許還將持續(xù)性增長。

??過去，開發(fā)商剛進(jìn)入蘭州市場時(shí)，拼的是獲取土地的能力以及發(fā)展速度，隨著政策不斷調(diào)整，部分開發(fā)商又看到了商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，開始競相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大量商業(yè)、商辦產(chǎn)品隨之涌入蘭州市場。投資浪潮過去人們才發(fā)現(xiàn)，蘭州的消費(fèi)力根本無法匹配。

??就在蘭州發(fā)布新政第三日，甘肅省住房資金管理中心發(fā)文稱，自2022年4月6日起，甘肅省住房資金管理中心將住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元調(diào)整為70萬元；單身繳存職工50萬元調(diào)整為60萬元。這是今年第一個(gè)從省級(jí)層面提高公積金額度的省份，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評(píng)道，省級(jí)層面放松將有助于促進(jìn)全省公積金政策的進(jìn)一步寬松，其對(duì)于省會(huì)和地級(jí)市等都會(huì)產(chǎn)生積極影響；也會(huì)更好地引導(dǎo)市場預(yù)期變動(dòng)，客觀上有助于減少購房成本，真正激活房地產(chǎn)市場交易的活躍度。他建議，各省級(jí)相關(guān)房管和金融部門也應(yīng)該有緊迫感，多出臺(tái)一些有助于激活市場需求、降低購房成本的政策，真正促進(jìn)二季度房地產(chǎn)市場交投活躍。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下各地樓市下滑明顯，已影響到了全鏈條正常循環(huán)，在保持“房住不炒”前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。尤其是非熱點(diǎn)城市，限購限售退出概率大，但東部熱點(diǎn)城市退出可能性小。一是東部熱點(diǎn)城市庫存很低；二是吸取上一輪暴漲教訓(xùn)，保持政策定力；三是貨幣寬松、利率下降、紓困疫情沖擊等政策，客觀上會(huì)有助于熱點(diǎn)城市的樓市，只是政策有一定時(shí)滯，需要耐心等待。