??2022年4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)、促進(jìn)外貿(mào)出口發(fā)展三個(gè)方面，提出加強(qiáng)金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度的23條政策舉措。

??其中“積極支持民營企業(yè)健康發(fā)展”及“完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)”兩項(xiàng)對房地產(chǎn)行業(yè)利好明顯。

??從國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)全面回暖很難再現(xiàn)，疫情仍是樓市最大不確定性。

??01

??降首付、降利率、保融資

??央行多條措施釋放行業(yè)利好

??為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展決策部署及全國保障物流暢通和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定會(huì)議要求，4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局出臺(tái)了23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)。其中，“降首付”、“降利率”、“保融資”成行業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。

??1、支持民企合理金融需求

??《通知》積極支持民營企業(yè)健康發(fā)展。對國有經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)在貸款、債券融資政策等金融政策上一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與民營企業(yè)構(gòu)建中長期合作關(guān)系，制定民營企業(yè)年度服務(wù)目標(biāo)，充分滿足民營經(jīng)濟(jì)合理金融需求，進(jìn)一步提高新發(fā)放企業(yè)貸款中民營企業(yè)貸款占比。

??發(fā)揮國家融資擔(dān)保基金引領(lǐng)作用，鼓勵(lì)有條件的地方設(shè)立民營企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金或信用保證基金，重點(diǎn)為首貸、轉(zhuǎn)貸、續(xù)貸等提供增信服務(wù)。完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大民營企業(yè)債券投資力度。

??從2022年一季度融資情況來看，房企一季度發(fā)債1589億元，環(huán)比上升43%。3月，房企境內(nèi)發(fā)債703億元，單月境內(nèi)發(fā)行規(guī)模創(chuàng)近半年新高，房企境內(nèi)外發(fā)債主體數(shù)量增至50家，為近半年內(nèi)最高。

??2022年一季度，國資房企仍為境內(nèi)外發(fā)債主力，債券融資占比76%，較去年四季度略有下降，民營房企發(fā)債融資占比略有上升，由2021年四季度的15%升至23%。

表：2022年一季度房企融資集中度表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云

??從融資成本來看，受益于市場充足的流動(dòng)性，國資房企平均發(fā)債利率持續(xù)走低，一季度下探至3.5%。民企發(fā)債融資利率則略有起伏，2月回落至5.01%后，3月回升至8.57%。

表：房企加權(quán)平均融資利率（按票面利率）

數(shù)據(jù)來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)&CAIC投管云

??2022年一季度信貸政策回暖加速，但一直以來房企融資偏向國企央企明顯，國企無論是融資額還是融資利率都明顯優(yōu)于民企。

??在《通知》之前，2022年4月11日，證監(jiān)會(huì)、國資委、全國工商聯(lián)就曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，表態(tài)支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制。

??此次《通知》要求進(jìn)一步提高新發(fā)放企業(yè)貸款中民營企業(yè)貸款占比，在一定程度上可以有效緩解以往民企的融資困境。

??2、降首付、降利率，保開發(fā)貸

??在“完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)”一項(xiàng)中，再次明確堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。并要求圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從2022年一季度居民按揭貸款政策放松城市來看，目前已有多個(gè)城市放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。如重慶、菏澤、南寧等9市下調(diào)首付比例，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。

表：2022年一季度下調(diào)首付比例城市 

資料整理：CRIC

??1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調(diào)整。

??伴隨著LPR利率下調(diào)，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低。與此同時(shí)，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個(gè)月左右，個(gè)別銀行僅需2-3周，而去年動(dòng)輒4個(gè)月到半年才能放款。

??《通知》還明確金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。

??金融機(jī)構(gòu)要在風(fēng)險(xiǎn)可控基礎(chǔ)上，適度加大流動(dòng)性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

??這將使得國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益，同時(shí)問題房企則有序出清，并給出實(shí)際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??綜合來看，《通知》核心還是求穩(wěn)，一方面緩解民企融資困境，保證其合理穩(wěn)定發(fā)展，避免流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致的暴雷問題，另一方面維護(hù)購房者利益，支持剛需購房者的合理住房需求。

??02

??行業(yè)整體仍處下行通道

??全面回暖很難再現(xiàn)

??在《通知》發(fā)布的同一日，2022年4月18日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)來看，目前行業(yè)整體仍處下行通道。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2022年1-3月，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大4.2pcts和3.5pcts。

??單月來看，商品房銷售面積15343萬平方米，同比下降17.7%；商品房銷售額14196億元，下降26.2%；二者降幅較1-2月擴(kuò)大8.1pcts和6.9pcts。

??對比2022年數(shù)據(jù)，2022年的1-2月是疫情爆發(fā)期，整體銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“斷崖式”下跌。商品房銷售面積為8475萬平方米，商品房銷售額為8203億元，同比分別下降了39.9%和35.9%，創(chuàng)近20年來新低。

??進(jìn)入3月，雖然多項(xiàng)指標(biāo)增速仍為負(fù)值，但隨著2月下旬各地陸續(xù)復(fù)工，3月整體樓市也開始逐步回暖，較2022年1-2月銷售面積和銷售金額同比增速有所收窄。

圖：2016年至2022年月度面積、金額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

??從2020年的數(shù)據(jù)來看，2020年2月“斷崖式”下跌后3月開始回升，最后走出“V型曲線”。當(dāng)時(shí)整體基本面相對較好，2019年底市場仍為高位，在疫情后，全國各能級城市逐步復(fù)蘇，恢復(fù)高位運(yùn)行。

??而2022年整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)變化，首先，2021年以來受疫情影響，中國經(jīng)濟(jì)面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大；其次，房地產(chǎn)市場邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，全國層面的刺激政策很難再現(xiàn)；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮(zhèn)化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價(jià)超預(yù)期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。

??基于這樣的大背景下全年銷售面積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內(nèi)整體市場依然處于下行通道。

圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢對比（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

??2022年至今政策面寬松，中央密集穩(wěn)地產(chǎn)、地方多樣松綁托市，效果卻有限。在城市基本面、樓市供求關(guān)系、市場需求及購買力等多方面因素影響下，各城市市場將加速分化。

??從目前來看，2022年“政策底”已現(xiàn)，但當(dāng)前樓市正處于修復(fù)期，3月突如其來的疫情使得行情“急轉(zhuǎn)直下”。雖然部分城市有回暖信號出現(xiàn)，但對整體市場影響有限。