市場克而瑞租售 2022-04-29 09:10:03 來源:丁祖昱評樓市
??除了上海,長春、深圳、北京和杭州等城市相繼宣布封閉管控,一時間,仿佛回到了2020年春節(jié)時期。
??各行各業(yè)在“暫停鍵”按下之后,迎來了雪上加霜的日子。而疫情之下,原本不賺錢的長租公寓也一度因為物資保障問題被推上了風口浪尖,租購同權(quán)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
??近期,業(yè)內(nèi)一家租賃平臺曾對上海50位租客進行訪談,結(jié)果顯示約有27%的租客想要離開上?;蛉e的城市。
??運營商層面也面臨著眾多壓力,據(jù)克而瑞租售調(diào)研,目前租賃企業(yè)普遍面臨門店防疫壓力、生活物資保障、運營成本、項目拓展等多方面的問題。
??也有租賃企業(yè)表示,相較于群租房,長租公寓具有專業(yè)性和可靠特征,且部分企業(yè)還具有減免租金等扶持政策的優(yōu)勢。
??租賃市場目前正經(jīng)歷開業(yè)規(guī)模放緩、出租率下調(diào)等情況,受疫情影響,租客對于租住空間的需求也將產(chǎn)生一定的變化,而疫情引發(fā)的人口流動性下降,短期內(nèi)或?qū)﹂L租行業(yè)帶來不小的沖擊。
??01
??租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模增速放緩,上海4月新增供應停滯
??疫情之于租賃企業(yè)而言,最直觀的影響是新項目拓展和開業(yè)。
??一季度,深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控,全市處于靜止狀態(tài),原定開業(yè)的項目被迫延期,因此,住房租賃企業(yè)一季度開業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)了明顯的下跌。
??克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示,2022年第一季度,TOP30住房租賃企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模85.89萬間,同比增長28.86%,較去年四季度環(huán)比增長7.86%,但增速較去年四季度下跌了0.6個百分點。
??圖:2021-2022Q1TOP30住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模變化
數(shù)據(jù)來源:克而瑞租售
??上海此輪封城已有月余,受此影響,4月全市無新增開業(yè)的集中式公寓,上一次出現(xiàn)無新增的情況,還要追述到2020年的2月,兩次的停工停產(chǎn)對行業(yè)影響甚大。
??實際上,整個4月對于住房租賃企業(yè)而言,更多的是配合政府防疫工作,保障租客的健康與安全,維系門店正常運營。
??從上海前3月集中式公寓開業(yè)情況來看,由于疫情反復,3月新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)共1618套,較去年同期下降27%。一季度,上海新增開業(yè)的集中式公寓房源數(shù)僅為2213套,相較于去年同期減少55%。
??圖:2020.1-2022.4上海集中式公寓新增開業(yè)規(guī)模變化
數(shù)據(jù)來源:CRIC城市租售系統(tǒng)
??值得注意的是,不單單是開業(yè)項目停滯,租賃用地的供應也近乎停滯。上海作為租賃行業(yè)排頭兵,“十三五”期間共出讓了集中式租賃住房項目用地150余幅,可建建筑面積約1000萬平方米,而這部分作為保障性租賃住房的新增供應土地,大多處于建設(shè)施工階段,隨著4月上海的封控,所有的土地施工全面停滯。
??02
??租金變化不大,解封后出租率或下調(diào)
??3-4月,由于部分城市疫情的突發(fā),多城封閉管理,也在一定程度上限制了租金的增長。
??回看2021年,全國55城個人房源平均租金為33.21元/平米/月,較去年同比增長7.27%,租金及增速皆創(chuàng)歷史新高。北上廣深、杭州、成都等一線及強二線城市租金增幅同比更是達到18%以上。
??然而進入年末,各城市個人房源租金開啟下滑趨勢,今年更是連續(xù)多月下跌,傳統(tǒng)的租賃市場旺季也隨著疫情的發(fā)酵未能如期而至。
??可見租賃行業(yè)整體低迷態(tài)勢,而租金背后所反映出的經(jīng)濟下行壓力和疫情所帶來的收入壓力值得重視。
??圖:2021年-2022年3月全國55城個人房源月度租金變化
數(shù)據(jù)來源:CRIC城市租售系統(tǒng)
??集中式公寓市場由于租約多為半年或者一年,租金變化幅度較小,整體并未受到個人房源的波動影響,租金和出租率整體較為平穩(wěn)。整個4月,上海在封閉管理的情況下,租金也并未有變化,出租率整體也與3月基本持平,具體到企業(yè)反而有部分出租率增長的情況。
??比如樂璟生活社區(qū)這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)宿舍項目,由于小區(qū)疫情管控的原因,將原有散租在小區(qū)的企業(yè)員工吸納到項目上,出租率同比則是出現(xiàn)了上漲。此外,樂璟多數(shù)承租的項目都是政府或者國有資產(chǎn),在租金減免的扶持政策上有一定的優(yōu)勢。
??但并非所有企業(yè)都如樂璟這般,大多數(shù)租賃企業(yè)和輕松寓面臨著空置房源招租難的問題,房源空置率比較高。
??從對租客的調(diào)研來看,解封后或?qū)⒂胁糠肿饪屯俗獾那闆r,這部分變化也將導致集中式公寓項目出租率的下跌。
??03
??疫情后長租市場或產(chǎn)生4大變化
??盡管租金收入受疫情影響不大,但項目的運營存在巨大的壓力,如何保障租客的物資需求以及門店防疫工作成為重中之重。
??好消息是,隨著上海疫情的拐點逐漸顯現(xiàn),疫情后租賃市場將會有哪些變化是值得深度思考的問題。
??1. 租客流失率大大提高,租賃企業(yè)經(jīng)營存在一定挑戰(zhàn)
??租購同權(quán)的問題在物資保障過程中再次被放大。疫情當下,街道派發(fā)物資多優(yōu)先滿足住宅小區(qū),集中式公寓很少被考慮在內(nèi),管家或租客更多的只能通過團購“自救”,以解決基礎(chǔ)溫飽需求。據(jù)城家相關(guān)負責人表示,盡管后續(xù)上海及時發(fā)布公寓物資措施,但街道執(zhí)行過程中靈活空間大。
??疫情使得部分城市停工停產(chǎn),對于企業(yè)本身就會存在壓力,不堪重負的部分企業(yè)可能會調(diào)整員工薪資,優(yōu)化自身員工體系使得員工面臨失業(yè),更嚴重的企業(yè)將會迎來新的一批倒閉潮。部分租客的離開將直接影響項目經(jīng)營,給原本就不太賺錢的住房租賃運營商們帶來巨大的壓力。
??2. 退租潮隱現(xiàn),租客開始傾向于租住個人房源或功能設(shè)備齊全的一居室集中式公寓
??由于此次的疫情導致上海的封閉管控時間較長,多數(shù)集中式公寓房間內(nèi)沒有廚房,而公區(qū)廚房在“足不出戶”的政策下也變成雞肋。絕大部分租客因為無法做飯,只能靠泡面或者速食解決三餐,即使街道提供物資也多以蔬菜為主,無法烹飪。
??此外,據(jù)克而瑞租售調(diào)研,集中式公寓面臨較大的防疫壓力,比如如遇感染者將面臨轉(zhuǎn)運壓力,由于醫(yī)護資源緊張,轉(zhuǎn)運不及時很容易造成集中感染,自身的健康安全也沒辦法得到保障,因此租客對此事較為敏感。
??疫情后,部分租客對于租住空間的需求也將有一定的變化,開始傾向于選擇個人房源滿足做飯的需求,或者功能設(shè)備齊全的一居室集中式公寓。而原先的集中式公寓項目,在疫情后由于這部分租客的變化也會帶來出租率的下跌。
??3. 租賃用地建設(shè)停滯,新增供應放緩,保租房建設(shè)壓力大
??上海由于此次的封城管控,各企業(yè)停工停產(chǎn),各類租賃用地的建設(shè)也隨之停止,而租賃用地建設(shè)的租賃住房是保障性租賃住房供應的主要渠道之一,一個月的停工勢必會導致項目入市的推遲。
??此前,上海提出到2022年年底,計劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套(間),完成“十四五”目標總量的一半以上,而到“十四五”末,計劃有40萬套(間)房源形成供應。除此之外,租賃住宅運營商原本預計入市的項目也隨著疫情的突發(fā)推遲。
??就當前情況來看,租賃用地建設(shè)的停滯,新增供應量的放緩將為保障性租賃住房建設(shè)帶來一定的壓力,上海能否如期完成“十四五”期間保租房建設(shè)的目標存在不確定性。
??4. 復工復產(chǎn)或帶動企業(yè)員工宿舍建設(shè)熱潮
??上海首批復工復產(chǎn)的企業(yè)主要為制造型企業(yè),并非所有企業(yè)都為員工提供統(tǒng)一的宿舍,大多數(shù)的企業(yè)員工分散在各小區(qū)租住。由于當前上海很多小區(qū)還在封閉管理,員工很難到崗,對于企業(yè)整體的統(tǒng)籌管控存在一定的難度。此輪疫情之下,藍領(lǐng)公寓也表現(xiàn)出較強的韌性。比如魔方公寓疫情期間在管理藍領(lǐng)等集宿公寓上加大投入,為人力密集型服務業(yè)企業(yè)解決協(xié)同管理員工的問題。
??上海的十四五規(guī)劃中也提到了“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”等關(guān)鍵詞,因此,針對于勞動密集型產(chǎn)業(yè)的制造業(yè),為其員工提供統(tǒng)一的集體宿舍能便于企業(yè)對員工的管理,把疫情激發(fā)的短期產(chǎn)業(yè)住宿產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)化為長期需求,進一步促進實現(xiàn)職住平衡的目標。
??租賃市場尚未從低迷的市場中走出來,本輪疫情的突襲對于整個住房租賃行業(yè)來說又將是一大挑戰(zhàn),疫情過后,恢復租客信心,建立租客的歸屬感、安全感成為當務之急。租賃企業(yè)也將面臨一場生存之戰(zhàn),當前最重要的是開源節(jié)流,保障現(xiàn)金流;優(yōu)化服務成本,圍繞客戶需求對產(chǎn)品進行更新迭代,積極拓展項目,提升特殊情況下的應急管理能力。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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