??接著我們要問(wèn)的是，那么，你會(huì)買房嗎？

??我們接著往下講。半個(gè)月前，央行于5月15日調(diào)整首套房貸款利率不低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)減20個(gè)基點(diǎn)，按照當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)房貸利率最低可做到4.4%。緊接著，5月20日，5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)至4.45%。

??這兩個(gè)事情加在一起就有點(diǎn)厲害了：全國(guó)首套房貸利率下限將動(dòng)態(tài)下調(diào)至4.25%！

??這個(gè)降幅，還是非常超預(yù)期的！城市也在“助攻”中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，蘇州、鄭州、濟(jì)南等17個(gè)城市已參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行，多數(shù)城市房貸利率達(dá)到歷史低點(diǎn)。

??那么問(wèn)題來(lái)了，房貸利率下調(diào)之后，購(gòu)房按揭還貸壓力減輕，到了最佳買房時(shí)機(jī)了嗎？

??5月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

??這是自2019年LPR機(jī)制建立以來(lái)，5年期以上LPR調(diào)整幅度最大的一次。就目前國(guó)內(nèi)利率水平而言，當(dāng)前已處于相對(duì)歷史地位。

??此次調(diào)整后，按照最新LPR計(jì)算，個(gè)人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%，二套房5.05%。

??過(guò)去20年5年期貸款基準(zhǔn)利率基本維持在7%左右。2008年時(shí)，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率甚至達(dá)到了7.74%。彼時(shí)，全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮，全年銷售面積和銷售金額下降幅度均達(dá)到20%左右，并且出現(xiàn)十年來(lái)首次房?jī)r(jià)下跌。

??為了刺激購(gòu)房需求，據(jù)CRIC梳理，僅2008年全年就有5次降息，累計(jì)降幅2.16%，當(dāng)年12月5年期以上貸款利率下降至5.94%。

??此后幾年，國(guó)內(nèi)利率水平一直維持在5%左右，一直到2019年LPR機(jī)制建立，5年期以上貸款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鵝，截至目前5年期以上LPR已有了五次調(diào)整，其中2020年調(diào)整2次共15個(gè)基點(diǎn)，2022年至今2次下調(diào)共20個(gè)基點(diǎn)。

??全國(guó)房貸利率處于什么水平呢？

??自2021年11月房貸松動(dòng)以來(lái)，近半年，全國(guó)房貸利率累計(jì)降幅超過(guò)50個(gè)基點(diǎn)，部分城市更是累計(jì)下降100個(gè)基點(diǎn)。

??融360數(shù)據(jù)顯示，2022年5月（2022年4月20日-2022年5月15日）全國(guó)首套房貸款平均利率為5.03%，環(huán)比下降13個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款平均利率為5.36%，環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)。

??房貸利率水平回到2016年。

??彼時(shí)，全國(guó)首套房平均房貸利率為4.45%，二套為5.4%。

??在央行宣布首套房貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)之后，5月15-5月20日之間，就有約20個(gè)城市首套房貸利率最低可做到4.4%。

??積極響應(yīng)的城市中，涵蓋了一線二線和三線城市。

??5月20日，5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)之后，天津、濟(jì)南、蘇州等二線城市房貸利率繼續(xù)下調(diào)。

??據(jù)丁祖昱評(píng)樓市不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月28日32個(gè)一二線城市中，有11個(gè)二線城市最低可執(zhí)行首套4.25%的房貸利率，18個(gè)城市執(zhí)行二套5.05%的房貸利率。

??以天津?yàn)槔?，?dāng)前4.25%的首套利率正處于2008年和2016年最低點(diǎn)水平。

??除了二線城市以外，北上廣深四大一線城市也有所下調(diào)，但調(diào)整幅度相對(duì)較穩(wěn)定，主流利率跟隨最新的5年期LPR報(bào)價(jià)降低15個(gè)基點(diǎn)。

??例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%，二套利率由此前的5.65%降至5%；上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%，二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

??截止5月28日，重點(diǎn)32個(gè)一二線城市首套房貸平均利率為4.5%，二套房貸平均利率為5.2%。相較于CRIC監(jiān)測(cè)的4月全國(guó)重點(diǎn)35個(gè)城市首二套房平均利率分別下降63個(gè)基點(diǎn)、27個(gè)基點(diǎn)。

??房貸利率調(diào)整，意味著月供額度下降，購(gòu)房成本降低。

??不少城市下調(diào)房貸利率至4.25%以后，我們按照“100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息方式”的貸款方式進(jìn)行測(cè)算，以重點(diǎn)10個(gè)城市為例，月供平均減少約350元，其中廣州、天津、濟(jì)南、青島月供減少均在平均值以上。

??面對(duì)這樣的低利率，你會(huì)買房嗎？

??通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，多位購(gòu)房者普遍存在兩種心態(tài)，一類購(gòu)房者認(rèn)為，房貸利率下調(diào)會(huì)影響購(gòu)房預(yù)期，但是否購(gòu)房決定性條件還在于手頭資金有多少；另外，本就計(jì)劃買房的剛需購(gòu)房者認(rèn)為利率下調(diào)對(duì)其買房有一定刺激作用。

??在杭州工作的韓先生在2021年一直參與搖號(hào)買新房，但2022年受到疫情影響，公司股票下跌，收入預(yù)期下降，因此買房之路就此擱淺。

??他告訴我們，去年八九月份，杭州首套房貸利率達(dá)到近年來(lái)高點(diǎn)，有6.3%左右，但去年底一直在回調(diào)，目前已下降至4.45%左右。按照100萬(wàn)貸款總額來(lái)看，較去年9月月供就少了1153元。

??在韓先生看來(lái)，即便是月供少了千元左右，但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較差，后續(xù)樓市應(yīng)該還會(huì)有新的調(diào)整，所以不會(huì)輕易入手，還想再觀望一下。

??與韓先生不同的是，原本計(jì)劃在兩年內(nèi)買房的李琦，在五一之后重啟了買房計(jì)劃。

??李琦在北京工作，疫情原因?qū)е滤幌朐僮夥?，因?yàn)槭赘秵?wèn)題買房一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，今年有了一定的積蓄，加之父母支持，現(xiàn)在又趕上房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，她計(jì)劃疫情得到控制后就定下來(lái)。李琦告訴我們：“房貸利率下調(diào)對(duì)我來(lái)說(shuō)有比較大的刺激作用，畢竟在一線城市，月供少一點(diǎn)，壓力也小一些?！?/p>

??但還有部分購(gòu)房者表示，“我差的不是這點(diǎn)利率，差的是首付！”

??那么，還沒(méi)買房的你呢？

??今年整體形勢(shì)并不樂(lè)觀。尤其4月城鎮(zhèn)失業(yè)率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.1%，創(chuàng)2020年3月以來(lái)新高。受疫情影響，受訪者普遍也遇到工資打折的情況。在此情況下，月供減負(fù)的決定性作用仍然有限。

??這個(gè)時(shí)候，利率下調(diào)到底有沒(méi)有促進(jìn)作用？

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺(tái)，如降低首付款比例，直接有效解決購(gòu)房資金問(wèn)題。只有疊加各城市出臺(tái)的有效購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，減負(fù)效應(yīng)才會(huì)明顯釋放。