??2017年上海印發(fā)《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，至今5年。

??5年來“打新”成為了上海樓市的關鍵詞之一，不少樓盤因“一二手倒掛”而受到了購房者的強烈追捧。

??時至今日，仍有不少新盤倒掛，如上海目前二批次新房中已觸發(fā)積分的招商虹璽，均價12.15萬元/平方米，周邊瑞虹新城悅庭二手房價約14.25萬元/平方米，倒掛達2萬元/平方米。

??截至今年6月26日，二批次46個樓盤中29盤已公示認購時間 ，其中20盤認購已結束，超12個項目認購率超100%。在“5年限售”規(guī)定下，部分“打新盤”需網(wǎng)簽5年后方可轉讓。

??事實上，5年前第一批“搖號”項目中有不少紅盤已經進入二手房市場。我們想知道，喝“頭口水”的人都賺到錢了嗎？

??我們統(tǒng)計了一下，2017年至2018年“網(wǎng)紅盤”至今最高漲幅116%，但買一手房全部都能賺錢嗎？也不盡然。統(tǒng)計顯示，有10%的項目處于下跌狀態(tài)，最大跌幅達到25%。

??上海新房“搖號”至今已有5年。

??2015年至2016年全國房價普漲，一線城市更是出現(xiàn)了多年未見的上漲。

??2016年底，上海市房管部門開始嚴控預售證審批、嚴控新房價格，在此之后項目預售證的取得難度增加，并開始出現(xiàn)“限價”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。

??2017年7月，上海印發(fā)《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，上海市暫定在加強房地產市場調控期間，開盤銷售的預售和現(xiàn)售商品住房應采取公證搖號排序，按序購房。

??上海正式步入“公證搖號買房”時代。

??2021年1月，上海發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬十條”）。2月，上海新房搖號積分制正式落地實施。

??2021年3月，《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（“新滬七條”）發(fā)布，“對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉讓”。對上海積分購房政策進行了補漏。

??至此，若項目認購比例超過1.3:1，便會觸發(fā)5年限售規(guī)定。

??2021年至今，上海新房市場多次集中開盤，依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。為了獲得入圍搖號的資格，“社保巨子”也成為了上海新房市場的特殊名詞。

??究其原因，很大一部分還是因為在“限價”之下，“一二手倒掛”嚴重，大量投資客涌入，“打新”一族也就此誕生。

??但是，打新就一定能賺錢嗎？

??2021年至今，眾多項目的認購比例超過1.3:1，這些項目網(wǎng)簽5年后方可轉讓，5年后的市場情況未知，5年前第一批“搖號”項目已然入市。

??我們交叉對比了2017年及2018年銷售金額、面積排行前30的熱點項目，剔除重復項目后得到70個樣本，以2022年6月二手房參考價為基準，計算出了5年間這些熱門項目的價格變動情況。

??數(shù)據(jù)顯示，59%的項目漲幅大于30%，其中30%的項目漲幅大于50%，漲幅最高的兩個項目為宜浩綠園及萬科翡翠公園，分別漲156%和116%。

??宜浩綠園位于浦東臨港，2017年面積銷售排行11位，成交均價較低，9071元/平方米，受益于滴水湖及臨港的區(qū)域發(fā)展，2017年至今漲至23228元/平方米，漲幅排名第一，但由于其為板塊內人才公寓項目，整體代表性不足。

??繼續(xù)講一個個案，萬科翡翠公園是2017-2018年期間典型“一房難求”網(wǎng)紅盤。

??2017年3月，萬科翡翠公園開盤，受“限價”影響，成交均價62750元/平方米，低于其2015年及2016年前幾期項目，當時萬科翡翠公園二手房掛牌均價為8.2萬元/平方米，倒掛近2萬元/平方米，開盤即“日光”。

??2018年9月，萬科翡翠公園加推最后52套房源，約712人參與搖號，中簽率僅7.30%，成為2018年當之無愧最難買到的新盤。

??2022年6月，萬科翡翠公園住宅項目漲至約13.6萬元/平方米，漲幅達116%。

??與萬科翡翠公類似的項目有不少，如云錦東方、中糧前灘海景壹號、晶耀名邸、古北壹號、大寧金茂府等，都是當年的熱門樓盤，至今漲幅皆在50%以上。

??有漲，就一定有跌的。

??并不是所有樓盤都在普漲，樣本樓盤中有10%的樓盤價格出現(xiàn)了下跌，在下跌的樓盤中有半數(shù)跌幅在10%以上，跌幅最高為25%。

??下跌樓盤中市區(qū)和郊區(qū)都有，甚至有著名的中環(huán)高端項目。下跌樓盤中，跌幅在10%以上的樓盤全部都為郊區(qū)項目，市區(qū)項目下跌幅度較小。

??由此可見，對于熱點項目而言，并非所有項目都會普漲，即使是市區(qū)高端項目，仍有可能出現(xiàn)下跌。

??從數(shù)據(jù)來看，2015年至2016年是近十年成交高峰，2017年“搖號買房”時代開啟后，整體成交規(guī)模腰斬。房價也在多輪調控下漲幅放緩，截止至2021年上海新房成交均價55466元/平方米，較2020年有所下跌。

??2017年至2021年，上海商品住宅均價從47804元/平方米漲至55466元/平方米，漲幅16%。

??從某種程度上說，2017年至今熱點項目的價格上漲在一定程度上還是乘上了整體房地產市場的東風。

??由于對比的是2017年及2018年熱點新房項目在當前二手房市場的價格情況，因此我們也特意找出了，2017年至今二手房項目的成交均價。

??結果發(fā)現(xiàn)，從全市范圍來看，2022年前6月上海二手房成交均價已經回到2017年水平，為38771元/平方米。

??分不同總價段來看，總價500萬以下的二手房平均單價已經跌破其2017年水平，高于2016年。總價500-1000萬的二手房平均單價雖然高于2017年水平但也已出現(xiàn)回調，僅總價1000萬以上二手房平均單價仍保持較高增長。

??這一現(xiàn)象也符合2021年至今上海市場“打新”情況：豪宅“一房難求”，剛需“互相內卷”。

??我們認為，只要“一二手倒掛”依然存在，上海新房市場的“打新”熱還會持續(xù)。但在整體成交規(guī)模見頂之下，整體市場上升空間變得有限，“打新一族”的人數(shù)正在逐年下降中。

??從目前來看，全市二手房成交均價已經回到了2017年水平，這說明已有不少二手房在新房“限價”下出現(xiàn)了價格的回調，隨著一二手房價聯(lián)動效應持續(xù)加強，未來整體房價漲幅也將變得可控。

??在這其中，仍會有部分樓盤保持一定的熱度和漲幅，如部分頂豪項目，但受規(guī)模和成交周期限制，對普通剛需和改善市場來說影響有限。