北京樓市故事:被拉長的買房周期與焦慮的銷售員

市場彭紅俠 2022-06-30 11:29:28 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??6月份將盡,李成仍對換房的事情猶豫不決。

??春節(jié)過后,這位“互聯(lián)網(wǎng)大廠”員工就考慮換房,計劃從“碼農(nóng)”云集的北京回龍觀區(qū)域,換到城里的學(xué)區(qū)房。4月上旬,幾乎每天都有地產(chǎn)中介機構(gòu)人士帶著潛在買家上門看房,此后受疫情影響,帶看量直線下滑;再趕上互聯(lián)網(wǎng)裁員行情,他也不敢輕意加杠桿購置物業(yè)。

??李成搖擺不定的置換歷程,反襯出購房者的猶疑與北京樓市微妙行情。

??2022年一季度,北京樓市終于結(jié)束去年下半年以來持續(xù)冰冷的行情,走出上揚曲線。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,前3月北京二手房成交量分別為11875套、8260套、15538套。盡管同比下跌近3成,但3月份1.5萬套成交量已經(jīng)達(dá)到2021年7月以來最高紀(jì)錄;成交量回暖也帶動價格上漲,諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計,3月份北京二手房均價為5.75萬元/平方米,環(huán)比上漲1.61%,同比上漲3.77%。新房方面,天朗房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年3月前三周北京新房市場成交套數(shù)分別是474套、769套、1072套,交易量逐步攀升。

??不過這波行情并未維持太長時間。到了4月份,據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,二手房成交14239套,環(huán)比降低16.7%,同比下降28.5%;新房成交5096套,環(huán)比上月降低17%,同比下降36%。

??5月份疫情來勢洶洶,進(jìn)一步阻礙了北京樓市修復(fù)進(jìn)程。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月單月北京新房成交4393套,環(huán)比下跌36.7%,同比下降19.38%。前5月,北京新房共計成交24425套,較去年同期下跌31.63%。

??“現(xiàn)在北京新房市場嚴(yán)重分化,價格適中、位置好的剛需項目以及豪宅項目賣得好,改善型樓盤以及遠(yuǎn)郊盤去化一般?!币晃籘OP20房企人士對記者表示。

??被拉長的買房周期

??“現(xiàn)在工作日來客3~4組,周末人多能有幾十組,不過成交的很少?!备哒軣o奈地告訴記者。

??高哲是北京門頭溝區(qū)一項目置業(yè)顧問,他所在的項目于2021年5月摘地,今年1月開盤,自開盤來去化并不樂觀,近300套房源到目前為止僅網(wǎng)簽了3套。這3套不到4萬元/平方米的成交價格也遠(yuǎn)低于59975.99元/平方米備案價。

??目前,到這一項目看房的主要為改善型客戶,養(yǎng)老置換人群偏多。“目前市場信心仍未恢復(fù),客戶買房非常謹(jǐn)慎?!备哒鼙硎?。

??北京門頭溝東北方向6公里外,幾個主打剛需改善型的樓盤也被同樣問題困擾。“同一區(qū)域產(chǎn)品相差不大,‘貼身混戰(zhàn)’只能各憑手段?!蹦稠椖糠科笕耸勘硎?,有的項目為搶占客源打出優(yōu)惠20萬元的策略;有的則以“5個99折”活動吸引著市場關(guān)注。

??與門頭溝區(qū)域相對偏遠(yuǎn)的地段不同,張靜所在的項目地處鬧市區(qū),但也鮮有購房者前來看房?!白罱@一周,到訪客戶也就十來組,每天平均下來三四組”。

??最近,張靜感受到了前所未有的艱難,“原來市場再差也能賣出去,就是賣得慢一些;現(xiàn)在是真的一套也賣不出去,去年一些買房意愿比較強的客戶今年也沒動靜了?!?/p>

??上述房企人士分析認(rèn)為,自去年開始,北京供地越來越頻繁,同一區(qū)域出讓多宗地塊,供地多意味著房子多,可選擇性大;再加上在指導(dǎo)價下房價比較穩(wěn)定,購房者就會出現(xiàn)對比、猶豫,買房周期無形被拉長。

??激烈競爭及供需轉(zhuǎn)變?yōu)榉科髱磔^大銷售壓力的同時,裁員降薪以及對未來的不確定性,則使更多購房人面臨困境。兩年來,李強所在公司先后經(jīng)歷幾輪裁員,比例達(dá)到了三分之二,即便是留下來薪資水平也下降了50%~60%,“現(xiàn)在購房這類大額消費基本不會考慮了”。

??樓市隱現(xiàn)分化

??中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月,北京總價2000萬元+豪宅已成交754套,同比去年最火熱階段增長6%,表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于普通商品住宅走勢。

??由于價格存在倒掛,北京市場曾出現(xiàn)多個“日光盤”,如4月初,北京東城一共有產(chǎn)權(quán)住房入市時,近500套房源吸引了約23000戶家庭參與申購。5月,位于北京海淀區(qū)北沙灘一項目開盤,714套1200萬~2700萬元總價高端住宅,亦在短短10個小時全部售罄。

??但個別樓盤的火熱并不代表市場整體情況。整體來看,今年前5月北京商品房成交量出現(xiàn)同比下滑。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前5月,北京新增商品房供應(yīng)27916套,成交22956套,同比下降32%;成交面積297.41萬平方米,同比下降29%;成交金額1395.42億元,同比下降26%。

??北京樓市分化亦體現(xiàn)在土地拍賣市場。在今年5月北京二批次集中供地中,17宗地塊僅有4宗地塊觸及最高限價,最終3宗地塊成交,1宗進(jìn)入競高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié);7宗地塊以底價成交,亦有地塊出現(xiàn)無房企報名情況。

??“考慮到下半年北京在售新房項目超過200個,上半年成交量出現(xiàn)下滑等因素,未來開發(fā)商或?qū)⒉扇「嗍侄未龠M(jìn)去化?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

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