??“上海投資市場(chǎng)2022年二季度共完成九宗大宗成交，合計(jì)成交金額113億元人民幣，環(huán)比下降33%。”7月8日，第一太平戴維斯發(fā)布了2022年第二季度上海市場(chǎng)回顧報(bào)告，并對(duì)后市進(jìn)行展望。

??報(bào)告顯示，“新經(jīng)濟(jì)”業(yè)態(tài)因長(zhǎng)期基本面扎實(shí)吸引到投資者持續(xù)關(guān)注，對(duì)傳統(tǒng)寫字樓和零售商業(yè)的投資興趣平平。

??自用買家尤其是近年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著的一些企業(yè)仍在市場(chǎng)上積極尋找和收購(gòu)物業(yè)自用。二季度，有約77%的成交計(jì)劃自用或部分自用，其中包括鄂爾多斯以人民幣26億元收購(gòu)蘇河灣中心項(xiàng)目。

??受市場(chǎng)不確定性因素及經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，目前境外投資者投資決策都較為謹(jǐn)慎，這也拉長(zhǎng)了整個(gè)交易周期，部分境外投資者會(huì)選擇與境內(nèi)投資者合作來降低風(fēng)險(xiǎn)。例如本季度，翰同資本和博楓以人民幣13億元投資了嘉譽(yù)灣項(xiàng)目。

??中金廈門安居保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金在5月末分別向兩家證券交易所遞交了上市申請(qǐng)，這也將擴(kuò)大中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的底層資產(chǎn)范圍。

??第一太平戴維斯在報(bào)告中預(yù)計(jì)，下半年自用買家和險(xiǎn)資仍會(huì)是寫字樓資產(chǎn)的主要買家。隨著借款成本下行，收益率上升，市場(chǎng)對(duì)看重收益率的投資者愈發(fā)具有吸引力。

??隨著房地產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)范圍得到擴(kuò)充，相關(guān)稅收和立法更加完善，未來中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)迎來更多發(fā)展，進(jìn)而吸引更多開發(fā)商和投資者。

??此外，報(bào)告還回顧顯示，二季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來七個(gè)新項(xiàng)目入市，帶來72.1萬平方米供應(yīng)面積，其中超過一半集中于徐匯濱江板塊。截至上半年，上海全市甲級(jí)寫字樓總存量為1590萬平方米。

??疫情封控舉措使得需求暫緩，季內(nèi)錄得26.9萬平方米凈吸納量，環(huán)比減少7%，同比下降34%，其中九成以上為新項(xiàng)目此前預(yù)租量。

??由于需求暫緩，加上新項(xiàng)目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)至14.8%，為過去一年以來高位。

??同期，全市甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下調(diào)1%至每平方米每天人民幣7.3元。其中，非核心商務(wù)區(qū)租金跌幅最為明顯，中央商務(wù)區(qū)租金更具韌性，僅微跌0.5%。

??第一太平戴維斯表示，雖然近期市場(chǎng)上有對(duì)跨國(guó)公司將生產(chǎn)或辦公地點(diǎn)遷出中國(guó)的討論，但作為全球最大的市場(chǎng)之一，服務(wù)于本土需求的企業(yè)仍愿意留在中國(guó)。因項(xiàng)目工程尚未完全復(fù)工，未來供應(yīng)仍存在延期交付可能。目前2022年下半年計(jì)劃將有87萬平方米新供應(yīng)。鑒于維持出租率是業(yè)主當(dāng)下的優(yōu)先事項(xiàng)，預(yù)計(jì)下半年租金仍有進(jìn)一步下探可能。（付珊珊）