市場(chǎng)克而瑞城市更新 2022-08-15 10:43:04 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??隨著一次城市化漸入尾聲,中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已然邁過(guò)60%門(mén)檻。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,城鎮(zhèn)化率在60%-70%區(qū)間,城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)邏輯將會(huì)出現(xiàn)明顯分界。
??例如美國(guó)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后,開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了以清理貧民窟為主的大規(guī)模拆遷運(yùn)動(dòng);法國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以后,城市建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向促進(jìn)城市更新和對(duì)歷史傳統(tǒng)元素的復(fù)興,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)歷史建筑的保護(hù)。
??北上廣深作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)和政治發(fā)展的中心,城鎮(zhèn)化率已超80%,按照經(jīng)驗(yàn)推斷,這些城市已經(jīng)步入了城市更新的深度發(fā)展期,契合城市發(fā)展特色的更新路徑正在加速構(gòu)建。
??7月24日,伴隨黃浦區(qū)建國(guó)東路68街坊、67街坊(東塊)最后一個(gè)成片舊改地塊二輪簽約,上海全面完成成片二級(jí)舊里以下房屋的征收工作。
??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2020年,上海城市更新累計(jì)征收面積已超10000萬(wàn)㎡,釋放建面預(yù)計(jì)達(dá)到15000萬(wàn)㎡。從數(shù)據(jù)趨勢(shì)中能明顯看到,征收總量自2018年之后呈大幅下降趨勢(shì),2013年以后征收總量開(kāi)始持續(xù)低于200萬(wàn)平方米,追求精致、高效的城市更新下半場(chǎng)其實(shí)早就已經(jīng)到來(lái)。
??這些被釋放的稀有空間,普遍位于上海中心城區(qū)的黃金地段。我們以統(tǒng)計(jì)局公布的2020年征收數(shù)據(jù)為例,黃浦、楊浦、虹口、靜安等中心四區(qū)的征收面積分別占總量的36%、22%、18%、9%,合計(jì)超過(guò)80%。
??如何用好這些地塊,最大化地塊綜合價(jià)值(包含文化價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、公共效益等),關(guān)乎各區(qū)未來(lái)二十年以上的發(fā)展態(tài)勢(shì),各區(qū)政府勢(shì)必對(duì)這些僅存的增量空間寄予厚望。最優(yōu)的投資標(biāo)的,伴隨著最嚴(yán)苛的進(jìn)駐門(mén)檻和最激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),正向頭部開(kāi)發(fā)企業(yè)們走來(lái)。
??以黃浦區(qū)最新出讓的兩幅重磅歷史風(fēng)貌地塊為例,金陵?yáng)|路地塊首次加入“三道紅線(xiàn)”遴選條件,明顯加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)投入資金、沉淀資金、回籠資金的能力考量;福佑地塊則顯著提高了對(duì)企業(yè)的落稅能力的考量,要求簽訂協(xié)議,保證綜合驗(yàn)收和驗(yàn)收通過(guò)后五年內(nèi),對(duì)本區(qū)綜合稅收貢獻(xiàn)累計(jì)不少于264億元的巨額稅收。
??與此同時(shí),兩地塊同時(shí)對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提出極高要求,運(yùn)營(yíng)能力也成為了僅次于報(bào)價(jià)外占比最高的評(píng)分項(xiàng)。
??8月1日,深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《深圳市2022年度城市更新和土地整備計(jì)劃》的通知。
??拆除重建類(lèi)更新項(xiàng)目方面,2022年拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃指標(biāo)從2021年的560公頃調(diào)整為595公頃,上浮6.25%,但總體論調(diào)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。其中2021年的560公頃為“建議值”,2022年的595公頃為“上限值”,管控意味增強(qiáng)。
??這與克而瑞日常監(jiān)測(cè)及調(diào)研情況相一致,在住建部提出城市更新禁止大拆大建后,深圳市拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目整體進(jìn)度都明顯放緩。
??此外,《計(jì)劃》還針對(duì)城市更新單元計(jì)劃建立流量管控機(jī)制,將2022年度新增城市更新單元計(jì)劃規(guī)模與2021年城市更新和土地整備各項(xiàng)完成任務(wù)進(jìn)行關(guān)聯(lián),進(jìn)一步增強(qiáng)政府對(duì)于新增更新單元計(jì)劃規(guī)模的管控。
??值得注意的是,重點(diǎn)更新單元不在上述流量管控范圍內(nèi),大片區(qū)的城市更新項(xiàng)目窗口尚存。
??利益統(tǒng)籌類(lèi)項(xiàng)目方面,2021年深圳市共計(jì)劃完成土地整備任務(wù)1011公頃,實(shí)際完成土地整備任務(wù)1880.05公頃,目標(biāo)完成率達(dá)到186%,顯著高于計(jì)劃值,表明此種方式成為政府主推項(xiàng)。
??2022年計(jì)劃全市通過(guò)城市更新和土地整備實(shí)現(xiàn)用地保障規(guī)模1000公頃,其中通過(guò)土地整備完成不少于900公頃,占比達(dá)到90%,利益統(tǒng)籌成為釋放存量用地空間的主要方式。
??由于深圳土地制度的變遷,統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)后大規(guī)模的城中村違建,遺留下一系列土地問(wèn)題,導(dǎo)致原先關(guān)外地區(qū)的土地難以確權(quán),無(wú)法達(dá)到城市更新類(lèi)項(xiàng)目啟動(dòng)要求,轉(zhuǎn)而通過(guò)利益統(tǒng)籌的方式進(jìn)行存量土地開(kāi)發(fā)是情理之中。
??需要注意的是,運(yùn)用利益統(tǒng)籌方式進(jìn)行的土地整備,由政府主導(dǎo),且留用土地規(guī)模原則上不得超過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。
??此外留存比例還有一部分需要進(jìn)行原住民安置、配套設(shè)施等建設(shè),實(shí)際可供企業(yè)開(kāi)發(fā)的部分不足40%。
??以8月9日深圳特發(fā)集團(tuán)獲取的公明街道李松蓢社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目為例,項(xiàng)目實(shí)施范圍面積共計(jì)36.1公頃,留用土地面積共計(jì)13.6公頃,留用地比例約37.7%。
??在2021年之前,廣州各區(qū)政府介入城市更新項(xiàng)目的程度不深,以民營(yíng)房企為代表的市場(chǎng)主體都積極布局,廣州也成為國(guó)內(nèi)城市更新市場(chǎng)化程度最高的城市之一。
??僅2021年上半年,廣州就完成28條村的舊改招標(biāo),吸引了星河灣、奧園、富力、勤誠(chéng)達(dá)等諸多品牌房企參與,投資金額超過(guò)2000億元。
??但在房地產(chǎn)整體下行趨勢(shì)下,民營(yíng)房企頻頻暴雷,迫于資金壓力選擇中途退出。2021年國(guó)央企“托底”的城市更新項(xiàng)目超過(guò)50%發(fā)生在廣州,且國(guó)企接手的這些更新項(xiàng)目平均體量達(dá)到300萬(wàn)㎡左右,最高體量達(dá)500萬(wàn)㎡。
??大體量的更新項(xiàng)目大批轉(zhuǎn)手,最終只能由國(guó)央企“托底”,也給當(dāng)?shù)卣庙懢姟马?xiàng)目需要政府背書(shū)。
??此外,市場(chǎng)的逐利性使得企業(yè)只傾向于做部分資源豐富、改造價(jià)值高的舊村項(xiàng)目,且改造過(guò)程中肆意砍伐古樹(shù)名木等做法頻現(xiàn),也因此受中央點(diǎn)名批評(píng),10余名干部被問(wèn)責(zé)。
??而部分現(xiàn)狀容積率高、受歷史風(fēng)貌保護(hù)等限制開(kāi)發(fā)條件較多的區(qū)域卻無(wú)人問(wèn)津,這些區(qū)域往往處于中心城區(qū)、重要交通樞紐或重點(diǎn)功能區(qū)周邊,在政府視角具有極高的改造必要性。
??于是乎,高度市場(chǎng)化的城市更新拐點(diǎn)已至。矯正市場(chǎng),政府介入,勢(shì)在必行。
??2021年8月,一份廣州鼓勵(lì)功能型國(guó)企參與城市更新改造項(xiàng)目的文件流出,中心七區(qū)暫停舊村改造合作企業(yè)招商工作,“市城投作為功能型國(guó)企主力擔(dān)當(dāng),被重點(diǎn)鼓勵(lì)參與中心七區(qū)城市更新工作,各區(qū)需與市城投成立合資城市更新公司(市城投需持股不少于51%)”,未明確合作主體的舊村改造項(xiàng)目,后續(xù)只能由城市更新公司負(fù)責(zé)前期工作。
??從企業(yè)視角來(lái)看,政府主要介入土地的一級(jí)開(kāi)發(fā),功能型國(guó)企在完成前期工作后較大可能會(huì)退出后續(xù)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)(依然保留部分股權(quán)來(lái)管控后續(xù)開(kāi)發(fā)質(zhì)量)。因此受較大影響的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式,而對(duì)于擅長(zhǎng)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō),優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大。
??由于有政府背書(shū),項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、土地轉(zhuǎn)性、容積率調(diào)整等方面均享有制度便利,企業(yè)能夠通過(guò)資源導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),向政府爭(zhēng)取彈性空間。
??廣州的更新模式與上海的相似性正在增強(qiáng)。
??一直以來(lái),基于特殊的首都行政功能、全國(guó)首個(gè)減量發(fā)展的超大城市,疊加厚重的文化底色,北京的城市更新相對(duì)其他一線(xiàn)城市更為保守、慎重,呈現(xiàn)出強(qiáng)管控的特點(diǎn)。
??細(xì)致分類(lèi),明確指標(biāo)展現(xiàn)強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)。相比上海、深圳等地,北京對(duì)于城市更新的分類(lèi)更加細(xì)致,在老舊小區(qū)、老舊廠(chǎng)房、存量商業(yè)的基礎(chǔ)上,增加了保護(hù)性修繕、低效樓宇等類(lèi)型,同時(shí)通過(guò)城市體檢層層篩選,將各項(xiàng)任務(wù)均細(xì)化到實(shí)際項(xiàng)目層面,最終確定規(guī)劃目標(biāo)。
??以街區(qū)更新的具體篩選過(guò)程為例,北京在全市1371個(gè)街區(qū)管控范圍內(nèi),通過(guò)疊加街區(qū)實(shí)施率、更新點(diǎn)位密集度等篩選條件,最終劃定178個(gè)“城市更新重點(diǎn)街區(qū)”,繼而通過(guò)區(qū)域統(tǒng)籌、整體把握,實(shí)現(xiàn)連片成林、和諧統(tǒng)一的城市風(fēng)貌。
??強(qiáng)化分圈層引導(dǎo),明確更新方向。北京市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)共有可更新建筑約2.45億平方米。依托《總體規(guī)劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu),北京市在《城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》中,分圈層差異化明確更新方向,將首都功能核心區(qū)和城市副中心作為更新重點(diǎn),強(qiáng)調(diào)歷史文化保護(hù)與城市修補(bǔ)。
??北京的城市地位決定其城市更新的進(jìn)程會(huì)受到更強(qiáng)大的政策管控。即使相較于其余一線(xiàn)城市而言,北京的城市更新進(jìn)程稍顯滯后,但配套政策制定早已提上日程。
??根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求,在2022年前北京就要完成綜合類(lèi)、規(guī)劃類(lèi)、建設(shè)管理類(lèi)、資金類(lèi)四類(lèi)共22項(xiàng)政策,通過(guò)快速出臺(tái)橫縱密織的政策網(wǎng)絡(luò),實(shí)現(xiàn)自上而下推動(dòng)城市更新有序進(jìn)行。
??如果把城市視為一個(gè)有機(jī)體,城市更新就是機(jī)體自我生長(zhǎng)、自我調(diào)節(jié)的過(guò)程,貫穿在生長(zhǎng)的全生命周期。步入城鎮(zhèn)化進(jìn)程末段的一線(xiàn)城市,正經(jīng)歷著最復(fù)雜、最精彩的成長(zhǎng)過(guò)程,他們對(duì)于城市更新的探索,也將愈發(fā)深入。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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