??房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)筑底。

??8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)仍然降！降！降！

??具體數(shù)據(jù)來看：

??全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；

??商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；

??商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%；

??土地購(gòu)置面積4546萬平方米，同比下降48.1%。

??相較于1-6月，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)基本平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)在7月被打斷，商品房銷售再度轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行筑底階段。

??7月新房銷售和投資規(guī)模較5月分別下降16%和14%，同比降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，除此之外，房屋施工、土地購(gòu)置等各項(xiàng)仍處于歷史低位，房屋新開工同比降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，當(dāng)前整體上處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)逐步改善。

??全國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程再遇冷。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，商品房銷售面積為78178萬平方米，同比下降23.1%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額75763億元，下降28.8%，同比降幅較1-6月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月降幅收窄。

??單月來看，7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。

??7月商品房銷售面積為9255萬平方米，環(huán)比降49.1%；商品房銷售金額為9691億元，環(huán)比下降45%，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴(kuò)大了10個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。

??從規(guī)模上來看7月較5月進(jìn)一步下降，2022年年內(nèi)僅高于4月。可見，年中沖量后7月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)熱度再降，短期內(nèi)上漲動(dòng)能乏力。

??7月，商品房銷售均價(jià)年內(nèi)首次回升至萬元以上。

??根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額測(cè)算，7月商品房銷售均價(jià)上升至10471元/平方米，環(huán)比上升7%，同比增1%。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，由此支撐全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比較大幅度回升。

??而二三線城市樓市依舊處于量?jī)r(jià)齊跌狀態(tài)，7月房?jī)r(jià)環(huán)比均呈降勢(shì)。具體數(shù)據(jù)來看，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，降幅均與上月相同。

??同比來看，一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅回落、二三線城市降幅擴(kuò)大。其中，一線城市同比上漲3.1%，漲幅比上月回落0.2 個(gè)百分點(diǎn)，二線和三線城市房?jī)r(jià)同比分別下降0.5%和3.2%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積859194萬平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%；房屋竣工面積32028萬平方米，下降23.3%。三者累計(jì)同比較1-6月分別擴(kuò)大0.9、1.7和1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??單月來看，7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工、竣工和新開工分別同比下降44%、36%和45%。

??房屋新開工面積規(guī)模繼續(xù)下降、降幅繼續(xù)擴(kuò)大。7月新開工面積為9644萬平方米，環(huán)比下降35%，新開工規(guī)模不足1億平米，僅高于今年4月，創(chuàng)造年內(nèi)次新低。同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，同比降幅和累計(jì)同比降幅分別較上月擴(kuò)大0.3和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??究其原因，當(dāng)前房企沿用“以銷定產(chǎn)”思路，同時(shí)在保交樓政策之下，房企通過縮減房屋新開工面積，以確保“保交付”。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，目前大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)。因此，我們可以看到房屋施工和竣工面積有進(jìn)一步向好表現(xiàn)，兩者同比降幅分別較6月收窄3.8和4.7個(gè)百分點(diǎn)。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4546萬平方米，同比下降48.1%，降幅較1-6月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款為2918億元，同比下降43%，降幅較1-6月收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??單月來看，7月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為918萬平方米和875億元，環(huán)比分別下降26%和上漲34%。

??7月重點(diǎn)城市二輪集中供地進(jìn)入后半程，土地市場(chǎng)成交體量出現(xiàn)環(huán)比回落，市場(chǎng)熱度指標(biāo)亦稍有下滑，南京、重慶、長(zhǎng)沙溢價(jià)率均不及上輪，無錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊。

??當(dāng)前整體市場(chǎng)建安施工和土拓投資仍處于歷史地位，房地產(chǎn)投資規(guī)模還在艱難筑底。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%，降幅較1-6月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，7月開發(fā)投資額為11148億元，環(huán)比下降31%；同比下降12.3%，降幅較6月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

??目前，各級(jí)政府持續(xù)不斷的推出救市政策，但考慮到中央層面尚未有具體實(shí)操政策出臺(tái)，加之各地方政府政策面仍難緩解開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的困境，尤其是“保交樓”和停工項(xiàng)目復(fù)工的動(dòng)作雖對(duì)建安投資有向好支撐，但增量占比較低不足以對(duì)整體開發(fā)投資產(chǎn)生有力支撐，因此開發(fā)企業(yè)投資仍處于收窄探底階段。

??2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，整體上處于筑底階段。

??值得注意的是，就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)當(dāng)天，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率均較前次下降10個(gè)基點(diǎn)。鑒于“逆回購(gòu)-MLF-LPR”已然成為央行調(diào)整貸款市場(chǎng)利率的標(biāo)準(zhǔn)路徑，預(yù)計(jì)新一輪LPR報(bào)價(jià)利率大概率將迎來調(diào)整，這將進(jìn)一步提升市場(chǎng)主體、購(gòu)房者信心。

??目前，各地紓困政策實(shí)施仍在不斷解凍原有觀望的購(gòu)房需求，再加上部分城市停工、停貸現(xiàn)象有所緩解，考慮到2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售規(guī)模將繼續(xù)維持歷史較低水平，降幅則將持續(xù)收窄。

??部分城市樓市成交已現(xiàn)回暖信號(hào)，供給側(cè)也在積極順應(yīng)市場(chǎng)，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和降低供地門檻，行業(yè)信心恢復(fù)、新房銷售表現(xiàn)向好下，三季度土地市場(chǎng)拿地房企中，也將出現(xiàn)更多民企的身影。