哪些人還在鄭州買房?

市場(chǎng) 2022-09-07 14:23:01 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??今年以來在房地產(chǎn)低迷的大環(huán)境下,鄭州樓市尤為不平靜。

??3月鄭州發(fā)布“鄭19條”,成為全國(guó)首個(gè)全面救市的二線城市,7月因在售樓盤停工,鄭州又成為了業(yè)主停貸項(xiàng)目最多的城市。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年7月、8月,鄭州商品住宅成交面積連續(xù)兩個(gè)月明顯下降,在監(jiān)測(cè)的320個(gè)鄭州項(xiàng)目中,來訪61518組,環(huán)比持平,成交3911組,環(huán)比下滑8%。

??2022年8月鄭州商品住宅成交面積約39萬平方米,僅高于2月春節(jié)期間成交面積。

??我們通過比對(duì)CRIC客戶數(shù)據(jù)庫(kù)和鄭州城市柵格地圖數(shù)據(jù)庫(kù),發(fā)現(xiàn)在當(dāng)下,仍舊愿意買房的客戶是一群高學(xué)歷、正值事業(yè)飛速成長(zhǎng)期的已婚青壯年男士。

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??剛剛過去的2022年8月,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走弱,重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)12%仍處低位,成交環(huán)比下降13%,同比跌幅達(dá)31%與上月基本持平。

??在這其中,二三線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)回落,不同城市分化持續(xù)加劇。

??鄭州受停工影響,8月成交面積僅有約39萬平方米,環(huán)比在7月下降14%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降26%,市場(chǎng)觀望情緒加重。

??從開盤去化率來看,2022年8月鄭州重點(diǎn)項(xiàng)目開盤平均去化率16%,較6月下降18個(gè)百分點(diǎn),近一年中,僅比2022年2月春節(jié)期間高,從趨勢(shì)來看,2021年7月至今鄭州重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目開盤平均去化率也在持續(xù)下滑。

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??2022年3月1日,鄭州曾出臺(tái)“救市”新政,成為新年以來首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市,“鄭州19條”從需求端和供給端雙管齊下,尤其是在需求端,一舉松綁了限購(gòu)、限貸,還重啟貨幣化安置,試圖全方位激發(fā)購(gòu)房需求。

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??從市場(chǎng)反映來看收效甚微,鄭州住宅庫(kù)存持續(xù)處于高位,去化乏力的現(xiàn)象愈演愈烈。CRIC數(shù)據(jù)顯示,鄭州新房狹義庫(kù)存規(guī)模雖然在近幾個(gè)月有所下降,但整體依然保持1000萬平方米以上。

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??在鄭州樓市庫(kù)存高企,整體市場(chǎng)低迷,觀望情緒濃重的背景下,鄭州8月的成交面積仍高于同為二三線熱點(diǎn)的重慶、無錫、寧波、廈門等城市。

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??我們通過比對(duì)CRIC客戶數(shù)據(jù)庫(kù)和鄭州城市柵格地圖數(shù)據(jù)庫(kù),挖掘鄭州在當(dāng)前市場(chǎng)上的購(gòu)房客戶畫像,發(fā)現(xiàn)在當(dāng)下,仍舊愿意買房的客戶是一群高學(xué)歷、正值事業(yè)飛速成長(zhǎng)期的已婚青壯年男士。

??他們有的人剛剛邁入婚姻的殿堂,需要為小家庭購(gòu)置婚房開啟新的人生旅程;有的人被高補(bǔ)貼的人才政策吸引,逃離北上廣深,舉家搬入鄭州,需要首置安家。 

??人才引進(jìn)為樓市復(fù)蘇做支撐

??近幾年來鄭州的人才引進(jìn)力度在加大。2020年實(shí)施“黃河人才計(jì)劃”,首次購(gòu)房補(bǔ)貼最高可達(dá)300萬。在真金白銀的誠(chéng)意下,鄭州的城市吸引力有所提升。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年河南人口發(fā)展報(bào)告》,在全省人口流出的大背景下,鄭州2021年常住人口新增12.5萬人,剔除人口自然增加因素,新增7.7萬人常住鄭州。

??伴隨著人才的到來,鄭州的整體學(xué)歷水平也在不斷的抬升,53%的常住居民為本科及以上學(xué)歷。他們的購(gòu)房意愿高,達(dá)到1.42。

??即將畢業(yè)的大學(xué)生們和享有政策補(bǔ)貼的高端人才們,是當(dāng)前鄭州樓市的支柱型力量。

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??已婚家庭的剛性購(gòu)房需求仍需釋放

??在全國(guó)結(jié)婚“缺席”的狀態(tài)下,河南省的結(jié)婚氛圍相對(duì)濃郁。盡管從2012年起,鄭州的結(jié)婚人數(shù)逐年降低、離婚人數(shù)逐年升高,但是,鄭州的已婚人口占比仍然達(dá)到了56%。

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??我們通過比對(duì)未婚人士和已婚家庭的購(gòu)房意愿(TGI)可知,在當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下,未婚人士的購(gòu)房意愿僅為0.27,而此時(shí)已婚家庭的購(gòu)房意愿高達(dá)1.58。這說明在不確定性加劇的市場(chǎng)之下,單身人士的觀望情緒更重,他們不介意等待,靈活性更強(qiáng),在房?jī)r(jià)下行時(shí)期對(duì)于“被房綁定”的生活十分排斥,買房決策并不能給他們帶來安全感,反而在拉低生活品質(zhì)的同時(shí),還要冒著收入下降導(dǎo)致的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。

??而對(duì)于已婚家庭而言,購(gòu)房和換房的需求有著清晰的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。無論是新婚婚房的購(gòu)置需求、小孩成長(zhǎng)過程中的多房間需求和子女教育的學(xué)區(qū)房需求,都隨著社會(huì)時(shí)鐘拉響警報(bào)。

??即便在市場(chǎng)下行的當(dāng)下,家庭的購(gòu)房和置換需求也難以遞延,他們的觀望情緒容易被降價(jià)等實(shí)質(zhì)性讓利手段所打消。

??剛性置業(yè)客戶偏好先買房后買車

??近幾年鄭州機(jī)動(dòng)車數(shù)量一直處于猛增的狀態(tài),截至2022年3月底,官方數(shù)據(jù)顯示,鄭州市區(qū)機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)512萬輛。我們通過CRIC城市柵格地圖統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),鄭州有車一族的購(gòu)房意愿不高,僅為0.8。

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??鄭州的沒車人群雖然占比僅為18%,但他們的購(gòu)房意愿高達(dá)1.91。這說明,潛在客戶在大物件購(gòu)置上遵循“先買房,再買車”的決策邏輯?!百I房為投資,買車是消費(fèi)”的金錢觀念深入人心,便利的軌交和“停車難”的問題也為該理念提供了生長(zhǎng)土壤。

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??基于高意向客戶的基礎(chǔ)特征畫像,我們進(jìn)一步深入鄭州各板塊,去發(fā)掘這些活躍置業(yè)客戶更集中于鄭州哪些板塊?以及這些板塊有著怎樣的板塊屬性和聚集著哪類細(xì)分客群?

??首先,我們通過年齡、學(xué)歷、性別、家庭結(jié)構(gòu)和置業(yè)目的五個(gè)維度,綜合得出各板塊的高意向客戶聚集度。發(fā)現(xiàn)碧沙崗板塊、中心區(qū)板塊和CBD板塊的活躍置業(yè)客戶聚集度較高。

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??其次,為了衡量板塊活躍置業(yè)人群的可持續(xù)性,我們需要引入職住比這個(gè)指標(biāo),高職住比往往代表著板塊內(nèi)具有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐,能穩(wěn)定且持續(xù)地對(duì)人口形成吸附力,為活躍客戶置業(yè)提供購(gòu)買力支撐。反之,低職住比意味著板塊內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì)少,以居住人口為主,遭遇市場(chǎng)下行期時(shí)活躍購(gòu)房客戶穩(wěn)定性較弱。

??從職住比來看,排名前三的CBD板塊、高鐵板塊和國(guó)貿(mào)板塊毫無疑問是鄭州當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)高地。

??最后,板塊內(nèi)常住人口規(guī)模也是不容忽視的活躍置業(yè)客戶衡量指標(biāo),再高的活躍人口聚集度,如果沒有上規(guī)模的常住人口支撐,對(duì)市場(chǎng)成交的貢獻(xiàn)和作用也微乎其微。

??截至2022年二季度,在鄭州的30個(gè)板塊中,中心區(qū)板塊、高鐵板塊、航海路板塊和碧沙崗板塊聚集了最多的居住人口,四個(gè)板塊內(nèi)的居住人口幾乎占到鄭州市全市居住人口的一半。

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??綜合以上三個(gè)維度,我們對(duì)鄭州各板塊的客戶綜合支撐實(shí)力做出評(píng)價(jià)。高鐵板塊、碧沙崗板塊和中心區(qū)板塊在活躍客戶聚集度、職住比和常住人口規(guī)模三個(gè)維度上表現(xiàn)出較強(qiáng)的客戶綜合支撐實(shí)力。

??2022年7月27日鄭州成立紓困基金,為鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑,這也將會(huì)對(duì)其他城市的房企紓困工作起到一定的導(dǎo)向和借鑒價(jià)值。

??目前仍在鄭州買房的購(gòu)房者來看,主要還是以剛需和剛改為主。尤其是新婚婚房的購(gòu)置需求以及小孩成長(zhǎng)過程中的剛改需求,這些家庭購(gòu)房和置換需求較難受市場(chǎng)短期影響而大幅調(diào)整,這些購(gòu)房者的觀望情緒容易被降價(jià)等實(shí)質(zhì)性讓利手段所打消。

??鄭州市政府下半年的重心是全面落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生,更多金融機(jī)構(gòu)也將參與進(jìn)來,積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)。

??我們認(rèn)為,目前最困難的時(shí)刻已經(jīng)過去,第四季度市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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