??2022年至今，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大，CRIC數(shù)據(jù)顯示，前八月成交“一降再降”，累計(jì)同比下降43%。

??具體來(lái)看，在各大區(qū)域中，長(zhǎng)三角地區(qū)表現(xiàn)相對(duì)更好，8月整體市場(chǎng)同環(huán)比下降，長(zhǎng)三角地區(qū)雖然熱門城市市場(chǎng)有所降溫，但上海、杭州等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。

??不僅是市場(chǎng)表現(xiàn)，2022年前8月，長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)投資的絕對(duì)主要區(qū)域，截止8月末投資占比達(dá)到49%，投資TOP10城市中長(zhǎng)三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥。

??2022年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景研究報(bào)告顯示長(zhǎng)三角區(qū)域中有5個(gè)城市擠升TOP10，不僅是一二線熱點(diǎn)城市，長(zhǎng)三角上榜的三四線城市也是最多，如此看來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力下，長(zhǎng)三角區(qū)域再次成為市場(chǎng)的最優(yōu)選擇。

??2022年土地市場(chǎng)延續(xù)2021年下半年起的低迷態(tài)勢(shì)，整體熱度不高。截止8月末，百?gòu)?qiáng)房企新增貨值集中度仍在持續(xù)走高：TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的50%，前20強(qiáng)房企的新增貨值集中度合計(jì)達(dá)到74%，土儲(chǔ)資源進(jìn)一步向頭部房企聚集。

??從投資布局來(lái)看，百?gòu)?qiáng)的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢(shì)。

??自2021年集中供地以來(lái)，22個(gè)集中供地城市就成為了各大房企爭(zhēng)相布局的城市，截止8月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額中有83%集中于22城。22城之外，百?gòu)?qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。預(yù)計(jì)9月更多城市開(kāi)啟第三輪集中供地后，百?gòu)?qiáng)在22城投資金額的占比還會(huì)回升。

??區(qū)域方面，長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)投資的絕對(duì)主要區(qū)域，截止8月末投資占比達(dá)到49%，投資TOP10城市中長(zhǎng)三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進(jìn)入拿地金額前10。

??2022年8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計(jì)劃，從供應(yīng)來(lái)看，為了維持土地市場(chǎng)回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個(gè)城市供應(yīng)量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對(duì)均衡。

??土拍政策方面則依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢(shì)，長(zhǎng)三角方面杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。

??我們認(rèn)為隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會(huì)給中小房企帶來(lái)投資的機(jī)會(huì)。但考慮到核心城市地價(jià)較高，短期國(guó)央平拿地的主力格局并不會(huì)改變，民企或?qū)⒃谑袌?chǎng)回暖后迎來(lái)一波拿地“窗口期”。

??百?gòu)?qiáng)房企投資格局“固化”，半數(shù)集中長(zhǎng)三角的主要原因，其實(shí)還是由于長(zhǎng)三角區(qū)域整體市場(chǎng)抗壓性較強(qiáng)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年8月重點(diǎn)關(guān)注的30個(gè)城市延續(xù)7月回落態(tài)勢(shì)，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為30%和11%，但整體仍略好于5月。

??各能級(jí)城市中，長(zhǎng)三角區(qū)域的表現(xiàn)依然相對(duì)較好，如上海新推盤(pán)面積則高位保持，環(huán)比微增1%規(guī)模超百萬(wàn)平方米，以600-800萬(wàn)總價(jià)的剛改盤(pán)居多。合肥受供應(yīng)小高峰及供應(yīng)主力均集中在核心區(qū)域改善拉動(dòng)同環(huán)齊增，分別為16%和25%。此外，徐州、無(wú)錫環(huán)比漲幅也都已超過(guò)10%。

??其次是大灣區(qū)市場(chǎng)，2022年8月大灣區(qū)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫，廣州、深圳、佛山、東莞等成交環(huán)比跌幅都在10%附近。深圳開(kāi)盤(pán)去化率結(jié)構(gòu)性回升至48%，部分改善盤(pán)去化率超70%，但剛需盤(pán)去化承壓。廣州到訪量顯著下降，轉(zhuǎn)化率跌至5%，開(kāi)盤(pán)去化率仍處20%低位。佛山市場(chǎng)觀望情緒濃重，單盤(pán)周均到訪量不足50組，轉(zhuǎn)化率跌至6%，開(kāi)盤(pán)去化率低至13%。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)整體低迷，北京、濟(jì)南等成交持續(xù)走低，環(huán)比跌幅均超10%，長(zhǎng)春、大連等環(huán)比跌幅更是超20%。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)則陷入沉寂，武漢、西安等成交小幅回落，武漢，部分房企以價(jià)換量效果明顯，全市開(kāi)盤(pán)去化率升至32%，但整體到訪量環(huán)比下降10%，持銷期單盤(pán)認(rèn)購(gòu)套數(shù)由19套降至16套。成都、鄭州等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超20%。

??我們認(rèn)為，未來(lái)城市將繼續(xù)分化，長(zhǎng)三角區(qū)域中，上海、杭州等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)更具彈性，隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯反彈。南京等市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)，短期成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。

??在整體市場(chǎng)壓力下，長(zhǎng)三角區(qū)域抗壓性主要還是由于整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，居民購(gòu)買力強(qiáng)，在行業(yè)中仍然保持著領(lǐng)先的狀態(tài)。

??目前長(zhǎng)三角區(qū)域已經(jīng)形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達(dá)城市群走廊，不僅城市能級(jí)較高的一二線城市全處于排名前列，無(wú)錫、嘉興、常州、紹興、金華等城市，得益于發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)支持，居民收入水平在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先位置，吸引了大量外來(lái)人口的到來(lái)，典型如金華、無(wú)錫、嘉興、常州常住人口都達(dá)到了戶籍人口的1.3倍以上，外來(lái)人口購(gòu)房安居的剛性住房需求持續(xù)保持高位。

??再加之近年來(lái)房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控改善了常州、溫州等城市的庫(kù)存壓力，使得長(zhǎng)三角，尤其是寧滬杭甬溫沿線城市的投資前景一直為房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注。

??近期CRIC發(fā)布的中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景研究報(bào)告中，前景排行前10的城市名中，長(zhǎng)三角城市數(shù)量進(jìn)一步增加至5個(gè)，占據(jù)半數(shù)席位。

??合肥因行業(yè)波動(dòng)下相對(duì)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，排名上升四個(gè)位次升至第7，而重慶受2021年市場(chǎng)上下半年冷熱顯著分化、土地市場(chǎng)持續(xù)低迷等因素影響，排名跌出前十。

??至此，長(zhǎng)三角所有直轄市、省會(huì)和副省級(jí)城市全部躋身前十。

??不僅如此，在中國(guó)城市房地產(chǎn)投資前景城市中，長(zhǎng)三角上榜的三四線城市最多，有12個(gè)，珠三角有6個(gè)，環(huán)渤海只有1個(gè)，中西部則沒(méi)有三四線城市上榜。

??其中有不少城市排名較2021年進(jìn)一步提升，典型如臺(tái)州上升9位，蕪湖、鎮(zhèn)江均上升6位。

??自2018年以來(lái)，房企在長(zhǎng)三角的投資占比持續(xù)增加，到2022年前八月占比已達(dá)49%。

??這一方面是長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，另外一方面也是由于長(zhǎng)三角區(qū)域的抗壓性更強(qiáng)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)屬于“安全牌”。

??我們認(rèn)為，未來(lái)核心城市上海、杭州、蘇州等市場(chǎng)相較堅(jiān)挺，但由于剛需購(gòu)買力漸顯疲態(tài)，遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)仍面臨較大的去化壓力。三四線城市南通、徐州、金華、常州、滁州、連云港等市場(chǎng)購(gòu)買力愈加疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)目前仍需一定的時(shí)間。