佳兆業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)取得進(jìn)展 與債權(quán)人間博弈從未停止

市場(chǎng)劉偉 2022-09-21 12:29:36 來源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??9月19日,有媒體消息傳出,目前仍在停牌的佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)”,01638.HK)的一個(gè)離岸債權(quán)人小組提出,擬以20億美元(約156億港元)收購(gòu)其已停工的住宅項(xiàng)目。

??據(jù)傳這次高達(dá)20億美元的收購(gòu),計(jì)劃以20%至25%的折讓價(jià)格從佳兆業(yè)購(gòu)入一些住宅未完工項(xiàng)目相關(guān)的不良貸款,并為這些項(xiàng)目提供資金以推動(dòng)項(xiàng)目完成。

??消息稱,此次收購(gòu)仍處初步談判階段,收購(gòu)案由中信證券代表向佳兆業(yè)提案。若交易得以落實(shí)進(jìn)行,這將成為這一輪內(nèi)房債務(wù)危機(jī)中,外國(guó)投資者首次收購(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商的不良資產(chǎn)。

??記者據(jù)此向佳兆業(yè)方面求證,得到回復(fù)稱需向公司香港確認(rèn)此事,但截至發(fā)稿未能獲得回應(yīng)。

??一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者稱,在行業(yè)當(dāng)前保交樓的背景下,能夠助力項(xiàng)目完工自然為這類收購(gòu)提供了契機(jī),問題在于雙方能否接受折價(jià)的力度。

??佳兆業(yè)與離岸債權(quán)人之間的博弈不止此一次,此前因債權(quán)人欲大幅折價(jià)收購(gòu)股權(quán)及索取高額收益,均被佳兆業(yè)拒絕。

??“盡管消息難辨真?zhèn)危@種收購(gòu)至少在技術(shù)上沒問題的,因?yàn)橥鈬?guó)投資者作為境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)主體是適合的。但不同以往的正常外資收購(gòu),收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大,在收購(gòu)方案設(shè)計(jì)及協(xié)議安排上需要花更多的心思?!鄙虾J泄獯舐蓭熓聞?wù)所高級(jí)合伙人徐軍表示。

??與債權(quán)人有數(shù)次博弈

??自2021年部分債券違約后,佳兆業(yè)推進(jìn)其總值120億美元的離岸債務(wù)重組。

??2021年底,離岸債權(quán)人小組也曾向佳兆業(yè)提出高達(dá)20億美元的挽救計(jì)劃,但被佳兆業(yè)拒絕。

??時(shí)間回到2021年11月25日,已經(jīng)深陷理財(cái)產(chǎn)品暴雷漩渦中的佳兆業(yè)公布對(duì)美元債展期的計(jì)劃,啟動(dòng)展期2021年12月7日到期的6.5%優(yōu)先票據(jù),本金總額4億美元。彼時(shí),現(xiàn)有票據(jù)項(xiàng)下的未償還本金額為4億美元,計(jì)劃進(jìn)行交換要約及同意征求。

??佳兆業(yè)提出的交換及同意代價(jià)條件為:每1000美元本金額25.00美元,即現(xiàn)金償付2.5%;本金總額1000美元的2023年到期美元計(jì)價(jià)優(yōu)先票據(jù),新舊票據(jù)等量交換;以及資本化利息。

??新票據(jù)將于2023年6月6日到期,仍按年利率6.5%計(jì)息,悉數(shù)以現(xiàn)金支付,或倘若佳兆業(yè)選擇到期日以外的任何付息日以實(shí)物支付利息悉數(shù)支付有關(guān)利息,則按年利率7.5%計(jì)息,于每半年期末支付。

??換句話說,原有債券延期至一年半后償還,利息保持不變。債權(quán)人同意展期所得到的“紅包”就是每1000美元債券再多給25美元。

??但25美元的甜頭顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了債權(quán)人的胃口。12月3日,佳兆業(yè)公布,2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)的交換要約及同意征求失效,因最低接納金額等有關(guān)條件未達(dá)成,票據(jù)將于2021年12月7日到期。

??其中,該筆美元債的部分債權(quán)人委托財(cái)務(wù)顧問公司Lazard向佳兆業(yè)發(fā)函,稱持有上述票據(jù)過半票面價(jià)值的投資人團(tuán)體不愿意支持佳兆業(yè)于11月25日提出的交換要約。

??然而,這批債權(quán)人很快委托Lazard向佳兆業(yè)提議債務(wù)重組方案不含“具體的條款”。

??2021年12月10日的消息指出,上述債權(quán)人所提條款內(nèi)容包括不立刻追債,同時(shí)愿意額外提供最多36億美元資金,支持佳兆業(yè)的舊區(qū)改造業(yè)務(wù),但索取高達(dá)25%至30%收益率,并要求以佳兆業(yè)連同郭氏家族旗下佳兆業(yè)美好、星島集團(tuán)股權(quán)作為抵押。面對(duì)債權(quán)人這一要求,佳兆業(yè)斷然拒絕。

??實(shí)際上,佳兆業(yè)與債權(quán)人之間的博弈由來已久。早在2015年年末,鎖盤風(fēng)波中的佳兆業(yè)正迎來復(fù)活時(shí)刻。彼時(shí),美國(guó)對(duì)沖基金Farallon向其發(fā)出一份“初步不具約束力的建議”,由Farallon領(lǐng)導(dǎo)的投資者銀團(tuán)擬向佳兆業(yè)注資1.5億美元,從而換取佳兆業(yè)75%的股份。

??2016年1月,F(xiàn)arallon對(duì)佳兆業(yè)發(fā)起第二輪“進(jìn)攻”。包括BFAM Partners和Farallon Capital等在內(nèi)的境外債券持有人向佳兆業(yè)提出了一項(xiàng)新的債務(wù)重組計(jì)劃,并表示這份計(jì)劃能夠?yàn)榫惩鈧鶛?quán)人提供更大的回報(bào)。

??這一次,再度陷入流動(dòng)性困難的佳兆業(yè)會(huì)如何選擇呢?

??復(fù)工復(fù)產(chǎn)取得進(jìn)展

??近段時(shí)間以來,佳兆業(yè)的復(fù)工交付工作已經(jīng)取得一定進(jìn)展。

??9月16日,汕頭佳兆業(yè)印月府、揭陽(yáng)佳兆業(yè)未來城實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工,惠來粵東新城城市社區(qū)人才安居項(xiàng)目(佳兆業(yè)城市廣場(chǎng))全面封頂。

??理財(cái)產(chǎn)品兌付方面,9月20日,消息稱,佳兆業(yè)集團(tuán)已經(jīng)按時(shí)完成第11期財(cái)富產(chǎn)品本息兌付,多位投資人表示已經(jīng)收到當(dāng)月兌付款項(xiàng)。2021年11月佳兆業(yè)公布財(cái)富產(chǎn)品兌付方案,至今已不間斷執(zhí)行11個(gè)月。

??近期,佳兆業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)化解工作取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展,目前已經(jīng)引入中信、招商、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)等央企和AMC,陸續(xù)盤活資產(chǎn),各地項(xiàng)目持續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷,境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)有借款完成展期。

??其中,佳兆業(yè)與中信城開、中信銀行以服務(wù)信托的模式開展多維合作,中信銀行仍然是以債權(quán)人身份存在,中信城開則是融資代建的角色,提供一定盤活資金,用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營(yíng);而項(xiàng)目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對(duì)應(yīng)收益后最終仍歸屬于佳兆業(yè)所有。

??此外,佳兆業(yè)則與中國(guó)信達(dá)、招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)等探路 “央企+AMC+出險(xiǎn)企業(yè)”紓困模式,旨在共建相對(duì)獨(dú)立的平臺(tái)來盤活項(xiàng)目。

??不過,佳兆業(yè)至今未能復(fù)牌。2022年6月24日,佳兆業(yè)自香港聯(lián)合交易所有限公司接獲以下復(fù)牌指引:根據(jù)上市規(guī)則的規(guī)定刊發(fā)所有尚未公布的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)及處理任何審核修訂;證明公司遵守上市規(guī)則第13.24條;及向市場(chǎng)提供所有重大資料,以便公司股東及其他投資者評(píng)估公司狀況。

??根據(jù)上市規(guī)則第6.01A(1)條,聯(lián)交所可取消任何連續(xù)18個(gè)月暫停買賣的證券的上市地位。就佳兆業(yè)而言,18個(gè)月的期限將于2023年9月30日屆滿。

??佳兆業(yè)表示,由于三月一波新冠肺炎疫情暴發(fā)導(dǎo)致本公司總部須強(qiáng)制封鎖,以及深圳隨后實(shí)行全市封鎖,審核程序有所延遲。而且公司于2022年6月27日宣布更換核數(shù)師。

??佳兆業(yè)公司股自4月1日起停牌至今,目前無復(fù)牌的消息對(duì)外透露。

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