千萬豪宅“日光”,深圳樓市開始升溫了?

市場 2022-09-29 08:41:04 來源:丁祖昱評樓市

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??豪宅,從來不缺話題。

??近日,深圳一個百億貨值豪宅項目引起廣泛關注。該豪宅項目起步總價超1200萬元,只用了14個小時便實現(xiàn)“日光”,成為年內深圳第二個“日光”豪宅盤,意外的是該項目6000萬級戶型被首先搶空。

??在深圳整體市場仍低位徘徊、尚未復蘇的情況下,“倒掛”豪宅市場的“堅挺”正揭開樓市限價政策尚存的“不合理”的一面。

??實際上,限價政策下深圳豪宅市場倒掛現(xiàn)象嚴重,縱觀年內深圳兩大“日光”盤,其與周邊二手住宅均存在50%以上倒掛空間,“買到即賺到”成為兩大豪宅項目“日光”的核心動力。

??總價越高,戶型越大,倒掛空間也就越大,因此深圳豪宅市場也呈現(xiàn)出“高總價、大戶型”走俏的典型特征。

??根據(jù)克而瑞深圳區(qū)域監(jiān)測,1-8月,深圳主力成交總價段超8成集中在1200-2000萬,但3000萬以上成交量逆勢上漲,與此同時,200平米以上產品占比提升明顯,大戶型產品更受高凈值客戶歡迎。

??從目前情況來看,深圳豪宅全年成交規(guī)模大概率將再創(chuàng)新高。

??2022年,深圳已有兩個豪宅項目“日光”,這也給平淡的樓市注入一部分信心。

??9月21日,位于蛇口板塊的招商璽家園開盤,推出 604 套總價 1244 萬元起的豪宅,共吸引1614人搶購,光凍結金額就高達56.5億元。上一次“日光”還要追溯到5月末,彼時海德園A區(qū)239套豪宅共吸引2348人登錄認籌,最終686人成功入圍搖號,中簽率約為34.8%,僅用6小時便售罄,約一分鐘賣掉一套房。

??市場疲軟的情況下,深圳豪宅為何能開盤“日光”?

??克而瑞深圳區(qū)域負責人表示,豪宅盤“日光”有兩大原因。首先,從2022年深圳開盤“日光”的兩個豪宅項目來看,與其所在周邊二手住宅的倒掛空間超單價的50%以上,產生巨大的“利潤”空間,產品的金融屬性較強;此外,項目價值的稀缺性也是加分項,主要體現(xiàn)在占據(jù)城市核心地段、稀缺的自然資源方面。

??以位于蛇口板塊招商璽家園為例,項目周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓等豪宅小區(qū),招商璽家園12萬/平方米的均價與周邊二手房實際掛牌價存在約8-10萬/平方米的巨大價差,且425㎡大戶型產品的倒掛空間尤為明顯,單套總價較周邊掛牌價能達到近5000萬的價差。

??再來看海德園,其周邊分布有萬科瑧山府(掛牌價20萬+/平方米)、安巒公館等高端樓盤,其12.6萬/平方米的備案均價與周邊二手住宅掛牌價存在7萬/平方米左右的倒掛空間。

??整體市場疲軟的情況下,“買到即賺到”的心理驅使下,巨大的倒掛空間成為豪宅實現(xiàn)開盤“日光”的核心動力。

??在整體市場疲軟的情況下,深圳出現(xiàn)多個豪宅“日光”盤,市場開始回溫了?

??實際不然。

??先來看深圳一二手房成交情況,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年1-8月深圳新房成交面積僅253萬平方米,同比下降38%;單月成交規(guī)模不足40萬平方米,其中8月僅成交31萬平方米,同比降幅達到55%。而二手房成交依然低位徘徊,1-8月僅成交15501套,同比下降55%。

??此外,當前的深圳樓市不僅剛需市場分化嚴重,就連豪宅市場也存在分化現(xiàn)象,“個例”項目有其特殊性,雖能給市場增添信心,但對市場全面回暖的帶動仍有待觀察。從目前深圳豪宅開盤去化情況來看,部分項目開盤去化率低至50%以下,最低去化率僅為12%。

??在深圳,什么樣的產品可以被列為豪宅呢?

??克而瑞深圳區(qū)域認為,從面積段來看,深圳豪宅的面積段門檻值在120平方米以上,豪宅項目同時會配有10%-20%不等的200-500平方米大戶型。從總價段來看,深圳市場主流成交總價段區(qū)間為500-800萬元,因此總價段按超10萬/平方米單價計,套均總價在1200萬以上。

??按照這一標準,2022年以來,深圳豪宅成交情況如何?

??前8月,深圳200平方米以上產品占比提升明顯,大戶型產品更受高凈值客戶歡迎。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,從面積段來看,160平方米以上豪宅產品成交占比總計上升13個百分點,其中200-300平方米豪宅成交套數(shù)同比上漲137%,面積段占比提升6個百分點,300平方米大面積產品成交突破百套,漲幅明顯。

??從總價段看,深圳總價1200萬元、單價10萬元/平方米以上豪宅共成交2840套,其中總價1200萬-2000萬元豪宅占比最大,共成交2261套,占比接近8成。

??值得注意的是,1200-2000萬總價段豪宅成交套數(shù)同比下滑20%,占比同比下滑10個百分點。

??與之對應的是,總價3000萬元以上高總價豪宅成交套數(shù)逆勢上漲。CRIC數(shù)據(jù)顯示,1-8月深圳3000萬元以上豪宅共成交332套,同比增長超2400%,該總價段占比提升10個百分點至11%。

??2022年,深圳豪宅市場整體依然延續(xù)著2021年的良好勢頭,全年成交規(guī)模或將超越去年創(chuàng)下新高。

??從歷史成交數(shù)據(jù)來看,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2021年深圳豪宅共成交3488套,截止到9月26日,2022年深圳豪宅已成交2840套,較去年全年僅差648套。

??值得注意的是,若加上剛實現(xiàn)“日光”清盤還暫未全部備案的招商璽家園,以及四季度待入市的豪宅項目,2022年豪宅成交量大概率將超過2021年。

??從四季度待入市豪宅項目來看,豪宅供應放量。據(jù)克而瑞深圳區(qū)域不完全統(tǒng)計,四季度,深圳預計將有約10個豪宅項目入市,其中住宅稀缺的南山前海板塊預計有5個豪宅項目集中入市,成為四季度豪宅“打新”的主要片區(qū)。

??從深圳豪宅成交占比來看,豪宅市場市占率提升明顯。

??自2021年以來,深圳樓市持續(xù)處筑底僵持階段,剛需市場成交整體低迷,客戶觀望情緒濃厚,而豪宅市場表現(xiàn)整體較好。從豪宅市場成交市占率來看,2022年截止到9月26日,豪宅成交市占率達到11.7%,較去年提升了4.97個百分點,創(chuàng)下近6年市占率新高。

??這也意味著,即便是市場整體承壓,但深圳豪宅,并不缺市場,后續(xù)供應放量還將刺激成交進一步走高。

??在深圳,豪宅市場不缺購買力。尤其是當前深圳整體市場存在壓力,部分豪宅項目卻依然堅挺。限價政策下使得深圳豪宅一二手房倒掛嚴重,從而產生了一部分投機炒作行為,從市場的角度來看這種“倒掛”現(xiàn)象存在其不合理性,為了更好規(guī)范市場,實際上豪宅市場應嘗試逐步放松限價或出臺輔助政策,讓豪宅產品價格回歸市場定價。

??深圳作為核心城市,豪宅產品本就是資源稀缺品,也是高凈值群體資產化配置的重要領域,而這部分高凈值群體改善需求及資產保值需求依然堅挺,后續(xù)紅利或將持續(xù)釋放。

??隨著供應放量,預計2022年,深圳將迎來豪宅成交大年。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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