市場(chǎng)編輯部 CRIC研究 2022-10-19 08:42:23 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??中共中央宣傳部舉行的“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示,這十年,住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加,商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)132.34億平方米,是上一個(gè)十年的2.2倍。
??七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米,家庭戶(hù)擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間,總量上已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代。
??但受居民收入差異和人口流動(dòng)等因素影響,仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間,中國(guó)居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。
??其中,以北京、上海為主的一線城市仍在普遍存在“缺房”的現(xiàn)象。如廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小,只有30.9平方米,北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。
??結(jié)合各地人均面積及居住改善需求來(lái)看,未來(lái)北京、上海仍住宅市場(chǎng)更有望保持穩(wěn)定,持續(xù)走出獨(dú)立于行業(yè)的市場(chǎng)行情。
??“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)姜萬(wàn)榮表示,這十年,是我國(guó)歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的十年,億萬(wàn)百姓喜圓安居夢(mèng)想。
??十年來(lái),累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元,建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套,低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保,1.4億多群眾喜圓安居夢(mèng)。
??可以說(shuō),這十年,是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度最快、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范程度不斷提高的十年,人民群眾居住條件顯著改善。我們牢牢把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位不動(dòng)搖,因城施策、分類(lèi)指導(dǎo),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,落實(shí)落細(xì)城市主體責(zé)任和省級(jí)監(jiān)管責(zé)任,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系,堅(jiān)定不移穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
??從商品住宅來(lái)看,這十年,住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加,商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)132.34億平方米,是上一個(gè)十年的2.2倍。住房品質(zhì)逐步提升,新建住房質(zhì)量更高、配套設(shè)施更全、居住環(huán)境更加優(yōu)美。
??七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米,家庭戶(hù)擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間。
??據(jù)七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2020年全國(guó)家庭戶(hù)居住住房總面積為517.2億平方米,家庭戶(hù)住房總量較六普增長(zhǎng)了34.3%,約132.1億平方米。
??期間城鎮(zhèn)家庭住房面積由179億平方米增長(zhǎng)至295億平方米,增量達(dá)到115.6億平方米,貢獻(xiàn)了期間全國(guó)增量的87.5%,也與期間全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積相若。
??可以說(shuō),從總量上來(lái)看,目前已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代。
??雖然從總量上來(lái)看“不缺房”,但若從住房來(lái)源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度進(jìn)一步深挖,我們發(fā)現(xiàn),城鄉(xiāng)居民住房來(lái)源結(jié)構(gòu)分布差異明顯。
??根據(jù)七普年鑒,截止2020年,全國(guó)家庭中自有住房的比例已經(jīng)超過(guò)七成以上,其中接近五成左右為共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房等非商品住宅,商品住宅占比不足三成,還有約18.8%的家庭需要租房來(lái)解決居住需求。
??城市居民家庭主要依靠購(gòu)買(mǎi)商品住房來(lái)解決居住需求,而在鄉(xiāng)鎮(zhèn),自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來(lái)源,尤其是在鄉(xiāng)村,非商品住房的比例高達(dá)九成。
??雖然城市中購(gòu)買(mǎi)商品住宅的家庭占比最高,但租房家庭的比例也高達(dá)31%,尤其是在房?jī)r(jià)高昂、外來(lái)人口較多的一線城市,租房家庭的占比可高達(dá)四成以上。
??從需求角度來(lái)看,無(wú)產(chǎn)權(quán)住房家庭一般被視為剛性需求,在當(dāng)?shù)赜凶杂挟a(chǎn)權(quán)住房的家庭置業(yè)需求則多為改善需求。
??從住房來(lái)源分布來(lái)看,自有房的家庭占比仍然顯著超過(guò)無(wú)房家庭,因此潛在的改善需求規(guī)模遠(yuǎn)超剛需總量,未來(lái)或?qū)⒅鸩匠蔀槭袌?chǎng)需求主力。
??對(duì)于在本地自有房屋的人群來(lái)說(shuō),這部分人的購(gòu)房目的則以改善當(dāng)前居住條件為主。剛改客群主要來(lái)源于居住于老公房、經(jīng)適房等群體。相比于商品住宅而言,老公房、經(jīng)適房的居住環(huán)境較差,尤其是老公房,房齡久、面積小、物業(yè)管理一般,如上海市區(qū)中存在不少一室或兩室、房齡超過(guò)20年以上的住宅。由于這類(lèi)房子總價(jià)較低,尤其是在一線城市,成為剛需群體上車(chē)的主要選擇之一。隨著家庭人口增加,居住環(huán)境也更加逼仄,因此這類(lèi)群體中存在較高比例的剛改置業(yè)需求。
??對(duì)比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積,可見(jiàn)各地家庭戶(hù)住房的平均水平差異極大。七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,有33%的家庭人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了50平方米以上,超過(guò)了歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。另一方面,也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均住房面積低于20平方米,幾乎不到全國(guó)平均水平的一半。
??31個(gè)省市人均住房面積的極差達(dá)到了17平方米,其中最高值達(dá)到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小,只有30.9平方米。
??一方面由于廣州、深圳兩座一線城市集聚了大量外來(lái)人口,在高房?jī)r(jià)、地價(jià)水平之下,人口的流入速度與城市的住房建設(shè)速度之比,明顯會(huì)高于其他城市,導(dǎo)致城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)狀和提升水平均相對(duì)較慢。
??另一方面,更重要的還是由于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先發(fā)展,為大灣區(qū)的三線城市吸引了大量外來(lái)務(wù)工人群,大大推高了廣東省住房需求總量,拉低了廣東省的城鎮(zhèn)人均住房面積。
??北京和上海排在第二、三位,大量的外來(lái)人口和高企的房?jī)r(jià)水平,使得兩市城鎮(zhèn)住房規(guī)模一直較為緊張,而大量高收入崗位和優(yōu)質(zhì)的城市教育、醫(yī)療配套,尤其是相對(duì)于廣深更加豐富的高等教育資源,使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶(hù)上有著更加明顯的優(yōu)勢(shì)。
??值得注意的是,上海、北京雖然人均住房面積不高,戶(hù)均住房建筑面積也只有75和78平方米,排在全國(guó)倒數(shù)前三,但是從套型大小來(lái)看,平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米,均達(dá)到了36.5平方米的全國(guó)均線之上。
??從相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看,“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類(lèi)。上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”。其中最嚴(yán)重的是上海,上海市共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象。
??小齊家住上海寶山,他結(jié)婚已有6年,目前孩子3歲多,他表示他家就屬于“多代同住”,但并沒(méi)有全部住在一間房里,像他這樣的上海人家有不少,他覺(jué)得自己屬于多代同住有迫切改善需求的典型。
??“我家就是三代同住,在我同學(xué)、同事里面,我這樣的家庭還挺多的,我家也不是什么好房子,可以稱(chēng)之為老破大,但也不算很大,78平方米的兩房,和真正的一室戶(hù)、亭子間什么的老破小相比,稍微大了點(diǎn)而已,我同學(xué)里還有至今全家人擠在一間老破小里面的那種,這算是真正的‘多代同住一室’的情況了,家里特別的亂?!?/p>
??小齊告訴我們,如果按人均住宅來(lái)看,他們家目前一共5口人,住78平方米,平均應(yīng)該是只有15.6平方米,但產(chǎn)證上只有他父母的名字,這么算下來(lái)還挺多。
??“現(xiàn)在孩子還可以在我們大房間里面睡,等再大一點(diǎn)怎么辦?我們應(yīng)該是剛需中的剛需,但上海這個(gè)房?jī)r(jià),只能賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子,然后貸款買(mǎi)更大的,或者搬到更偏遠(yuǎn)的地方。現(xiàn)在已經(jīng)上日程了,我們等得起,孩子等不起?!?/p>
??像小齊家這樣的情況,在上海的確不少,從改善角度來(lái)看,若增加一間房整套建筑面積以增加20平方米計(jì)算,相關(guān)潛在需求增量高達(dá)1800萬(wàn)平方米,達(dá)到了上海新房年成交量的1.3倍。
??同樣的情況換到北京則達(dá)到了其新房年成交量的1.9倍。而天津雖然多代同住的比例較高,但其相關(guān)潛在住房需求增量為新房年成交量的0.6倍,遠(yuǎn)低于北京和上海。
??在大量此類(lèi)住房改善需求增量的支持下,未來(lái)北京、上海仍住宅市場(chǎng)更有望保持穩(wěn)定,持續(xù)走出獨(dú)立于行業(yè)的市場(chǎng)行情。此外,廣東、浙江此類(lèi)家庭數(shù)量也較為可觀,可為省內(nèi)熱點(diǎn)城市的住宅市場(chǎng)提供充足的需求支持。
??自1998年以來(lái),中國(guó)“房改”已經(jīng)度過(guò)了20個(gè)年頭,從總量來(lái)說(shuō)已經(jīng)不缺房,并且相當(dāng)一部分家庭已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)了“住房富?!?。但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展背景之下,家庭戶(hù)住房條件不免出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性差異,為改善居住條件,仍有大量家庭存在著較為迫切的置業(yè)需求。
??其中至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況,將這部分人群住房改善目標(biāo)定為“每代人一間房”,那么相關(guān)潛在住房需求增量將達(dá)到2.8億平方米。
??也有15%的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均住房面積低于20平方米,幾乎不到全國(guó)平均水平的一半,潛在需求增量約為8.7億平方米。
??從目前來(lái)看,“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求最為迫切,考慮到經(jīng)濟(jì)收入水平,部分家庭的住房改善會(huì)由保租房完成,但也仍有較大的需求會(huì)流向商品房市場(chǎng),在這其中,廣東、上海、北京等地區(qū)需求明顯較大,浙江、福建、江蘇、山東等也存在結(jié)構(gòu)性潛力。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論