量跌價(jià)漲!“調(diào)控模范生”長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲22個(gè)月

市場(chǎng)趙春林 2022-10-25 11:00:43 來源:中房報(bào)

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??房?jī)r(jià)漲得太快,剛需房不好賣,改善型住房去化也在放緩,這是當(dāng)下長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

??今日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年9月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示,僅有15個(gè)城市環(huán)比上漲,相比8月份19城減少4城。其中,長(zhǎng)沙環(huán)比上漲0.1%,同比上漲2.7%。這已是自2020年12月以來,長(zhǎng)沙新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)上漲22個(gè)月,在全國(guó)樓市較為罕見。在過去的22個(gè)月中,長(zhǎng)沙已有多個(gè)月份的新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅,位列全國(guó)70個(gè)大中城市的前三或前五位。

??“環(huán)比漲幅明顯在收窄。其實(shí)從項(xiàng)目營(yíng)銷一線反饋來看,下半年以來長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)基本是在下跌的。”在某房企長(zhǎng)沙區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)李先生看來,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)能保持如此長(zhǎng)時(shí)間的連續(xù)上漲,主要是因?yàn)檫@兩年長(zhǎng)沙市場(chǎng)供應(yīng)了一批高價(jià)位的改善型住宅,整體拉平甚至是拉高了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)。

??單價(jià)瞬間逼近35000元后,自媒體炒作直追廣州房?jī)r(jià)

??去年12月,長(zhǎng)沙河西(湘江河以西)某改善型住宅監(jiān)制單價(jià)突破了2萬(wàn)元/平方米。今年8月,長(zhǎng)沙河?xùn)|某樓盤部分樓層的單價(jià)更是達(dá)到了34796.95元/平方米(含近3500元/平方米的精裝修)。

??伴隨著的是,當(dāng)?shù)刈悦襟w和房產(chǎn)中介炒作不斷,帶動(dòng)了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)大幅上漲的預(yù)期。有鼓吹近35000元/平方米的單價(jià)直追廣州房?jī)r(jià)的,有炒作以“好處費(fèi)、茶水費(fèi)”“保證開盤能買到”的......

??河?xùn)|的這一樓盤,市場(chǎng)真正的銷售狀況又是怎樣的呢?據(jù)了解,該項(xiàng)目8月份開盤的9#棟、5#棟,共有94套住宅。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目開盤后的第一周,僅網(wǎng)簽成交31套,成交均價(jià)31501元/平方米。開盤已過兩個(gè)月,記者從長(zhǎng)沙市住建局網(wǎng)站項(xiàng)目預(yù)售公開查詢頁(yè)面看到,該項(xiàng)目目前仍有不少房源處于“可售”狀態(tài)。

??“今年上半年之前,長(zhǎng)沙的改善型住宅尤其是大平層確實(shí)銷售得很好。”當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士分析稱,因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在漲,加快了部分改善型群體入市的節(jié)奏,但部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)上漲過猛之后,相當(dāng)部分的人群畢竟購(gòu)買力有限,加上有些項(xiàng)目在區(qū)位、戶型等方面自身有缺陷,長(zhǎng)沙的改善型住宅整體去化自下半年以來明顯放慢。

??湖南世聯(lián)行市場(chǎng)知識(shí)中心發(fā)布的9月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示,9月份長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交約48萬(wàn)平方米,環(huán)比減少8%,同比減少43%,行業(yè)信心及購(gòu)買力處于低谷,大平層成交走勢(shì)下滑;成交均價(jià)約13814元/平方米,環(huán)比下跌5%,同比上漲8%。今年前9個(gè)月,長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交約498萬(wàn)平方米,同比減少45%。

??此前,作為樓市調(diào)控模范生的長(zhǎng)沙,前些年在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期方面真抓實(shí)干,探索出了不少新路,長(zhǎng)沙也多年保持了新建商品住宅年銷量約1500萬(wàn)平方米的高規(guī)模。

??在穩(wěn)房?jī)r(jià)的同時(shí),如何保品質(zhì)?去年下半年,長(zhǎng)沙市政府部門甚至內(nèi)部商定了一項(xiàng)強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)、嚴(yán)控房地價(jià)差的舉措,即剛需房的房?jī)r(jià)(毛坯)與地價(jià)差不超過7000元/平方米,改善房的房?jī)r(jià)(毛坯)與地價(jià)差不超過10000元/平方米。

??舉措是有了,但后來長(zhǎng)沙市具體又是怎么執(zhí)行的呢?從當(dāng)?shù)卣块T監(jiān)制出的價(jià)格來看,相當(dāng)部分的改善型住宅(毛坯)房地價(jià)差超過了10000元/平方米,有的甚至超過了14000元/平方米。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士直言,從幾個(gè)典型項(xiàng)目的監(jiān)制價(jià)格看,基本上是起初市場(chǎng)放風(fēng)單價(jià)多少,后來就審批到了多高價(jià)格,甚至更高。

??限價(jià)步步高 剛需房不得不降價(jià)賣

??在改善房大漲房?jī)r(jià)的同時(shí),長(zhǎng)沙的剛需房限價(jià)也在快跑前進(jìn)。

??以長(zhǎng)沙河西的大王山片區(qū)為例,從2017年的毛坯限價(jià)8500元/平方米,到今年4月份的限價(jià)13300元/平方米,上漲了4800元/平方米。5年時(shí)間里,限價(jià)漲幅超56%。

??限價(jià)的步步高漲,也使得幾家歡樂幾家愁。但在市場(chǎng)狂歡過后,片區(qū)的開發(fā)商也在迎來陣痛期。

??頗具標(biāo)志性的一大營(yíng)銷事件是,今年4月以毛坯限價(jià)13300元/平方米拿下的該項(xiàng)目,加上2500元/平方米的精裝修后,開發(fā)商原計(jì)劃銷售單價(jià)15800元/平方米。但在今年9月開盤時(shí),該項(xiàng)目給了市場(chǎng)一個(gè)意外和驚喜:13000元/平方米的均價(jià)(含精裝修),不僅是贈(zèng)送了精裝修,而且比毛坯限價(jià)還低。

??“沒辦法。一是片區(qū)及周邊競(jìng)品太多,二是房?jī)r(jià)上漲到一定階段后,圖省會(huì)優(yōu)質(zhì)教育資源的省內(nèi)地市的剛需客戶也在銳減,只能降價(jià)讓利走量?!痹擁?xiàng)目有關(guān)人士言談中,略顯無(wú)奈。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者觀察,受房票的影響,當(dāng)?shù)亻_發(fā)商近年來熱衷于開發(fā)大戶型住宅,100平方米以下的戶型很少,加上近年來高溢價(jià)的大平層熱銷后,開發(fā)商無(wú)論是從銷量還是出于溢價(jià)利潤(rùn)考慮,對(duì)開發(fā)大戶型的動(dòng)力更足。

??湖南中原研究院的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告稱,9月份長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積段主力為130~144平方米產(chǎn)品,占比34%,較上月增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn),160平方米以上的占比23%;成交的單價(jià)主力集中在12000~14000元/平方米,占比29%。

??一方面,隨著單價(jià)限價(jià)的上漲和戶型面積的趨大化,較高的總房?jī)r(jià),超出了相當(dāng)一部分剛需人群的購(gòu)買力,剛需客戶要么放棄,要么等待;另一方面,單價(jià)大漲過后的改善型住宅,也在少部分有購(gòu)買力的群體之中,為去化難題尋找出路。

??湖南世聯(lián)行市場(chǎng)知識(shí)中心的市場(chǎng)報(bào)告表明,截至今年9月底,長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)普通商品住宅可售面積約730萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)7%,同比增長(zhǎng)15%,庫(kù)存明顯增加;去化周期達(dá)13.1個(gè)月,環(huán)比縮短1.5個(gè)月,同比延長(zhǎng)6.9個(gè)月,去化流速減緩,去化周期創(chuàng)新高。

??“一兩年前,一些在廣州、深圳工作經(jīng)商的湘籍人士,來長(zhǎng)沙給父母買房,下單我們的300多平方米的大平層,眼睛眨都不眨一下,因?yàn)槟菚r(shí)改善型住宅單價(jià)還不高。但今年,這個(gè)群體的哪怕是更聲名在外的成功人士,基本是只看我們的110~140平方米的剛改房,而且會(huì)問置業(yè)顧問還能有什么優(yōu)惠。”從某知名房企長(zhǎng)沙區(qū)域負(fù)責(zé)人的這一番話,或能在一定層面感受到,近年來尤其是今年以來長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)以及市場(chǎng)的較大變化。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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