??2022年10月30日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），其中有兩處提及了房地產(chǎn)。

??一處在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患情況部分，要求妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??另一處在后續(xù)工作方向方面，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求。

??2022年至今，整體市場(chǎng)熱度在低位徘徊。雖然融資政策面出現(xiàn)了適度放松，但信號(hào)意義大于實(shí)際拉動(dòng)作用，覆蓋面有限且發(fā)債規(guī)模相對(duì)不大，多數(shù)房企融資難的問(wèn)題依然突出。

??此次《報(bào)告》中特別提及了“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過(guò)度避險(xiǎn)行為”，并明確了“推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求”、“推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

??我們認(rèn)為，未來(lái)應(yīng)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能。

??近日，央行發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），對(duì)房地產(chǎn)金融的政策動(dòng)向和趨勢(shì)做了比較清晰的闡述。

??其一，妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過(guò)度避險(xiǎn)行為，推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

??其二，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??《報(bào)告》重點(diǎn)提及了妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容。有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

??·支持保交樓

??2022年7月，“保交樓”首次被寫入政治局會(huì)議文件，房地產(chǎn)政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，各地由一城一策刺激購(gòu)房轉(zhuǎn)向保交樓紓困。此次央行發(fā)布的《報(bào)告》明確了未來(lái)融資政策還是以保交樓、保交付為宗旨。

??·校正過(guò)度避險(xiǎn)行為

??2022年6月，人民銀行、外匯局舉行新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在回答記者問(wèn)時(shí)曾表示：去年下半年以來(lái)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)的溢出效應(yīng)。人民銀行堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，配合住建等有關(guān)部門和地方政府做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大并購(gòu)金融服務(wù)力度，支持以市場(chǎng)化方式出清風(fēng)險(xiǎn)。

??此次《報(bào)告》再次提及“校正過(guò)度避險(xiǎn)行為”，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)將繼續(xù)加碼穩(wěn)市場(chǎng)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

??·推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率下行

??2022年10月，中國(guó)人民銀行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），無(wú)論是1年期LPR還是5年期以上LPR均與上期持平，分別為3.65%和4.3%。

??今年以來(lái)，LPR已經(jīng)進(jìn)行了三次調(diào)整，1年期LPR和5年期LPR累計(jì)分別下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。

??從央行發(fā)布《報(bào)告》來(lái)看，未來(lái)貸款利率還有繼續(xù)下行的空間，LPR調(diào)降預(yù)期也將變大。這些將有利于減輕居民家庭房貸負(fù)擔(dān)。

??·滿足剛性和改善性住房需求

??未來(lái)房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，滿足剛性和改善性住房需求。

??·保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

??此次央行發(fā)布的《報(bào)告》中，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序發(fā)展也是重點(diǎn)之一。

??我們認(rèn)為，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；金融機(jī)構(gòu)將對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持；同時(shí)也將區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購(gòu)，幫助行業(yè)加速出清。

??事實(shí)上，自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點(diǎn)以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”；加大并購(gòu)債券融資支持力度等。

??5月16日監(jiān)管層釋放重要信號(hào)支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時(shí)創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具。此后消息稱，新城、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，其中新城月內(nèi)相應(yīng)發(fā)行了10億中票，為銀行間首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。

??8月16日，增信支持再度升級(jí)。監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。

??需要注意的是，這些政策對(duì)應(yīng)標(biāo)的企業(yè)僅為個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對(duì)有限，政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸。

??在此背景下，房企的到位資金壓力依然較大。10月24日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-9月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為13481億元，同比降幅為21.3%，相較于8月同比降幅略收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上升了11.9%。2022年前9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為114298億元，同比下降24.5%，與前8月的25.0%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

??從目前來(lái)看，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍未解決，償債壓力依然較大。2022前三季度房企債券到期規(guī)模為5146億元，而發(fā)行規(guī)模僅為3072億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模68%。

??2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務(wù)壓力依然較大。若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，預(yù)計(jì)債務(wù)違約現(xiàn)象仍將持續(xù)增加。

??總體來(lái)看，2022年9月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金緩慢上漲，其中僅其他到位資金單月呈現(xiàn)出同環(huán)比上漲，其余各項(xiàng)到位資金來(lái)源均呈現(xiàn)單月環(huán)比上升但同比下滑的狀態(tài)。由此來(lái)看，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資渠道得到一定程度改善，但國(guó)內(nèi)貸款上漲動(dòng)力不足，境外融資依舊處于冷凍。

??此次央行發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告》明確保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，該表述和當(dāng)前各地推進(jìn)的工作思路基本一致，展望未來(lái)，穩(wěn)樓市仍是四季度政府工作重點(diǎn)所在。一方面，加速推進(jìn)“保交樓”，加快專項(xiàng)借款、紓困基金到位使用，積極處置項(xiàng)目停工問(wèn)題、化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)，以期修復(fù)市場(chǎng)信心。另一方面，地方加大力度松綁政策、刺激需求，充分發(fā)揮40余項(xiàng)政策工具作用，年末兩個(gè)月或?qū)⒂瓉?lái)政策松綁小高峰。

??對(duì)于大多數(shù)房企而言，等待救助的同時(shí)也要積極自救。未來(lái)可不斷加強(qiáng)銷售回款，釋放受限制現(xiàn)金比例；尋求合作方，處置資產(chǎn)；債務(wù)置換，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)；精簡(jiǎn)組織構(gòu)架，提升運(yùn)營(yíng)效率，減少費(fèi)用支出等。盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能。