??上海二手房連續(xù)3個(gè)月成交量呈降溫態(tài)勢，掛牌量劇增，總價(jià)1000萬~1700萬元“老破小”與“老大舊”成降價(jià)主力房源。

??11月8日，在市場走訪中多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理向記者表示：“跟進(jìn)房源時(shí)明顯感覺上海二手房掛牌量比往年多了很多，因‘打新熱’興起，‘賣舊買新’群體或公司急需資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主，出售房源占比高達(dá)80%”。

??據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，10月份上海市共成交二手房1.6萬套，環(huán)比下降11%，同比增長25%；成交金額539億元，環(huán)比下降11%，同比增長33%；套均總價(jià)327萬元/套，環(huán)比下降1%，同比增長6%；成交均價(jià)39567元/平方米，環(huán)比持平，同比增長4%。

??記者根據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，上海二手房成交量自7月達(dá)成交小高峰1.97萬套后，8月以來已連續(xù)3個(gè)月回落，其中8月成交量1.95萬套，9月成交量1.81萬套，10月成交量1.6萬套，呈逐月下降走勢。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“老破小”與“老大舊”成降價(jià)主力，“老破小”價(jià)格普遍降幅5%~8%，部分品質(zhì)差的降幅達(dá)10%，總價(jià)1000萬~2000萬元價(jià)位的房源出售較難，尤其20多年樓齡的“老大舊”房源降幅擴(kuò)大，只有高品質(zhì)次新房小區(qū)價(jià)格松動(dòng)較小。

??“二手房成交量低很重要的原因是新房供應(yīng)量加大，與二手房形成直接競爭。當(dāng)新房入圍分越來越低，二手房失去了競爭力，成交量減少，價(jià)格下滑已經(jīng)勢不可擋”。對(duì)于上海第四季度二手房市場，盧文曦認(rèn)為未來一段時(shí)間市場可能出現(xiàn)兩極分化情況，品質(zhì)相對(duì)好的房源抗跌，郊區(qū)品質(zhì)差的“老破小”跌幅較大，短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)的可能性不大。

??“打新熱”直接抑制二手房市場

??不斷加速供應(yīng)的新房市場直接分流二手房購房需求。

??“幾百萬元的房子不降價(jià)幾十萬元根本賣不動(dòng)?！鄙虾：缈趨^(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介對(duì)記者直言，上海新房上市節(jié)奏和步伐之快讓人應(yīng)接不暇，每個(gè)月都有上萬套新房上市，‘打新熱’的興起直接抑制了二手房市場。

??今年上海共推出6批次新建商品房，記者初步統(tǒng)計(jì)共供應(yīng)69844套房新房，6月開始陸續(xù)推出5批次房源，每批次上萬套，已有超5萬套房源入市，市區(qū)新盤與遠(yuǎn)郊盤布局合理，涵蓋上海各大區(qū)域。

??新房市場較快的供應(yīng)節(jié)奏和頻次，加上認(rèn)籌入圍分不斷降低，部分近郊和遠(yuǎn)郊樓盤已不用積分，這直接分流了購房需求，部分原本打算買二手房的購房者轉(zhuǎn)向新房市場。

??“現(xiàn)在很多房東拋售老房子，要么急于套現(xiàn)，要么急著去市區(qū)‘打新’?！鄙虾：缈趨^(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介經(jīng)理表示，很多高積分的房東覺得房子老了、面積小了，下決心置換，導(dǎo)致掛牌量增多。

??在“打新熱”背后，部分區(qū)域二手房單價(jià)、首付比例高也是大多數(shù)人選擇買新房的原因之一。

??鏈家地產(chǎn)上海虹口區(qū)一門店經(jīng)理告訴記者，去年開始二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”政策后，購買二手房對(duì)首付資金的要求明顯提高，由于貸款評(píng)估價(jià)普遍比合同價(jià)低，能貸款的額度減少，首套購房者要準(zhǔn)備50%~60%購房款，二套購房者要準(zhǔn)備80%~90%購房款，購買新房則不需要這么高的比例。

??以合同價(jià)500萬元二手房為例，“三價(jià)就低”后銀行評(píng)估價(jià)為65%~70%，約350萬元，按最低評(píng)估價(jià)350萬元申請(qǐng)貸款，可貸額度約120萬元，實(shí)際首付比例約380萬元，為合同價(jià)500萬元的76%，即便二手房放款提速后，不論剛需或剛改都會(huì)分流大量購房客轉(zhuǎn)向新房市場。

??“房東心態(tài)是有人要就賣。”上述鏈家門店店長表示，目前二手房現(xiàn)狀是供大于求，從9月份開始上海市場二手房源掛牌量就增加了不少，但是買房客并沒有明顯增加，部分區(qū)域掛牌價(jià)格虛高的二手房溢價(jià)空間加大，虛高房源普遍降幅在5%~10%，有些急售房源降幅在10%以上。

??千萬元二手房成降價(jià)主力

??“老破小”和千萬元級(jí)老房成降價(jià)主力。

??以上海閔行區(qū)梅隴板塊高興花園為例，由于附近閔行實(shí)驗(yàn)景城校區(qū)、莘松中學(xué)等較強(qiáng)的教育資源，樓市高峰時(shí)該小區(qū)售價(jià)達(dá)9萬元/平方米?，F(xiàn)在，太平洋房產(chǎn)一名房產(chǎn)經(jīng)理表示，高興花園由于戶型小、樓齡老舊，在附近小區(qū)中降幅最大，目前成交價(jià)在6.5萬元/平方米，降幅2萬~3萬元/平方米。

??同屬梅隴板塊2007年左右的次新房小區(qū)春城、景城、萬科假日花園，價(jià)格普遍下降1萬多元/平方米，實(shí)際成交價(jià)為7萬元/平方米，高峰期則同樣超9萬元/平方米。

??對(duì)于市場的“打新熱”，萬冠豪宅房產(chǎn)何經(jīng)理告訴記者，“我好幾個(gè)客戶去買閔行顓橋的新房紫薇花園了，那里離地鐵站近，60分以上積分就可以”。

??二手房降價(jià)潮正從中環(huán)蔓延到中心城區(qū)，以上海市中心城區(qū)虹口為例，長期在虹口從事房產(chǎn)交易的國堃房產(chǎn)門店范店長告訴記者，市中心“老破小”的下滑幅度相對(duì)較小，300萬~400萬元老舊“一房一廳”房、“兩房一廳”房，面積在40~50平方米的樓梯房或電梯一房，這種房源很受剛需歡迎，買的人較多，下滑幅度不大。

??另外，1000多萬元的二手剛需改善住房降幅較大。以上海市虹口區(qū)魯迅公園附近一套145平方米次新房為例，帶車位總價(jià)1080萬元，單價(jià)7.4萬元/平方米，低于市場價(jià)200萬元。上述經(jīng)理表示，該小區(qū)此前成交房源均在8.3萬元/平方米以上，平均成交均價(jià)9萬元/平方米，目前降幅較大。

??“疫情后上海的房價(jià)一直處于穩(wěn)定狀態(tài)，上浮不多，現(xiàn)在又跌回上浮前的價(jià)格了”。上述經(jīng)理表示，6~7月能賣1500萬元房子現(xiàn)在是1400萬元，普遍降幅50萬~100萬元。

??對(duì)于千萬級(jí)房源降價(jià)且出售難，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，購買千萬元房子的購房者普遍對(duì)房屋品質(zhì)要求較高、地段好，樓齡20年左右的“老大舊”房源，很難同時(shí)滿足地段和面積要求。目前市場總價(jià)超1300萬元的新房選擇較多，總價(jià)超1500萬元的新房選擇空間更大，買家放棄二手房去買新房的可能較大，導(dǎo)致這類房源出售難。

??同策研究院資深分析師肖云祥表示，預(yù)計(jì)四季度上海市二手房市場會(huì)有一小波走高趨勢，但同比不及往年；今年上海土地供應(yīng)量較大，未來1年新房供應(yīng)仍會(huì)較大，二手房市場或?qū)⒗^續(xù)承壓。