市場克而瑞研究中心 2022-12-01 08:40:34 來源:丁祖昱評樓市
??2022年11月,房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)探底,重點30城成交面積環(huán)比下降14%,創(chuàng)下半年來單月新低,同比跌幅擴至30%。
??百強房企單月銷售規(guī)模環(huán)比微降0.3%;同比降低25.5%,降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末,多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足80%,且大幅低于往年同期。
??11月,央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等多部門,從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資,紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。
??隨著融資功能逐漸恢復(fù),央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌,而出險房企仍將有序出清。
??2022年11月,百強房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5589.8億元,環(huán)比微降0.3%;同比降低25.5%,降幅較9、10兩月基本持平。
??累計業(yè)績來看,百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。
??近期雖然市場政策端和企業(yè)融資端釋放利好,但企業(yè)銷售端受制于市場整體需求和購買力,表現(xiàn)仍相對低迷。預(yù)計百強房企全年業(yè)績的同比降幅將保持在40%以上。
??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看,2022年11月百強房企中有近4成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增長,其中21家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%至30%之間,19家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。
??TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體,僅1家企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比降幅高于50%,其余企業(yè)的環(huán)比降幅均在30%以內(nèi)。
??其中,11月綠地、華發(fā)、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的表現(xiàn)相對突出,單月業(yè)績環(huán)比增幅均高于40%。
??整體來看,2022年行業(yè)格局變動加劇、規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯,央國企及部分優(yōu)質(zhì)房企相對堅挺、表現(xiàn)出較強的抗周期韌性,如華潤、建發(fā)、越秀、華發(fā)、濱江、仁恒等。
??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標(biāo),或是主動調(diào)降全年目標(biāo)。但從規(guī)模房企1-11月的業(yè)績表現(xiàn)來看,企業(yè)整體的目標(biāo)完成情況明顯不及預(yù)期。
??具體來看,在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中,多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標(biāo)完成率不足80%,不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期,部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。
??11月28日,證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱,證監(jiān)會支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃,加大權(quán)益補充力度,促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展,更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,并自即日起施行。
??繼11月11日,銀保監(jiān)會發(fā)布十六條新政,到此次的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”,可以視為對“救項目與救企業(yè)”政策的延續(xù),至此“三支箭”政策皆出。
??不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍,此次新政同樣惠及風(fēng)險房企,尤其是恢復(fù)上市房企并購重組、恢復(fù)上市房企再融資兩條,有利于房企打通再融資渠道。
??事實上,自2008年起證監(jiān)會對房企在A股上市進行收緊,此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監(jiān)會修訂了《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》,為企業(yè)借殼上市設(shè)定了更多門檻,使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經(jīng)封死,此后沒有房企在A股上市,房企只能赴港上市。
??此次的恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資,也是近10年來涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。
??此次并購重組恢復(fù)之后,對于想要在A股上市的房企來說,借殼上市成為可能。而對于出現(xiàn)流動性問題的房企來說,則可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系;對于優(yōu)質(zhì)房企而言,可以增加收購或者控股其他企業(yè)的機會,有利于目前整體行業(yè)的出清。
??隨著上市房企再融資渠道的恢復(fù),上市房企可以通過發(fā)行股份募集資金,購買涉房資產(chǎn)。股權(quán)融資與債權(quán)融資相比,募得資金的同時也不用擔(dān)心償債壓力,不僅不會影響房企“三條紅線”指標(biāo),通過加大資本金還有利于“三條紅線”指標(biāo)中扣預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率的優(yōu)化,改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表情況。
??但近兩年,隨著市場信心的跌落,房企增發(fā)配股融資也持續(xù)保持低位,2021年以來只有11家房企成功增發(fā)配售股份,年均融資規(guī)模110億元左右。此次政策松動,將有利于進一步提振市場信心,上市房企股權(quán)融資范圍將進一步擴大,但短期內(nèi)仍然限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企,其余大多數(shù)房企仍要等待政策的傳導(dǎo)。
??從市場表現(xiàn)來看,11月,房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底,重點30城成交面積環(huán)比下降14%,同比跌幅擴至30%。一方面,受限于國內(nèi)疫情多點散發(fā),不少城市市場陷入“半停擺”狀態(tài),重點30城供應(yīng)面積同比跌幅近4成。另一方面,市場信心缺失,受限于實體經(jīng)濟持續(xù)承壓,居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑,預(yù)防性儲蓄需求上升,信貸需求始終羸弱。
??分區(qū)域來看,長三角地區(qū)市場局部回穩(wěn),上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升,但持續(xù)性依舊存疑。大灣區(qū)市場近乎全面轉(zhuǎn)冷,廣州、深圳、佛山等多城成交繼續(xù)下行,廣州更是創(chuàng)近年來單月新低。環(huán)渤海地區(qū)市場急速冷凍,北京、青島、濟南等成交持續(xù)下行。中西部地區(qū)市場再度轉(zhuǎn)弱,重慶、武漢、長沙等二線城市成交全面轉(zhuǎn)降。
??展望未來,我們認(rèn)為隨著房企融資功能逐漸恢復(fù),企業(yè)暴雷或?qū)㈦A段性劃上“休止符”,疊加穩(wěn)經(jīng)濟政策持續(xù)加碼,有望對沖行業(yè)下行預(yù)期。
??受此影響,缺失的信心有望逐步重塑,那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市,房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定,預(yù)計到明年二季度可能形成市場底。
??附:2022年11月中國房地產(chǎn)企業(yè)操盤榜TOP50
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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