環(huán)京“北三縣”樓市限購取消百日:房產(chǎn)不再是投資置業(yè)“香餑餑”

市場王少杰 2022-12-01 11:11:09 來源:中房報

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??在經(jīng)歷長達5年多時間限購政策后,以河北省三河市、大廠縣、香河縣為代表的環(huán)京“北三縣”(也稱廊坊北三縣)樓市在今年夏天迎來2017年限購后的首度松綁。

??2022年8月8日,廊坊市發(fā)布《關于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》明白卡顯示,優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策。取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件。同時對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)的住房限售年限要求也全面取消,釋放出穩(wěn)定樓市的積極信號。

??據(jù)了解,廊坊市自2017年實施限購政策以來,該市全區(qū)域樓市降溫明顯,尤其對主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動的“北三縣”形成巨大沖擊。以三河為例,此前房價經(jīng)歷快速升溫后遭遇“跳水式”大跌,由上升后每平方米4萬余元跌至每平方米1萬余元。在此背景下,取消限購限售等同于三地樓市為“北漂”置業(yè)重新“開閘”供應,對當?shù)貥鞘杏绊懖谎远鳌?/p>

??一個月前,有媒體人士從三河市燕郊鎮(zhèn)部分中介和售樓處了解到,自限購政策取消以來,當?shù)乜捶亢唾I房人數(shù)明顯上升,燕郊鎮(zhèn)近兩個月來新房和二手房的成交量已是去年同期的兩倍以上。此外,在燕郊地區(qū)從事新房銷售的多名置業(yè)顧問向媒體表示,在放開限購的首個休息日,燕郊新房一日成交200余套,相當于一天賣出此前一整月銷量,價格同樣也有小幅上漲。

??不過,短暫的活躍并未讓“北三縣”樓市升溫進入快速通道。

??11月中旬,中國房地產(chǎn)報記者在廊坊“北三縣”走訪時發(fā)現(xiàn),距限購政策取消已過去3個多月時間,當?shù)厥袌霰憩F(xiàn)平靜如常?;蚴芤咔榈纫蛩赜绊?,部分項目售樓處人流稀少,雖然打出“買房送車位、送物業(yè)費、送家電、送裝修”等促銷廣告,但鮮有購房者光顧咨詢。與此同時,當?shù)夭糠侄址恐薪殚T店門可羅雀,生意異常冷清,還有少量房產(chǎn)中介閉店歇業(yè)已持續(xù)數(shù)周時間。

??“取消限購限售有助于激活市場,部分受政策,疫情等因素抑制的積壓需求有望在短期內(nèi)集中釋放,帶來成交量的回升。”貝殼研究院高級分析師唐瑄認為,但本輪政策放開不會導致市場過熱,也不會引發(fā)房價快速上漲。從政策出臺到購房者的預期及信心修復需要一定時間。

??記者據(jù)不完全統(tǒng)計,目前三河、大廠、香河三地房價平均保持在每平方米1.2萬元左右,成交量與前幾個月保持相當,三地樓市整體呈現(xiàn)量跌價漲趨勢。相關數(shù)據(jù)也顯示,2022年10月,廊坊市新建住宅平均價格為11672元/平方米,同比下跌2.67%與此同時,10月份的成交規(guī)模同環(huán)比下跌。2022年10月廊坊商品住宅成交規(guī)模為13.06萬平方米,同比下跌4.75%,環(huán)比下跌18.39%。

??另一個值得關注的現(xiàn)象是,近期二手房掛牌量明顯增多,市場供大于需的基本面未曾改變。

??市場信心尚待恢復

??記者注意到,燕郊看房熱度迅速上升,不僅有取消限購政策影響,還來自“北三縣”與北京市通州區(qū)融合發(fā)展(交通建設)步伐提速加持。

??據(jù)《河北日報》報道稱,京唐城際鐵路聯(lián)調(diào)聯(lián)試工作于近期結(jié)束,開始試運行。京唐城際鐵路途經(jīng)廊坊“北三縣”,并全部設站。對疏解北京非首都功能,帶動“北三縣”經(jīng)濟社會發(fā)展,提升區(qū)域整體經(jīng)濟競爭力具有重要意義。此外,“北三縣”與通州區(qū)在原有3條高速、7條主干路、5座橋梁連通基礎上,北京軌道交通M22號線(平谷線)河北段正加快建設,廠通路、安石路等4條跨界道路進入實質(zhì)性實施階段,盡快形成“8橫5縱”內(nèi)部交通路網(wǎng)。

??事實上,多重利好因素疊加,重新激發(fā)出一部分“北漂”購房需求將成為可能。因此雖然“北三縣”樓市溫和復蘇的確定性很高,但節(jié)奏不會太快,市場信心尚處于筑底回升階段?!胺孔〔怀础敝骰{(diào)下,“北三縣”屬地政府會盡力穩(wěn)定房價走勢、避免暴漲暴跌,引導居民更加理性購房。

??然而,市場終端消費不振表現(xiàn)突出。記者在隨機采訪到的數(shù)位“北漂”者中,他們普遍對“北三縣”樓市全面復蘇的預期持相反意見。尤其在疫情影響下,房價下行壓力依然存在,而下行的原因是大家認為房子不再是置業(yè)“香餑餑”,甚至投資會導致價值縮水,短期內(nèi)投資意愿減弱,市場觀望情緒濃厚。這也釋放出對“北三縣”樓市信心不足的擔憂。

??有“北漂”人士向記者表示,由于“北三縣”樓市經(jīng)歷了限購前后房價斷崖式下跌,部分房產(chǎn)從限購前的每平方米4萬余元跌至目前每平方米1萬余元,相當于損失近三倍資產(chǎn),加上當?shù)貥鞘星熬安幻?,導致購房消費能力下降和消費意愿不足,進而影響到當?shù)貥鞘腥齑妗?/p>

??“在市場下行階段,本地剛需入市節(jié)奏也會放緩。”香河縣城鎮(zhèn)居民史可一告訴記者,本地購房需求本身較弱,原因是在“北三縣”買個好房子容易,找個好工作卻著實難。由于三地近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預期,人口導入有限,就業(yè)與收入短板長期困擾當?shù)赝顿Y置業(yè)幸福指數(shù)。受北京虹吸效應拉動,但凡能在“北三縣”買得起房的本地人,或多或少會有選擇到北京投資置業(yè)計劃。

??在大廠縣已購買兩套住房的外地投資者張懷忠向記者表示,限購取消后,他打算將手中兩套房源出售,即便是低價銷售,他也不想在為此耗費過多時間。在張懷忠看來,他在大廠購房時房價已達到每平方米2萬多元,對比現(xiàn)在的房價,及時出售虧損多少只是止損多少的問題。

??張懷忠還告訴記者,他從事紅木家具產(chǎn)業(yè)有10余年職業(yè)生涯,曾被當?shù)爻捶匡L氣拖累被迫停下手中事業(yè),經(jīng)歷多年等待終迎來限購取消,為此,他準備盡快出售手中房源后,搬遷至房價相對低廉且紅木產(chǎn)業(yè)氛圍較濃厚的大城縣定居生活?!敖谝詠恚嘘P拋售‘北三縣’二手房源信息,時常刷爆我的微信朋友圈?!睆垜阎艺f。

??北京大學博士后研究員張磊表示,目前對房地產(chǎn)行業(yè)而言,信心不足是最大問題,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關鍵,是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱不上是重大利好,只是局部調(diào)整,短期內(nèi)難以對整個市場產(chǎn)生大規(guī)模提振效應。

??庫存去化依舊偏緩

??由于地理位置靠近北京,“北三縣”一直是買不起北京房產(chǎn)的“北漂”一族扎根北京的首選。在限購前的一輪樓市上漲周期中,“北三縣”一度上演“炒房神話”。而限購后的“北三縣”樓市降溫明顯,房價暴跌與銷量腰斬同時涌現(xiàn),市場隨即進入冰封期。不可否認,廊坊取消限購具有一定的市場必要性,能夠緩解當?shù)貥鞘休^為低迷的局面,“北三縣”樓市由此或迎來上行機會。

??香河縣某房產(chǎn)中介負責人徐彬在接受記者采訪時表示,相較限購政策取消前,現(xiàn)在每周打來電話咨詢房產(chǎn)的客戶明顯增多。此前一周內(nèi)能聯(lián)系到的客戶三五個,而現(xiàn)在明顯翻了幾番,而且多數(shù)是客戶主動打電話找過來溝通。

??“相比之下,市場成交量方面也有了明顯好轉(zhuǎn)?!毙毂蜻€告訴記者,在廊坊放開限購之后,香河縣每周新房和二手房成交量均保持在三四十套,這在以前,一個月內(nèi)新房二手房成交量累計只有20余套左右。

??但對于大量入市的二手房源,有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,短期內(nèi)市場成交可能并不樂觀。該人士認為,目前三地二手房仍處于賣方市場,好房源、好戶型的房子特別多,特別是新冠肺炎疫情以來,市場上出現(xiàn)大量的房源,比較來看,買房的人雖較之前有所增加,但市場并沒有太高的熱度。

??“此外,通勤不便正成為不少‘北漂’選擇放棄‘北三縣’置業(yè)主要原因。”該人士還表示,前幾年環(huán)京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動,但最近幾年來北京的住房供應正在逐漸增加,市場供需平衡進一步鞏固。同時因疫情防控的嚴格,環(huán)京跨城通勤受到一定影響,北京外溢需求基本消失,這大大降低了外地購房者在廊坊置業(yè)的預期。

??相關研究機構(gòu)人士表示,從政策效果及市場趨勢來看,此前廊坊市區(qū)和“北三縣”取消限購政策已經(jīng)落地執(zhí)行,首付比例也執(zhí)行了首套20%、二套30%,房貸利率最低4.25%的優(yōu)惠,但市場并未出現(xiàn)回暖?!耙虼耍幢愦舜稳∠拶徬奘鄣日?,對該地交易市場的提振效果也或有限,短期看,廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢仍難改觀。”陳文靜說。

??據(jù)克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)統(tǒng)計的廊坊樓市10月月報數(shù)據(jù)顯示,當?shù)厥袌稣w成交不及預期,市場走勢持續(xù)低迷,去化依舊慘淡。其中,10月三河市共計成交238套,環(huán)比下跌34.8%,同比下跌51.3%;成交面積為2.55萬平方米,環(huán)比下跌27.6%,同比下跌53.7%。大廠縣共成141套,環(huán)比下跌61%,同比上漲36.7%;成交面積1.28萬平方米,環(huán)比下跌63.7%,同比下跌35.6%。香河縣共成交28套,環(huán)比下跌6.7%,同比下跌91.6%;成交面積2659平方米,環(huán)比下跌7.4%,同比下跌91.8%。

??(應受訪者要求,文中史可一、張懷忠、徐彬為化名)

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