??為樓市紓困，蘭州再次出手。

??12月13日，蘭州市人民政府印發(fā)《蘭州市助企紓困激發(fā)市場主體活力若干措施》（以下簡稱“措施”），其中多條措施涉及推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??措施提出，階段性調(diào)整蘭州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至4%。

??取消現(xiàn)行限售政策，個(gè)人購買的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易，已按原有限售規(guī)定在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》上注記限售的按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，上市交易不受影響。

??同時(shí)，推行“拿地即開工”，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)其項(xiàng)目紅線外配套市政基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化土地用途等事項(xiàng)變更補(bǔ)繳出讓金手續(xù)。鼓勵(lì)國企和民營資本參與城市更新行動(dòng)，依法實(shí)施城市更新項(xiàng)目容積率轉(zhuǎn)移和獎(jiǎng)勵(lì)、行政事業(yè)性收費(fèi)減免等，推動(dòng)設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，為市場主體參與城市更新做好充足保障。

??這不是蘭州今年來首次調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??4月4日，蘭州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》，全文提出20項(xiàng)措施均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，包括放寬限購限貸、推進(jìn)貨幣化征拆安置、降低個(gè)人購房首付款比例、降低房企拿地保證金比例等，在需求端和供應(yīng)端同時(shí)對(duì)樓市松綁。

??同月，蘭州住房公積金管理中心在“上調(diào)公積金貸款最高額度10萬元”的基礎(chǔ)上，又對(duì)其他貸款政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，包括取消了住房公積金貸款結(jié)清滿一年后方可再次申請貸款的限制，并適當(dāng)調(diào)整了二套房認(rèn)定規(guī)則。

??對(duì)此，建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前蘭州房地產(chǎn)市場較為低迷，政府出臺(tái)此類措施對(duì)恢復(fù)市場信心和預(yù)期有一定幫助，但實(shí)際效果有待觀察。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也向記者坦言，樓市走勢更多的是受預(yù)期與行業(yè)信心的影響，因此這次政策調(diào)整對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘械亩唐谟绊憫?yīng)該不會(huì)太明顯。

??樓市量價(jià)齊跌

??“房子掛在房屋中介半年多，從115萬元降價(jià)到100萬元，最近90萬元出手了?！?2月初，小策終于將位于蘭州市七里河區(qū)的一套房源賣掉。他表示，并不是急用錢，而是感覺市場不景氣，想要及時(shí)止損。

??這不是小策一個(gè)人的感受。蘭州市安寧區(qū)一名地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，著急出手的業(yè)主不少，現(xiàn)在房價(jià)應(yīng)該已經(jīng)降到低谷了，看好了房之后議價(jià)空間還很大。

??蘭州的房價(jià)數(shù)據(jù)走勢印證了他們的感受。

??記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局過去兩年房價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，蘭州新建住宅房價(jià)已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比下跌，二手住宅價(jià)格也出現(xiàn)了11個(gè)月連續(xù)環(huán)比下跌情況。11月份，蘭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌5.5%，較上月跌幅均縮窄；二手住宅價(jià)格較10月持平，比去年同期跌4.9%。

??成交量方面，根據(jù)前言科技數(shù)據(jù)，受疫情影響，11月蘭州商品房僅成交4.31萬平方米，成交量環(huán)比下跌67%，同比下跌87%。截至11月底，蘭州整體商品房存量為802.18萬平方米，去化周期為40個(gè)月。

??當(dāng)前的蘭州樓市成交量價(jià)齊跌已成為共識(shí)。

??中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析，受“兩山夾一河”地形影響，蘭州真正的市區(qū)范圍并不大，住房建筑密度相當(dāng)高，很多還是40多層的高層住宅，供應(yīng)量非常大。但蘭州現(xiàn)有人口依然處于外流狀態(tài)，這種情況下市場面肯定會(huì)遇到一定去化壓力。

??實(shí)際上，蘭州樓市也曾有過高光時(shí)刻，2010年至2020年，是蘭州地產(chǎn)人最輝煌的10年。

??作為甘肅省會(huì)的蘭州市，在這10年間人口增長74萬，成為甘肅省內(nèi)唯一突破400萬人口的城市。這也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的契機(jī)。

??數(shù)據(jù)顯示，10年間，蘭州新建商品房供應(yīng)量從 2010年的140萬平方米，到2020年增加至1027萬平方米。

??2010年，是蘭州樓市的分水嶺。這一年，蘭州新房均價(jià)為5020元/平方米，2011年新房均價(jià)則漲到了7606元/平方米。

??到2017年4月，蘭州市城關(guān)區(qū)房價(jià)率先破萬元，拉開了蘭州進(jìn)入“萬元時(shí)代”的序幕。這一年，蘭州商品房價(jià)格一直呈上漲態(tài)勢，且以年末漲幅創(chuàng)下最高值收官。

??到2021年下半年，蘭州樓市則進(jìn)入下行階段。

??城市的房地產(chǎn)情況與人口數(shù)量息息相關(guān)。

??2020年以前，蘭州幾乎每年新增人口都在7萬以上。2021年，蘭州市一年時(shí)間新增人口1.25萬人，看似新增不少，但相比此前來看蘭州人口吸引力呈現(xiàn)走弱趨勢。

??值得注意的是，蘭州是甘肅全省唯一人口增長過萬的城市，甘肅整體人口呈現(xiàn)下降趨勢。從2020年到2021年，甘肅人口減少11萬人，比前10年平均值還要高出1倍。

??柏文喜告訴記者，目前，蘭州樓市蕭條，地方政府負(fù)債率較高。此前，蘭州城投平臺(tái)還出現(xiàn)了技術(shù)性違約，地方財(cái)政壓力由此可見一斑。

??資料顯示，2021年末蘭州市寬口徑債務(wù)率達(dá)到351.6%,明顯高于全省平均109.6%的水平。

??助企紓困激活房地產(chǎn)

??房地產(chǎn)的發(fā)展，短期看經(jīng)濟(jì)周期,長期要看城市的人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

??2021年,甘肅省明確提出要大力實(shí)施強(qiáng)省會(huì)行動(dòng)，切實(shí)增強(qiáng)蘭州經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新活力和發(fā)展能級(jí),加速提升蘭州新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展層次。

??今年4月4日，蘭州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》，20條利好舉措都直指房地產(chǎn)市場。包括放寬限購限貸、推進(jìn)貨幣化征拆安置、降低個(gè)人購房首付款比例、降低房企拿地保證金比例等，在需求端和供應(yīng)端同時(shí)對(duì)樓市松綁。

??盧文曦認(rèn)為，可以看出，蘭州市意在繼續(xù)通過房地產(chǎn)手段來刺激消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

??不過，上述政策發(fā)布后，蘭州樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。

??12月13日，新的措施發(fā)布。這一次，蘭州從助企紓困的角度出發(fā)，推出了25條措施。其中，多條措施涉及房地產(chǎn)。

??優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策方面。措施提出，階段性調(diào)整蘭州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至4.0%。取消現(xiàn)行限售政策，個(gè)人購買的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易，已按原有限售規(guī)定在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》上注記限售的按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，上市交易不受影響。個(gè)人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展方面。措施提出，推行“拿地即開工”，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)其項(xiàng)目紅線外配套市政基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化土地用途等事項(xiàng)變更補(bǔ)繳出讓金手續(xù)。在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況等基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。適當(dāng)提高舊城改造、城市更新等項(xiàng)目的貨幣化安置比例和獎(jiǎng)勵(lì)幅度。積極探索推行“房票”制度，鼓勵(lì)實(shí)行異地安置。

??加快實(shí)施城市更新行動(dòng)方面。措施提出，鼓勵(lì)國企和民營資本參與城市更新行動(dòng)，依法實(shí)施城市更新項(xiàng)目容積率轉(zhuǎn)移和獎(jiǎng)勵(lì)、行政事業(yè)性收費(fèi)減免等，推動(dòng)設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，為市場主體參與城市更新做好充足保障。綜合運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、政策性開發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項(xiàng)目融資需求。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向記者表示，蘭州作為省會(huì)城市，在促進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)上承擔(dān)著帶動(dòng)全省的主要作用。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在市場信心尚未完全提升的背景下，政策的適度放松是蘭州當(dāng)前至關(guān)重要的選擇。

??苑承建則認(rèn)為，僅僅是取消限售或者是提供房貸額度并不足以吸引購房者入市。推行“拿地即開工”，有助于降低房企成本，吸引房企積極拿地，加快形成供給，提高市場熱度，但提高購房者入市意愿仍是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

??樓市松綁潮下

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年已有超300個(gè)地方出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策近千條。

??12月以來，南京、武漢、廈門、佛山等多城也加入樓市松綁的隊(duì)伍。其中，不乏此前已進(jìn)行過樓市調(diào)整的城市。

??各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)，二手房交易流程亦在不斷簡化。

??關(guān)榮雪表示，這說明新一輪需求端的紓困政策已經(jīng)由熱點(diǎn)新一線或二線城市率先開局。此次政策的松綁對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘卸裕瑢?huì)在短期內(nèi)促進(jìn)一大批購房需求的釋放，進(jìn)而帶動(dòng)樓市成交回升；此外，進(jìn)入年底，需求側(cè)的放松政策也將會(huì)和房企自身加大促銷力度形成合力，加速樓市走穩(wěn)回升，提振市場信心，為明年房地產(chǎn)走勢打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??柏文喜也直言，后續(xù)肯定會(huì)有更多地方跟進(jìn)出臺(tái)該類政策。

??除了城市層面點(diǎn)狀的政策調(diào)整，促進(jìn)居住消費(fèi)的整體規(guī)劃也已經(jīng)推出。

??12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》明確了一攬子長效機(jī)制，要求堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。

??當(dāng)下，以上政策仍需進(jìn)一步發(fā)酵。