??繼供給側(cè)的“三支箭”落地后，政策在需求側(cè)的加碼力度越來越大。

??1月5日晚間，據(jù)央視新聞消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受總臺(tái)央視記者專訪時(shí)指出，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。

??中國(guó)人民銀行同日發(fā)布消息稱，近日，與銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??這不是監(jiān)管部門首次提及放寬房貸下限。2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)便曾發(fā)布通知，明確指出符合條件的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，住建部重申降首套房利率，與央行“建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”是一致的，就是要?jiǎng)?chuàng)造出政策紅利，引導(dǎo)和改善市場(chǎng)的預(yù)期，降低購(gòu)房消費(fèi)的門檻，盡快讓樓市需求端能穩(wěn)定下來。

??動(dòng)態(tài)調(diào)整利率更靈活

??2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)便曾發(fā)布通知，明確指出符合條件的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??但值得注意的是，該政策明確了截止時(shí)間為2022年12月31日。2023年初，新政再度提及放寬手套房貸利率下限，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進(jìn)一步下調(diào)。

??新政指出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

??與此前的政策區(qū)別在于，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

??某機(jī)構(gòu)指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，整體來看，本次政策較2022年9月29日的政策更加靈活，結(jié)合各個(gè)城市最新房?jī)r(jià)變動(dòng)及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整利率，降低購(gòu)房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

??對(duì)于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，倪虹在接受央視記者采訪時(shí)指出：對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

??對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。同時(shí)，我們將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，讓新市民、青年人更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。

??倪虹同時(shí)還談到2023年要重點(diǎn)抓住的5件事。首先，2023年要大力支持剛性和改善性住房需求，要繼續(xù)毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。

??其次，關(guān)于保交樓問題，倪虹介紹說，今年也要著力推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，做實(shí)"一樓一策"方案，確保支持政策精準(zhǔn)落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)購(gòu)房人，讓購(gòu)房人吃下"定心丸"。

??第三，倪虹表示，今年要以"慢撒氣"的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。此外，倪虹還表示要努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子以及合力整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??多城有望放寬首套房貸利率

??在2022年開始階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，約有23個(gè)城市符合條件。

??在后來的實(shí)施過程中，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2022年出臺(tái)房貸利率下限調(diào)整政策后，其本意是在2022年底就不再執(zhí)行，即當(dāng)時(shí)的政策有效期只到2022年底。

??他表示，此次央行繼續(xù)發(fā)文，賦予房?jī)r(jià)疲軟的城市可以繼續(xù)落實(shí)此類政策，實(shí)際上是延續(xù)了2022年的政策思路，2023年要繼續(xù)降房貸利率。而且此類降低房貸利率是針對(duì)首套房，包括首套一手房和首套二手房。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市名單共有38個(gè)。其中二線城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州。

??三四線城市為25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前2022年首次調(diào)整利率時(shí)，統(tǒng)計(jì)的城市數(shù)量為23個(gè)，而當(dāng)前統(tǒng)計(jì)則增加為38個(gè)。房?jī)r(jià)疲軟城市數(shù)量明顯增多，這意味著更多城市或?qū)⒅鲃?dòng)降低首套房貸利率。

??根據(jù)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心數(shù)據(jù)，2022年12月公布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.30%，目前首套個(gè)人住房貸款利率下限為不低于LPR 20個(gè)基點(diǎn)，即執(zhí)行最低利率的城市為4.1%。

??新政出臺(tái)后，意味著更多符合條件的城市在特定時(shí)間內(nèi)的首套房利率有望跌破“4%”，進(jìn)入“3%”時(shí)代。