市場付珊珊 2023-02-21 09:33:48 來源:中房報
??最近一周,關(guān)于上海樓市回暖的聲音此起彼伏。2月16日,國家統(tǒng)計局官方認(rèn)證“上海新建商品住宅房價漲幅第一”;二手房方面,“疫情三年,房價漲回來只用了一周”等詞條更是登上熱搜,引發(fā)廣泛關(guān)注。
??從中國房地產(chǎn)報記者多方走訪來看,上海房地產(chǎn)市場確實在回暖,若以溫度比喻當(dāng)下市場熱度,也僅是從0℃冰水到37℃溫水,樓市還遠未達到沸騰的程度。
??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看,盡管1月上海房價環(huán)比漲幅在一線城市領(lǐng)先,但更多可能受結(jié)構(gòu)性影響,是否能持續(xù),還需要觀察。
??“如果說回暖很明顯,我感覺還不至于。市場屬于正常春節(jié)假期后復(fù)蘇,大概率是去年12月和今年1月的需求積壓釋放了?!币晃谎肫笕A東區(qū)域營銷條線負(fù)責(zé)人表示,有些環(huán)比數(shù)據(jù)確實好一些了,但這些數(shù)據(jù)有時有滯后性,不能反映當(dāng)前。另外,該營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為,市場回暖的時間太短,也就兩三個周末的表現(xiàn),若僅憑此來判斷上海樓市火起來了有些片面,熱度可持續(xù)性還不太好說。
??二手房成交結(jié)構(gòu)性筑底 市場熱度回升
??一組來自兔博士的數(shù)據(jù)顯示,通過抓取上海各大中介平臺的外網(wǎng)掛牌房源數(shù)據(jù)去重后得出,上海2023年2月的二手房掛牌總量約為8.4萬套。在2022年2月至5月,上海存量掛牌房源平均數(shù)為3.5萬套,6月之后,二手房掛牌量激增,去年11月至今,上海二手房掛牌量穩(wěn)定在8萬套左右。
??反觀成交量,上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,2022年7月以來,上海二手房成交了約2萬套,此后逐漸下滑,至2023年1月,二手房成交量約8000套,也是近10年上海二手房成交量最低的一個月。
??這種情況是意料之外,但也在情理之中。盧文曦表示,年末本身就是市場淡季,況且今年1月還遇到傳統(tǒng)農(nóng)歷新年,市場重心早已不在交易上。市場淡季效應(yīng)比較明顯,一些中介店鋪也提早休息,因此市場交易氛圍早已不再。
??從二手房掛牌量和成交量對比之下可以看出,上海目前仍然處于去庫存階段,從易居發(fā)布的百城庫存報告來看,上海從去年10月至今年1月,庫存去化周期均在5個多月。
??價格方面,“疫情三年,房價漲回來只用了一周”近期在上海中介平臺廣泛流傳。但實際上,上海新房依舊執(zhí)行嚴(yán)格的限價政策,而二手房從去年至今,成交價格基本保持平穩(wěn),有些區(qū)域甚至有所下跌。
??市民高先生告訴中國房地產(chǎn)報記者,自己去年下半年有了置換房子的打算,他表示:“年前看中一套房子,房東不愿降價,后來我們不想要了。年后那個房東又來找我談,價格雖然讓了一些,但是我打聽了下,同小區(qū)同面積的房子,還有開價低20萬元的?!?/p>
??不僅如此,高先生還表示,現(xiàn)在很多區(qū)域二手房價格都虛高,不少成交的房源價格都降了,例如他所在的二手房交易群,近期就有人感嘆“閔行春申地區(qū)掛了一年的房子終于成交了,不過價格從395萬元降到了365萬元,降幅超過7%”。
??同樣還有位于大虹橋概念輻射內(nèi)的一小區(qū),150平方米主打改善型房源,去年下半年房東掛牌價1280萬元,現(xiàn)在據(jù)區(qū)域內(nèi)中介人員介紹,房東心理價位已經(jīng)降到1150萬元,附贈車位。
??在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來,三年疫情對于房地產(chǎn)業(yè)的破壞和干擾,實際上各地都存在一些積壓的購房需求。此類需求釋放,很容易帶動房價反彈。當(dāng)然“房價一周漲回來”的觀點,本質(zhì)上是說明房價的基本面出現(xiàn)了實質(zhì)的變化。對于購房者來說,短期內(nèi)還不需要擔(dān)心房價過快上漲,就今年上半年來說,其基礎(chǔ)不牢固,房價還是有一些打折促銷的動作。
??不可否認(rèn)的是,上海二手房的市場熱度正在穩(wěn)步回升,買賣雙方積極性都在提高。
??據(jù)一位工作在上海郊區(qū)的中介人員透露,現(xiàn)在上海二手房市場回暖了,從農(nóng)歷新年前就開始有跡象,年后市場更好了。
??“現(xiàn)在很多咨詢的人都是確實有購房需求,比如生了二胎或者配合孩子上學(xué)需要置換的,很多客戶也已經(jīng)接受了房價不可能一直漲的事實,只要價格合適,還是比較好成交的?!鄙鲜鲋薪槿藛T表示,近幾周,不少房源成交周期和客源成交周期都有縮短,房源成交周期從以前近三個月降到兩個月左右,客源成交周期則由之前的一個月縮短至半個月,成交節(jié)奏有加快的趨勢。
??一些機構(gòu)的市場數(shù)據(jù)也在佐證上海二手房市場正筑底企穩(wěn)。春節(jié)后,上海二手房市場熱度有所恢復(fù),尤其是2月份第一個周末,鏈家的成交量較此前增長50%~60%,帶看量增長了30%~40%,說明市場依然存在需求和購買力。
??新房點狀升溫 “小陽春”可能提前開啟
??2月16日,在國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)中,上海新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.7%,位列第一。
??對此,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為參考意義不大,原因是1月上海新房成交價格漲幅第一,主要受結(jié)構(gòu)性影響。
??盧文曦表示,1月雖然是傳統(tǒng)淡季,但上海走出了淡季不淡行情。成交產(chǎn)品方面,中高端改善產(chǎn)品交易突出,成交面積前十榜單中有4個均價超過10萬元的項目上榜,甚至有1個項目成交面積沖入前三。因此,結(jié)構(gòu)上偏重于中高端產(chǎn)品,受此影響,指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上漲,并且漲幅比前期略有擴大。
??此外,從去年年底開始,樓市政策暖氣頻發(fā),對市場還是產(chǎn)生了積極作用。即使1月不是傳統(tǒng)政策窗口期,但不少城市繼續(xù)釋放穩(wěn)樓市舉措,尤其是房貸利率方面,不少城市下調(diào)到3.7%,有助于降低購買成本。
??上海目前雖然還沒有太多舉措推出,但是偏暖的信號對市場信心的恢復(fù)有推動作用。相比以往,房地產(chǎn)市場很快進入工作狀態(tài),兔年第一批集中供應(yīng)房源早早推向市場,確保市場供應(yīng)穩(wěn)定。
??這些積極的舉措也切實推高了上海新房市場的熱度。從近期市場表現(xiàn)來看,看房人數(shù)增多,入市意愿有所回升。
??據(jù)中國房地產(chǎn)報此前報道,在上海開年共開盤的6個新盤中,招商虹橋璀璨時代、中鐵虹橋逸都等項目房源均在開盤當(dāng)天實現(xiàn)“日光”,部分項目重新開啟“千人搖號”的盛況。
??上海樓市回暖是一個積極信號。在經(jīng)濟學(xué)家、植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平看來,上海的銷售和房價會對全國市場有引領(lǐng)意義,對其他城市有帶動作用。上海市場出現(xiàn)明顯反彈會帶動重點二線城市,而一二線城市轉(zhuǎn)好之后會拉動全國市場變化,改變市場預(yù)期。只有主要城市回暖,其他城市才會依次回暖,但在這個過程中可能會出現(xiàn)波動。
??不過,對于上海樓市的回暖,上述央企營銷負(fù)責(zé)人指出,應(yīng)注意到,這種回暖是呈現(xiàn)點狀態(tài)勢,主要表現(xiàn)就是,并非所有區(qū)域和板塊都火起來了,只有熱點區(qū)域、核心板塊成交火爆,一些遠郊項目去化依然較為困難。
??一般而言,3月市場會迎來“小陽春”行情,按照目前的市場氣氛來看,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計今年上海可能會提前一至兩周開啟“小陽春”行情。
??連平則認(rèn)為,當(dāng)前市場還需要進一步釋放需求,政策力度和方向也需要做適當(dāng)改正。尤其是像上海等庫存去化周期較短的城市,當(dāng)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的時候,地方政府、房企以及金融機構(gòu)等各項支持動作就要動起來去做相應(yīng)匹配。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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