市場 2023-03-24 12:59:53 來源:丁祖昱評樓市
??近年來,豪宅市場備受矚目,尤其是上海頂豪市場,領(lǐng)跑全國。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年至今,上海3000萬元/套以上頂豪共成交5012套,其中一手成交3394套,二手成交1618套。
??從成交套數(shù)來看,上海一手頂豪成交套數(shù)約是二手頂豪成交的2倍,但從成交價格來看來看,上海二手頂豪無論是均價還是總價都遠高于一手豪宅。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年至今,上海二手頂豪成交單價TOP10門檻為34.73萬元/平方米,成交總價TOP10門檻為1.41億元/套,而一手頂豪成交單價和總價TOP10門檻僅為17.41萬元/平方米和7548萬元/套。
??對比上海3000萬元/套以上頂豪的一二手成交數(shù)據(jù)后,我們發(fā)現(xiàn),上海頂豪市場,最受追捧的項目并非聲名在外的湯臣一品。
??從上海頂豪分布來看,2020年至今3000萬元/套以上頂豪成交共5012套(含老洋房),分布521個項目,其中一手項目149個項目,二手項目(含老洋房)372個。
??一手成交受上海新房預售審核制影響,各區(qū)域成交差距相對較小,除了浦東項目占比最高之外,黃浦、靜安、閔行數(shù)量相對接近。
??與一手市場相比,上海二手頂豪市場各區(qū)差距明顯呈遞減趨勢。其中浦東由于面積為上海各區(qū)中最大,因此數(shù)量也是最多的。此外,徐匯成為了上海浦西3000萬元/套以上二手頂豪項目最多的區(qū)域,長寧排第三。
??一手市場中,最熱門的黃浦、靜安兩區(qū)僅排第四和第六,這主要是因為,徐匯和長寧(西郊、古北、新華路)長期以來一直都是上海老牌豪宅集中區(qū)域,不僅豪宅項目眾多,整個區(qū)域無論是地段還是品質(zhì)都絲毫不亞于同總價段的其他競品,這里的項目雖然年限相對較老,但對上海來說這里不僅有情懷更能與Old Money為鄰,典型項目有檀宮、新華路一號、云錦東方及多個老洋房集中區(qū)域。
??從價格來看,目前上海徐匯二手頂豪成交均價約17.4萬元/平方米,成交總價約6000萬元/套,長寧二手頂豪成交均價約14.3萬元/平方米,成交總價約4700萬元/套。
??從上海頂豪成交總價來看,無論是一手還是二手都以4000-5000萬元/套為主流。其中,一手房的套均價格約4300萬元/套,二手房的套均價格約4900萬元/套。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年至今,上海二手頂豪成交總價TOP10門檻為1.41億元/套,為湯臣一品。同時,上海一手頂豪成交總價TOP10門檻為7548萬元/套。
??二手房整體價格較一手房更高的原因主要有兩點:
??一方面是新房限價,這導致了不少頂豪項目出現(xiàn)了一二手倒掛的現(xiàn)象。另一方面則是因為二手頂豪整體成交面積明顯大于一手房,CRIC數(shù)據(jù)顯示,一手房頂豪套均面積330平方米,二手頂豪套均面積445平方米。
??2020年至今,1億元/套以上的頂豪共成交51套,其中一手房僅5套,二手房46套。二手房1億元/套以上的成交中,約三分之一為老洋房。一手房成交的1億元/套以上項目為中鷹黑森林、云錦東方及湯臣一品,全部都是600平方米以上的超大戶型。
??從上海頂豪成交單價來看,二手房成交均價可以說是“秒殺”一手房成交均價。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年至今,上海二手頂豪成交單價最高75萬元/平方米,為華山路889號,該房源由889、891號組成,面積高達1131平方米,原為永安集團旗下永安紡織印染公司總經(jīng)理郭棣活先生的宅邸。華山路889不僅是2020年至今上海頂豪成交單價最高,同樣也是上海頂豪成交總價“天花板”,為8.5億元/套。
??上海二手頂豪成交單價TOP10門檻為34.73萬元/平方米,湯臣一品排第24,成交均價27.47萬元/平方米。
??上海一手頂豪成交單價TOP10門檻為17.41萬元/平方米,需要注意的是,上海一手頂豪成交單價最高為26.34萬元/平方米,該價格若排入二手房成交單價排名,僅排28。
??近年來,上海頂豪市場的繁榮,有一部分原因是因為“一二手倒掛”引起的,這就導致了一手房市場差價越大越好賣。
??一手頂豪的“繁榮”還需經(jīng)過二手市場的檢驗。從2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數(shù)TOP10項目可以看到,綠城黃浦灣及湯臣高爾夫登頂,分別排名第一和第二,兩者相差僅2套,其中綠城黃浦灣的單價較高達14萬元/平方米,湯臣高爾夫總價較高,為浦東地區(qū)最早開發(fā)的高端別墅項目之一。
??需要注意的是,翠湖天地御苑與翠湖天地雋薈都是翠湖天地項目,分別為第二期和第四期,若將這兩個項目合并為翠湖天地項目,則翠湖天地為2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數(shù)最多的項目,達67套。
??在2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數(shù)TOP10項目中,御翠園無論單價還是總價都明顯較高,達20萬元/平方米及8000萬元/套以上,從成交情況來看,2020年至今每年都有約10套左右的穩(wěn)定成交,該項目與湯臣高爾夫一樣,都是早期老牌別墅項目,80%以上為獨棟產(chǎn)品。
??近年來,上海豪宅市場,在一手“打新逐利”的背景下,二手成交“一落千丈”,但從頂豪市場來看,受制于一手房的供應,二手房依然占據(jù)絕對優(yōu)勢。
??2022年市場全面回調(diào),上海3000萬元/套以上及5000萬元/套以上二手成交降幅最少,相對更為堅挺。
??從購買人群來看,豪宅客戶的年長客戶數(shù)量在增加,30+的年輕新貴們在高端豪宅中幾乎不見蹤影,僅在3000萬/套入門級豪宅中占比約20%。
??我們認為,上海核心地段頂豪依然有著不可替代的地位,隨著整體經(jīng)濟的恢復,上海頂豪市場也將繼續(xù)引領(lǐng)全國。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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