市場李葉 2023-04-23 10:05:21 來源:中房報(bào)
??深圳樓市再傳重磅消息。
??4月20日下午,有關(guān)“深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)”的消息在網(wǎng)上流傳,包括一是指導(dǎo)價(jià)不取消,不調(diào)整;二是銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià),實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn),參考價(jià)僅作參考;三是即日起執(zhí)行。
??針對上述消息,中國房地產(chǎn)報(bào)記者第一時(shí)間向深圳多家銀行求證,均被告知“未正式發(fā)文。”
??深圳多名地產(chǎn)從業(yè)人士則向記者透露,目前雖沒有正式發(fā)文,但已有多家銀行在低調(diào)執(zhí)行。
??值得注意的是,4月20日晚間,深圳本土房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂有家一度恢復(fù)二手房業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià),但沒過多久再次變?yōu)閰⒖純r(jià)模式;同時(shí),深圳許多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已在以“取消二手房指導(dǎo)價(jià)”為賣點(diǎn)在朋友圈進(jìn)行宣傳。
??2021年2月8日,深圳市住房和建設(shè)局(以下簡稱“深圳市住建局”)發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(以下簡稱“參考價(jià)政策”),將全市3595個(gè)小區(qū)納入。參考價(jià)政策要求相關(guān)機(jī)構(gòu)將其作為參考依據(jù),包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)下架高于指導(dǎo)價(jià)房源,銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù)等。其中金融端舉措尤為“致命”,商業(yè)銀行將其作為商業(yè)貸款發(fā)放依據(jù),若成交價(jià)格高于參考價(jià)格,商業(yè)銀行僅按照參考價(jià)予以放貸,高于參考價(jià)部分須由購房者自行解決,變相提高首付比例。
??參考價(jià)政策發(fā)布當(dāng)年,深圳二手房成交量數(shù)據(jù)“腰斬”。
??據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù),2021年深圳二手房網(wǎng)簽(含自助)44375套,相比上年120295套的網(wǎng)簽量,下降63.1%;2022年深圳二手房錄得(含自助)26853套,相比2021年下降39.5%,創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最低值。
??二手房市場的低迷也間接影響著新房市場。
??“參考價(jià)政策的執(zhí)行很大程度上讓剛需客戶在購房時(shí)提高了首付成本,從而使二手房的成交變得被動,因此很多改善和置換客戶購買新房的門檻提高了,需求也被抑制了?!鄙钲谝晃活^部房企營銷總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)候坦言,參考價(jià)政策早就該調(diào)整了,不過現(xiàn)在也不晚。
??另有一名深圳地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者,深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)“冷”了太久了,對于這一政策調(diào)整都持比較積極態(tài)度。
??一季度“以價(jià)換量”態(tài)勢明顯
??在二手房成交數(shù)量連續(xù)2年大幅走低的情況下,深圳市政府層面也多次透露過會進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整計(jì)劃。
??2022年3月初,在媒體咨詢參考價(jià)調(diào)整相關(guān)內(nèi)容時(shí),深圳市住建局曾以短信形式回復(fù)稱,“會視調(diào)控要求和市場形勢適時(shí)對價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整,并于近期發(fā)布。”
??2023年2月,當(dāng)?shù)孛襟w記者通過12345政務(wù)服務(wù)熱線提問“深圳二手房參考價(jià)執(zhí)行兩周年是否會有調(diào)整計(jì)劃”的問題,深圳市住建局工作人員在電話里回應(yīng)表示,“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價(jià)做了一版方案,但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來,是否發(fā)布也不一定?!?/p>
??雖然在參考價(jià)政策的調(diào)整上一直沒有正式文件,但今年開年以來,對于深圳二手房市場利好的政策時(shí)有發(fā)出。
??1月,深圳市住建局、深圳市司法局、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行深圳市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》(以下簡稱“方案”),探索推廣二手房“帶押過戶”模式。根據(jù)方案,存在抵押的房產(chǎn),在不提前還清貸款的情況下,辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款,實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中,通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。
??疊加防疫政策的調(diào)整,今年一季度深圳二手房市場迎來久違的回暖。
??據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露,3月深圳全市二手房錄得(指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),并非最終成交過戶套數(shù))4943套,環(huán)比增長率為39.2%,同比增長率為227.8%,創(chuàng)下近2年來二手房單月交易量新高。
??不過,在成交數(shù)量上漲的同時(shí),成交價(jià)格卻仍在下探,“以價(jià)換量”的態(tài)勢明顯。
??4月21日,記者通過購房APP咨詢深圳當(dāng)?shù)囟址績r(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn),除少數(shù)豪宅房源外,多數(shù)房源實(shí)際銷售價(jià)格已經(jīng)低于或接近參考價(jià)。
??深圳某知名中介機(jī)構(gòu)的一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者,現(xiàn)在深圳的二手房市場“泡沫”早已擠出,屬于買方市場,價(jià)格低于參考價(jià)很正常?!霸诒葏⒖純r(jià)低的基礎(chǔ)上,還可以跟業(yè)主再談?!?/p>
??根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù),二手房參考價(jià)出臺2年,深圳約有40%左右房源以低于參考價(jià)成交,超8成房源接近參考價(jià)成交。今年一季度深圳有25個(gè)片區(qū)價(jià)格同比下跌幅度超過10%,最高的甚至達(dá)到30%,下跌幅度較高的都是一些過去幾年上漲比較厲害的高價(jià)片區(qū)。
??從供應(yīng)端情況來看,當(dāng)前深圳二手房掛牌量處于高位,并在持續(xù)增加,截至今年3月底,深圳二手住宅掛牌量超5.3萬套。
??進(jìn)入4月,市場普遍預(yù)期深圳二手房交易量或?qū)⒌陀?月。
??根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月第一周深圳市二手住宅共成交731套,環(huán)比下跌14.3%;面積共計(jì)70415平方米,環(huán)比下跌13.3%。
??影響幾何?
??“參考價(jià)政策早就該調(diào)整了,不過現(xiàn)在也不晚?!鄙鲜錾钲陬^部房企營銷總監(jiān)在接受記者采訪時(shí)坦言,參考價(jià)政策的執(zhí)行很大程度上讓剛需客戶在購房時(shí)提高了首付成本,從而使二手房成交變得被動,因此很多改善和置換客戶購買新房的門檻提高了,需求也被抑制了。
??記者注意到,在參考價(jià)政策執(zhí)行的首年,雖然二手房成交呈現(xiàn)“腰斬”,但是新房成交明顯上漲,深圳市住建局公布數(shù)據(jù)顯示,2021年深圳全年共成交新房住宅52417套,同比增加15.5%。
??不過這種趨勢未能持續(xù)。到2022年,深圳全年新房住宅成交34441套,相比2021年的52417套而言,減少了34.29%,降幅超過三分之一。
??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,之前推出的二手房參考價(jià)主要目的,在于通過對二手房價(jià)格的變相管控來維護(hù)新房市場的價(jià)格穩(wěn)定與土地市場價(jià)格的穩(wěn)定,以維護(hù)土地財(cái)政、地方融資平臺公司,以及涉房金融體系的穩(wěn)定。不過二手房參考價(jià)的設(shè)定破壞了二手房市場本來的價(jià)格調(diào)整機(jī)制,造成了二手房流通的人為障礙,等于降低了房產(chǎn)的資產(chǎn)流動性,自然反過來也影響了樓市的活躍度,進(jìn)而對新房市場與土地市場造成了反噬與負(fù)面效應(yīng)。
??不過,想要調(diào)整這一政策也并不容易。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言,二手房參考價(jià)已成為深圳樓市的長效機(jī)制,這讓局面有些“騎虎難下”。如果參考價(jià)往上調(diào)整,就意味著刺激樓市,觸碰了“房住不炒”;如果往下調(diào)整,則會導(dǎo)致市場預(yù)期房價(jià)進(jìn)一步下跌,從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房價(jià)持續(xù)下跌。
??“深圳將取消二手房參考價(jià)”消息在網(wǎng)上流傳后,在整個(gè)深圳樓市引起較大的反響,深圳許多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已在以“取消二手房指導(dǎo)價(jià)”為賣點(diǎn)在朋友圈進(jìn)行宣傳。不過,銀行和各大中介平臺在公開層面均未對此作出明確回應(yīng)。
??對于深圳“取消參考價(jià)”的影響在上述營銷總監(jiān)看來,參考價(jià)政策對“房住不炒”的期許是好的,但是在實(shí)際的執(zhí)行中對人民改善生活環(huán)境的需求有抑制作用。參考價(jià)政策調(diào)整后,對二手房市場會有改善,對于新房市場也有一定利好。
??柏文喜也認(rèn)為,二手房參考價(jià)政策的調(diào)整,無疑有利于恢復(fù)二手房市場的價(jià)格調(diào)整機(jī)制,利好樓市活躍度和促進(jìn)樓市回暖。
??財(cái)經(jīng)評論員張雪峰補(bǔ)充說,一方面,參考價(jià)政策的調(diào)整可以讓市場自主定價(jià),避免政策干預(yù)過多,保證市場的公平和透明;另一方面,參考價(jià)政策的調(diào)整可以促進(jìn)市場的活躍,吸引更多購房者和投資者進(jìn)入市場,推動市場的復(fù)蘇和發(fā)展。同時(shí),取消參考價(jià)還可以減輕購房者的負(fù)擔(dān),提高購房者的購房能力,促進(jìn)市場的健康發(fā)展。
??Co-Found智庫秘書長張新原則提醒,參考價(jià)政策若調(diào)整對于深圳樓市的復(fù)蘇有一定的促進(jìn)作用,但效果仍需要觀察研判。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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