養(yǎng)老這門生意對物企有多大吸引力?

市場克而瑞物管 2023-04-27 09:04:21 來源:丁祖昱評樓市

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??隨著我國“老齡化”問題的日益加重,養(yǎng)老已經(jīng)成為一個十分嚴峻的社會話題。

??國家衛(wèi)生健康委員會老齡司司長王海東在去年9月的發(fā)布會上曾表示,截至2021年底,全國60歲及以上老年人口達2.67億,占總人口的18.9%;65歲及以上老年人口達2億以上,占總人口的14.2%。

??他同時預計,“十四五”時期,60歲及以上老年人口總量將突破3億,占比將超過20%,進入中度老齡化階段。2035年左右,60歲及以上老年人口將突破4億,在總人口中的占比將超過30%,進入重度老齡化階段。

??目前,我國養(yǎng)老服務已經(jīng)形成“9073”的格局,即90%左右的老人居家養(yǎng)老,7%左右的老人依托社區(qū)支持養(yǎng)老,3%的老人入住機構養(yǎng)老,居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為近年政策關注重點。

??按照計劃,“十四五”期間,我國將大力發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務,不斷完善養(yǎng)老服務體系,推進“物業(yè)+養(yǎng)老”的服務模式,打通養(yǎng)老服務的“最后一米”。

??但是,物管企業(yè)對居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的服務似乎興趣不大。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測,上市物企中只有14家布局了社區(qū)養(yǎng)老,其中又只有6家提及居家養(yǎng)老、上門服務,占比不足10%。從已布局的企業(yè)來看,居家養(yǎng)老業(yè)務的開展也主要是依托社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老的延伸服務,進展緩慢。

??根據(jù)物企布局社區(qū)居家養(yǎng)老的深度,我們選取了綠城服務、長城物業(yè)、之平管理、保利物業(yè)、遠洋服務、銀城服務等6家在養(yǎng)老服務方面探索較為靠前的企業(yè)作為樣本進行拆解,從10大維度、40多個服務內(nèi)容,看看物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老領域的布局現(xiàn)狀。

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??2011年12月,國務院辦公廳印發(fā)了《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃(2011-2015年)》,第一次將社會養(yǎng)老服務體系建設納入專項規(guī)劃范圍,并對機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三者首次做了區(qū)分,自此我國開始建立滿足養(yǎng)老需求的全場景服務體系。

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??機構養(yǎng)老主要服務于失能、半失能的老人;社區(qū)養(yǎng)老主要服務于家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老人;居家養(yǎng)老主要服務于身體狀況較好、生活基本能自理的老人。

??三者間最大的區(qū)別是服務地點:居家養(yǎng)老是在家庭,社區(qū)養(yǎng)老是在附近的社區(qū),機構養(yǎng)老是在養(yǎng)老機構。

??從服務內(nèi)容豐富度和服務深度來看,機構養(yǎng)老大于社區(qū)養(yǎng)老大于居家養(yǎng)老。也就是說,只要能力許可,一家機構可以同時從事機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三類服務。

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??社區(qū)居家養(yǎng)老作為之后被納入我國養(yǎng)老服務體系的內(nèi)容,近幾年國家民政部、地方政府不斷完善,大力推進其發(fā)展,以滿足日益增長的老人就近就便養(yǎng)老服務需求。

??作為距離社區(qū)最近的服務機構,受政策利好、企業(yè)新業(yè)務拓展等多方面推動,物業(yè)服務企業(yè)正成為社區(qū)居家養(yǎng)老服務主要提供方之一。

??但實際情況是,目前僅6家上市物企涉足居家養(yǎng)老服務,業(yè)務開展主要基于社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老的延伸。

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??在居家養(yǎng)老業(yè)務具體服務內(nèi)容的開展上,布局企業(yè)普遍根據(jù)自身社區(qū)養(yǎng)老布局現(xiàn)狀選擇性提供居家養(yǎng)老服務。但從服務收費情況來看,免費提供是物企主要形式之一,樣本企業(yè)免費提供的服務共計涉及6類15項,服務內(nèi)容主要集中在代辦、日間照料和精神關愛方面,其中之平管理、綠城服務免費提供的服務內(nèi)容較多。

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??另外,政府購買也是物企開展居家服務的主要方式之一。公開資料顯示,之平管理居家養(yǎng)老服務主要就是通過政府購買開展的,企業(yè)政府購買居家服務是指對于低收入的高齡、獨居、失能等養(yǎng)老困難老人,經(jīng)過評估,采取政府補貼的形式,為他們提供居家養(yǎng)老服務。

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??為什么物企對提供居家養(yǎng)老服務的積極性不高?我們研究發(fā)現(xiàn),大多數(shù)老人的需求密度和消費觀念并不支持物企的深度參與。

??近日,中國消費者協(xié)會發(fā)布2022年養(yǎng)老消費調查項目研究報告,報告共調查了10個城市,回收2141份樣本。

??報告顯示,居家養(yǎng)老服務中多項服務內(nèi)容需求度較高,其中家政清潔等日常照料服務、餐飲服務、進行社會交往、醫(yī)療服務、日間照護服務五項需求占比均在20%以上,需求度較高。

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??從老人的需求來看,五項內(nèi)容中除了醫(yī)療服務、日間照護服務兩項相對需要專業(yè)人士提供外,其余三項內(nèi)容均相對基礎,更偏向于家政的服務范疇。

??家政服務作為一個成熟行業(yè),行業(yè)龍頭的情況代表行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。公開數(shù)據(jù)顯示,截至2020年,天鵝到家在全國目標市場滲透率為8%,在自營29個城市目標市場滲透率為22.3%,無疑已經(jīng)是家政服務行業(yè)的絕對龍頭。

??但從企業(yè)經(jīng)營情況來看,2018-2020年企業(yè)累計虧損超過18億元,家政龍頭經(jīng)營困境可見一斑。服務密度、服務質量把控、有效客戶的獲取是企業(yè)虧損的重要原因。

??物業(yè)服務企業(yè)開展居家養(yǎng)老服務過程中,這部分家政服務覆蓋的內(nèi)容需要與成熟的家政服務企業(yè)進行爭搶,但物業(yè)服務企業(yè)在家政服務的質量把控、服務體系、服務人員培訓等方面均不具備優(yōu)勢。

??更重要的是,物業(yè)服務企業(yè)主要服務于自己管理的社區(qū),業(yè)務的開展難以形成規(guī)模效應,需求密度成為物企難以深度參與的重要原因之一。

??同時,老人對于居家上門服務認知程度淺,對服務質量不信任,老人的上門服務消費觀念尚未轉變也是物企難以布局的重要原因。

??因此,“物業(yè)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老模式應運而生。

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??社區(qū)養(yǎng)老形態(tài)和機構養(yǎng)老類似,但更接近居民,同時其形態(tài)又更容易被老人理解和接受,比起接受收費的居家養(yǎng)老項目,老人對社區(qū)養(yǎng)老的接受度更高,因此,社區(qū)養(yǎng)老服務成為物企精細化打磨的重點。

??目前有14家上市物企布局社區(qū)養(yǎng)老,多家企業(yè)已形成明確的產(chǎn)品線、服務的顆粒度也逐步細化。如綠城服務社區(qū)養(yǎng)老服務已形成椿天里產(chǎn)品線,打造了 “1+4+13+N”模式,即1個鄰里中心,4大功能區(qū)域,13個功能模塊,360項服務內(nèi)容。

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??在社區(qū)養(yǎng)老中,除了托位費、護理費、膳食費等固定費用以外,其他的收費項目也正在被逐步接受。

??公開資料顯示,物企布局社區(qū)養(yǎng)老主要包含助餐、助潔、助浴、助急、助行、助醫(yī)、代辦、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造等11類服務,其中日間照料、健康護理是社區(qū)養(yǎng)老集中布局業(yè)務之一。

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??市場化收費促進了物企對社區(qū)養(yǎng)老服務的探索,但能否規(guī)模化復制是物企布局社區(qū)養(yǎng)老的決定性因素。長城物業(yè)在規(guī)模化復制上已先于其他企業(yè)跨出嘗試的第一步。

??2021年,長城物業(yè)對深圳福田區(qū)園嶺街道內(nèi)長城花園等7個小區(qū)進行調研試點,統(tǒng)計片區(qū)內(nèi)老人數(shù)量、空巢老人數(shù)量,分析老人服務需求,并針對性制定服務項目。

??服務內(nèi)容主要為日間照料和護理服務,日間照料收費在2000~3800元/月,持續(xù)護理服務收費在5000~20000元/月。

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??社區(qū)居家養(yǎng)老是大勢所趨,這是大家的共識,物企養(yǎng)老探索過程中社區(qū)養(yǎng)老排在居家養(yǎng)老之前,長城物業(yè)的規(guī)?;瘡椭茋L試為物企提供的一個不錯的范本,但仍需要根據(jù)項目老人實際需求確定,大規(guī)模復制仍有很長一段路要走,物企探索仍在路上。

??4月24日,上海市民政局等11個部門聯(lián)合印發(fā)的《上海市基本養(yǎng)老服務清單(2023年版)》共明確了8類24個基本養(yǎng)老服務項目。

??其中,社區(qū)養(yǎng)老服務類,提供困難老人康復輔具社區(qū)租賃服務中明確,政府支持鼓勵各街鎮(zhèn)依托專業(yè)康復輔具租賃服務機構,開展康復輔具社區(qū)租賃服務。對符合條件的本市戶籍老人,給予租賃服務補貼;租賃《上海市康復輔助器具社區(qū)租賃(試點)產(chǎn)品目錄》中的產(chǎn)品,給予輔具租賃服務價格50%的補貼(每人每年上限為3000元)。

??越來越多的政策正在路上,在政策的持續(xù)加持、物企的持續(xù)探索下,我們覺得物業(yè)服務企業(yè)一定可以走出一條自己的社區(qū)居家養(yǎng)老服務之路。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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