“老破小”學區(qū)房都“不吃香”了 上海4月二手房成交量下滑

市場吳若凡 2023-05-11 10:02:10 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??“情況不好、非常不好,客戶還價厲害,房子出來得又多,業(yè)主比較誠心,但客戶覺得大環(huán)境不好,所以基本都不出手?!睕]有交易,心煩和憂愁直接寫在了經(jīng)紀人的臉上。

??4月份,上海二手房成交量回落,甚至原先帶有學區(qū)房屬性的“老破小”也黯然失色。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月上海二手房成交量1.72萬套,環(huán)比下跌28%。

??成交降溫,掛牌升溫,房源分化加劇成為當下二手房的主要特點。

??中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,僅4月第一周,上海二手房新增掛牌量就在1.2萬~1.3萬套。伴隨掛牌量的持續(xù)走高,未來數(shù)月市場或?qū)⑦M入一個下行的周期。

??成交回落 掛牌量急劇上升

??今年2~3月份,上海二手房市場經(jīng)歷了一波上漲行情后,從3月底開始轉(zhuǎn)冷,整個4月份冷意尤為明顯。

??張宏超是上海中原地產(chǎn)新華店負責人,他表示,2~3月份之所以熱度較高主要是受疫情等因素影響,消化了之前的積壓的需求,但從4月份開始,基本沒有什么新客戶,好多人為了打新在不斷放盤。

??看房客持續(xù)減少。

??2023年2月起,上海二手房搜索指數(shù)持續(xù)回落,這意味著在網(wǎng)上搜房的人減少?!艾F(xiàn)在的看房客明顯少了?!睆埡瓿硎荆蛻粢话阆仍谕ㄟ^線上平臺搜索二手房房源,隨后通過線下門店帶看。

??從鏈家的帶看來看,考慮到月初受清明節(jié)影響,而月末又受到勞動節(jié)的影響,若剔除節(jié)假日因素,帶看量整體仍算平穩(wěn)。不過近幾周的新增客戶量出現(xiàn)了下降,預計后續(xù)市場可能會在連續(xù)幾個假日的影響下出現(xiàn)降溫。

??受此影響,4月份上海全市二手房成交金額為611億元,環(huán)比下降23%。但價格依舊堅挺,疫情之后二手房的成交價格明顯上漲,現(xiàn)在雖然有所回調(diào),依舊沒有回到之前的起漲點。

??安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示,市場單邊一路上揚的行情很難出現(xiàn),加之春節(jié)后二手房市場成交量的快速反彈,已經(jīng)快速消耗掉一批購買力,市場的短期成交量回調(diào)實屬正常。

??“老破小”學區(qū)房也“不吃香”了

??在4月,“學區(qū)房”交易也沒有掀起波瀾。

??以往這個時候都是學區(qū)房交易高峰期,家長們都要趕在報名入學前完成房產(chǎn)交割,以張宏超所在片區(qū)的新海小區(qū)為例,去年,這個小區(qū)放出1~2套房源會遭“瘋搶”,但今年小區(qū)掛牌待售的就有20來套房源,截至目前,成交量只有個位數(shù)。

??“花400萬元買30多平方米的學區(qū)房,性價比不高?!睆埡瓿f。

??隨著“多校劃片”等政策的落地,讓學區(qū)房的光環(huán)不再,購房人也越來越理性。同時,在打新熱潮下,除了市中心總價較低的房源,買家會刻意回避那些高均價、房齡較長的二手房。這也直接導致原先帶有學區(qū)房屬性的“老破小”黯然失色。

??目前上海市區(qū)二手房市場存在“買得起的看不上,看得上的買不起”情況。一些預算不足的購房人往往選擇去遠郊區(qū)打新,而市區(qū)的一些置換客,由于原先“老破小”房子沒有售出,進而耽擱了后續(xù)的購房計劃。

??這也導致市面上的“老破大”無人問津。

??張宏超說,他所轄的區(qū)域內(nèi)類似的小區(qū)如新華路附近的嘉陽公寓、錦海大廈、新華商務(wù)大廈等小區(qū)均都是這樣的情況。一套2000年以前的電梯房,面積段在120~130平方米,總價基本在1000萬元左右。但這類房源的小區(qū)品質(zhì)不高,小區(qū)環(huán)境一般,又是2梯8戶,所以買家較少。

??張波表示,大環(huán)境的不確定性因素依然存在,雖然整體經(jīng)濟處于復蘇階段,但由于受到前幾年疫情的影響,需求側(cè)的信心并不穩(wěn)固,加之一些行業(yè)依然處于不太景氣階段,市場一旦出現(xiàn)一些風吹草動都會影響到購房者入市的節(jié)奏。另一方面,市場依舊存在兩極分化的情況,比如2010年以后的次新房和一些地段好的房源,現(xiàn)在的情況是基本沒有議價空間。

??鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,云錦東方在網(wǎng)上的掛牌均價為22萬~23萬元/平方米,最近的一次成交發(fā)生在今年2月,交易均價為23萬元/平方米,此外諸如翠湖天地的部分房源掛牌價格已紛紛站上30萬元/平方米。

??“一二手房倒掛的情況依然存在。”張波分析,房價倒掛是主城區(qū)市場熱度高的主要原因之一,在過去的熱點板塊,如大虹橋、前灘次新房入市。同時,自住需求對于新房的關(guān)注度依然是高于二手房,部分“老破大”的二手房市場的成交周期就會拉長,并且高房齡較長的二手房關(guān)注度也呈現(xiàn)階段性下挫。

??在掛牌量激增的當下,購房者談價能力強,維持早先的掛牌價則無人問津,而如果降價銷售勢必會拉低區(qū)域倒掛。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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