市場 2023-06-05 09:06:24 來源:丁祖昱評樓市
??2023年至今,網(wǎng)友們問的最多的問題便是:今年要不要買房?
??他們有的是剛需,有的是改善,有的想打新,有的想置換,有的想買二手房。
??這些問題中,往往都隱含著另外一個(gè)問題,那便是“我買這個(gè)房還能不能賺錢?”
??一直以來,在我們給出的建議中,對于結(jié)婚、生子、讀書等真正的剛需來說,我們一直都是支持的,對這些購房者來說,關(guān)注市場波動(dòng)的意義其實(shí)并不是很大,不能以投資的眼光來看待自住剛需群體的需求。
??對于改善型住房需求的購房者來說,我們認(rèn)為,目前“打新”能賺錢的概率越來越小。據(jù)我們梳理的上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目情況來看,30%幾乎沒有漲價(jià),其中14%掛牌均價(jià)已低于當(dāng)年成交均價(jià)。
??對上海市場來說,“打新”是近年來最常見的詞之一?!按蛐隆钡谋尘?,可以追溯到2016年底,上海市房管部門開始嚴(yán)控預(yù)售證審批、嚴(yán)控新房價(jià)格,在此之后項(xiàng)目預(yù)售證的取得難度增加,并開始出現(xiàn)“限價(jià)”、“一二手倒掛”等現(xiàn)象。
??2017年7月,上海印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》,上海市暫定在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控期間,開盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號排序,按序購房。
??上海正式步入“公證搖號買房”時(shí)代。
??2021年1月,上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(“滬十條”)。2月,上海新房搖號積分制正式落地實(shí)施。3月,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場管理的通知》(“新滬七條”)發(fā)布,對上海積分購房政策進(jìn)行了補(bǔ)漏。
??至此,若項(xiàng)目認(rèn)購比例超過1.3:1,便會(huì)觸發(fā)5年限售規(guī)定。
??2021年至今,上海新房市場多次集中開盤,依然出現(xiàn)了不少“高分”熱盤。究其原因,很大一部分還是因?yàn)樵凇跋迌r(jià)”之下,“一二手倒掛”嚴(yán)重,大量投資客涌入,“打新”一族也就此誕生。
??由于2021年之后熱門項(xiàng)目要5年后才能出售,因此,我們梳理了2020年成交面積和成交金額前50的項(xiàng)目,剔除了重復(fù)項(xiàng)目后,共獲得70個(gè)項(xiàng)目樣本。
??在對比這70個(gè)項(xiàng)目樣本2020年的銷售均價(jià)及2023年6月的二手房掛牌均價(jià)后,我們發(fā)現(xiàn)約16%的項(xiàng)目掛牌價(jià)漲幅在10%以內(nèi),約14%的項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)低于2020年成交均價(jià)。
??考慮到目前上海市場成交價(jià)與掛牌價(jià)的差距,即上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目中有約30%幾乎沒有漲價(jià)。
??2023年6月二手房掛牌價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅在50%以上的項(xiàng)目有10%,如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門、云錦東方、蘇河灣、蟠龍?zhí)斓氐龋旧隙际巧虾J袌龆炷茉數(shù)捻?xiàng)目。
??在這其中,2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅最高的達(dá)120%,由于是掛牌均價(jià),因此120%漲幅的掛牌價(jià)未必代表最終的成交價(jià),但從總體趨勢來看,掛牌均價(jià)越高的項(xiàng)目市場對其預(yù)期也越高。
??具體到項(xiàng)目來看,2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅最高的三個(gè)項(xiàng)目為云錦東方、尚海灣豪庭及濱江凱旋門,這三個(gè)項(xiàng)目都是2020年成交均價(jià)超10萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目。
??從2023年6月掛牌均價(jià)低于2020年成交均價(jià)的項(xiàng)目來看,其中掛牌價(jià)最大跌幅為25%,掛牌價(jià)跌幅在10%以上的項(xiàng)目共5個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)的7.14%。
??需要注意的是,由于統(tǒng)計(jì)口徑是掛牌均價(jià),因此存在個(gè)別房東因個(gè)人原因低價(jià)拋售而拉低整體掛牌均價(jià)的情況產(chǎn)生,因此掛牌均價(jià)并不代表該項(xiàng)目的最終成交價(jià)格,僅做趨勢參考。
??梳理掛牌均價(jià)跌破2020年成交均價(jià)的項(xiàng)目來看,其中大部分為剛需項(xiàng)目,項(xiàng)目均價(jià)4.4萬/平方米。
??從2023年6月掛牌均價(jià)與2020年成交均價(jià)相比漲幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目來看,剛需項(xiàng)目與豪宅占比分別為81%與19%。
??由此可見,雖然大部分幾乎沒有漲價(jià)項(xiàng)目以剛需為主,但其中仍有部分單價(jià)在10萬元/平方米以上豪宅項(xiàng)目。
??從2020年的熱門項(xiàng)目來看,“打新”就一定能賺錢的“定律”已被打破。
??從2020年上海整體市場情況來看,全年上海商品住宅成交面積達(dá)918萬平方米,同比增長23%。二手房市場也在2020年迎來成交大年,全年二手房成交面積高達(dá)2486萬平方米,成交金額首次突破1萬億元。當(dāng)時(shí)有不少項(xiàng)目“倒掛”,但截至2023年6月二手房掛牌情況來看,這些熱點(diǎn)項(xiàng)目中,有不少并沒有漲到當(dāng)時(shí)二手房的倒掛價(jià)格。
??這一方面是因?yàn)槟壳罢w市場情況趨冷,另外一方面也是因?yàn)?020年剛好也是上海二手房市場的高位,以當(dāng)時(shí)二手的成交價(jià)格對比出來的“倒掛”從目前來看,有部分水分。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年上海二手房成交均價(jià)40595元/平方米,為2015年至今次高位,在經(jīng)過2021年及2022年兩年的調(diào)整后2023年前4月,二手房成交均價(jià)40723元/平方米,回至2020年水平。
??分不同總價(jià)段來看,總價(jià)500萬以下的二手房平均單價(jià)目前已經(jīng)跌破2017年水平,總價(jià)500-1000萬的二手房平均單價(jià)高位在2021年,經(jīng)過2022年的調(diào)整后,目前2023年前4月均價(jià)已超2021年水平,至于總價(jià)1000萬以上的二手房則自2020年起一直保持上漲。
??這一現(xiàn)象也大體符合上海2020年銷售金額、面積TOP50項(xiàng)目的二手房掛牌價(jià)較2020年成交均價(jià)漲幅情況分布。
??整體來看,我們認(rèn)為,目前而言,未來“打新”空間將越來越小,不建議從投資角度考慮買房。
??2023年至今,中央對房地產(chǎn)表態(tài)整體積極,其核心目的還是要改善市場預(yù)期、修復(fù)行業(yè)信心,引導(dǎo)行業(yè)盡快重回平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。4月28日,中央政治局會(huì)議上,重申“房住不炒”、因城施策理念,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場保持“穩(wěn)定”的政策意圖也得到延續(xù)。
??現(xiàn)階段決策層對于房地產(chǎn)的核心訴求是“穩(wěn)”,而不是重回快速上升通道,也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)。
??未來整個(gè)房地產(chǎn)市場最終還是會(huì)回歸居住屬性,并在經(jīng)歷一段修復(fù)期后,進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的健康的市場環(huán)境之中。
??對于真正的剛需及改善群體而言,只需了解清楚自己的需求核心,任何時(shí)候都是買房的好時(shí)機(jī)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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