市場(chǎng)田傲云 2023-07-03 10:17:16 來(lái)源:中房報(bào)
??被剛需、改善群體不斷詬病的一線城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再次受到關(guān)注。
??王悅最近想要置換一套三房,但轉(zhuǎn)了一圈后發(fā)現(xiàn)預(yù)算不太夠?!氨本┑钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)多年未調(diào)整,按照現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn),滿足普宅標(biāo)準(zhǔn)的房源太少了,基本都是豪宅了,甚至限競(jìng)房都是豪宅了,非常不符合實(shí)際?!?/p>
??按照北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn),五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元/套;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元/套;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米,總價(jià)281萬(wàn)元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下,一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi),則被劃為普通住宅。
??在購(gòu)房首付方面,首套房如果是普通住宅,首付比例是35%,非普通住宅則是40%;二套房如果是普通住宅首付比例是60%,非普通住宅則為80%。
??“我們看的房子單價(jià)至少都在5萬(wàn)元/平方米,一套房下來(lái)少說(shuō)要700萬(wàn)元,屬于非普通住宅,需要8成首付?!蓖鯋偙硎?,高首付以及認(rèn)房認(rèn)貸政策讓有換房需求的人群被政策限制。
??王悅的遭遇并非個(gè)例,多位購(gòu)房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者,在實(shí)際看房過(guò)程中,由于普通住宅和非普通住宅首付比例標(biāo)準(zhǔn)不同,給他們帶來(lái)的最直接影響就是購(gòu)房成本增加了,除了首付款外,還包括契稅、印花稅、土地增值稅等稅費(fèi)上。
??此前,北京市住建委對(duì)此給出的答復(fù)是,已關(guān)注反映的問(wèn)題,并將在研究政策時(shí)考慮,目前仍執(zhí)行2014年普通住宅政策。關(guān)于三孩家庭購(gòu)房沒(méi)有新政策問(wèn)題,住建委正在調(diào)研二孩、三孩家庭購(gòu)房情況及實(shí)際走向情況,目前還沒(méi)有新政策。
??為何多年來(lái)沒(méi)有調(diào)整?
??一般來(lái)說(shuō),是否為普通住宅一般由建筑面積、容積率和價(jià)格決定。
??目前,北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn),已近10年沒(méi)有做出調(diào)出。此前,之前每3~4年調(diào)整一次。
??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),2022年12月,北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%,新房平均價(jià)格均超過(guò)4萬(wàn)元/平方米,二手住宅平均價(jià)格均超6萬(wàn)元/平方米。
??另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2022年,北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別914萬(wàn)元、610萬(wàn)元、395萬(wàn)元,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1726萬(wàn)元、1165萬(wàn)元、537萬(wàn)元,均明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。
??為什么多年來(lái)沒(méi)有調(diào)整?諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示,北京,上海作為一線城市代表,其房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變動(dòng)在全國(guó)具有風(fēng)向標(biāo)意義,因此北京、上海的政策調(diào)整比較謹(jǐn)慎。
??“回顧普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),其核心是為了提高購(gòu)房家庭的購(gòu)房門檻,降低整體購(gòu)房杠桿率?!焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者,隨著近幾年樓市調(diào)控,房地產(chǎn)已逐步實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展,沒(méi)有適時(shí)的對(duì)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整除了降低購(gòu)房杠桿率外,也是為了實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的大原則。
??郭毅認(rèn)為,從投資角度過(guò)高杠桿率會(huì)吸引一定投資人群進(jìn)入到特定區(qū)域板塊。“目前北京針對(duì)新房市場(chǎng)限價(jià),就會(huì)造成部分新房可能存在房?jī)r(jià)倒掛情況,出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)窗口,如果提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),難以抑制市場(chǎng)出現(xiàn)的投資需求?!?/p>
??值得注意的是,2019年11月11日,深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn),只認(rèn)面積不看價(jià),容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下住宅,這類普通住宅滿兩年可免繳增值稅。
??按照老標(biāo)準(zhǔn),深圳普通住宅評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)2015年出臺(tái)的“容積率+面積+總價(jià)”執(zhí)行,其中,總價(jià)要求低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)(不同區(qū)域的上限介于200萬(wàn)元至490萬(wàn)元之間),若不同時(shí)滿足3個(gè)條件則均會(huì)被判定為豪宅。
??在“房住不炒”的大背景下,房地產(chǎn)已逐步實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展,調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)唿聲再起。深圳調(diào)降“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)、降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)措施,是否值得同為一線城市的北京、上海借鑒?
??“深圳和北京、上海不一樣,深圳監(jiān)管相對(duì)更寬容,本地自主化程度更高,而北京、上海則是整體的風(fēng)向標(biāo),意義更強(qiáng)?!睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,如果將北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高的話,會(huì)向市場(chǎng)傳達(dá)出刺激樓市的信號(hào)。
??王小嬙也表示,北京、上海的政策優(yōu)化不僅能提振當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心,對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)預(yù)期回升也有一定積極影響?!案鶕?jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向,市場(chǎng)信心下滑明顯,再加上就業(yè)環(huán)境并未明顯改善,消費(fèi)意愿弱,后續(xù)的樓市需要利好政策的加持?!?/p>
??“確實(shí)是進(jìn)入到應(yīng)該需要調(diào)整的周期?!惫阏J(rèn)為,當(dāng)前北京樓市需求疲軟、成交下滑,同時(shí),投資性需求得到明顯抑制,當(dāng)下調(diào)節(jié)既不會(huì)帶來(lái)投資需求的反彈,反而能針對(duì)自住需求提供支撐,有利于樓市回暖。
??記者注意到,深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后,市場(chǎng)情緒回升。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2019年11月、12月,深圳商品住宅成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)23.5%、28.3%,同比分別增長(zhǎng)69.0%、22.3%;深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.14%,12月,環(huán)比上漲0.34%。二手房成交套數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)11.8%、19.4%,同比分別增長(zhǎng)91.9%和151.0%。
??如何調(diào)?
??“房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定不只是政策的傾斜,也需要良性的流通?!蓖鯋偟榷辔毁?gòu)房者建議出臺(tái)政策為確有需求的剛需、改善人群建立通道。
??王小嬙認(rèn)為,普通住宅和非普通住宅的購(gòu)房成本差別還體現(xiàn)在契稅、印花稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)上,普通住宅在稅費(fèi)上有一定的減免和優(yōu)惠,因此政策調(diào)整的方向是放寬對(duì)普通住宅的認(rèn)定,讓更多的購(gòu)房群體享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。
??某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為,盡管現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重限制了剛需和需要換房改善的購(gòu)房群體,調(diào)整后有利于更好地滿足居民的住房需求,但其難點(diǎn)在于如何確定不同片區(qū)項(xiàng)目單價(jià)或總價(jià)標(biāo)準(zhǔn),價(jià)格的高低也直接影響著受益購(gòu)房群體的范圍以及政策力度大小。
??“可以借鑒深圳直接廢除總價(jià),或者只看總價(jià)。”李宇嘉補(bǔ)充表示。
??談及調(diào)整后的影響,王小嬙認(rèn)為,北京、上海調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是政策上的優(yōu)化,能提振市場(chǎng)信心,有利于市場(chǎng)活躍度的上升,對(duì)交易量有一定的積極效果。但由于政策松綁的力度不大,當(dāng)前供應(yīng)量大于需求量,居民收入預(yù)期弱,短期對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。
??李宇嘉認(rèn)為調(diào)整后影響較大?!斑^(guò)去是剛需為主導(dǎo),現(xiàn)在則是改善為主導(dǎo),在房屋面積、價(jià)格方面都會(huì)超過(guò)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),如果調(diào)整,對(duì)改善群體有很大的利好?!?/p>
??陳文靜表示,這將促使更多住房需求進(jìn)入市場(chǎng),有利于促進(jìn)市場(chǎng)活躍度提升,同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)形成一定支撐。但如果普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整力度較大的話,可能引起房?jī)r(jià)波動(dòng),尤其是核心區(qū)域住房?jī)r(jià)格或出現(xiàn)上漲。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論