??西安因房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó)再次受到矚目。

??8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2023年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。數(shù)據(jù)顯示，7月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲1.6%，環(huán)比漲幅我國(guó)第一。從各面積段看，90平方米以下房源價(jià)格環(huán)比上漲0.5%；90平方米~144平方米房源價(jià)格環(huán)比上漲0.5%；144平方米以上房源價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅最大。

??房?jī)r(jià)雖上漲，但成交量卻不盡如人意。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，7月西安共計(jì)成交2889套，環(huán)比下降2%，整體去化率為57%，相比上月下降5個(gè)百分點(diǎn)。

??“西咸等價(jià)格洼地幾乎賣不動(dòng)，備案的大多是主城改善項(xiàng)目，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。”克而瑞西安事業(yè)部總經(jīng)理嚴(yán)延分析道。

??一位房企人士也表示，主要是因?yàn)楦纳祈?xiàng)目、豪宅項(xiàng)目的入市拉高了房?jī)r(jià)。“現(xiàn)在大家都在等著8月底、9月出臺(tái)利好政策?！?/p>

??樓市冷清

??“7月份，價(jià)高的改善樓盤(pán)供應(yīng)量增多，從意向登記的數(shù)據(jù)來(lái)看，高新區(qū)登記量占了一半，這些項(xiàng)目的均價(jià)基本都在2.5萬(wàn)元/平方米以上?！币晃皇煜の靼彩袌?chǎng)的觀察人士表示。

??根據(jù)住建局的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月份，西安共有27盤(pán)4714套房源進(jìn)行了線上登記，其中高新區(qū)共計(jì)供應(yīng)2050套房源，占到了7月總供應(yīng)量的43.49%，而當(dāng)月區(qū)域在售項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到了24946元/平方米，位列全市首位。

??供應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲的背后是高新區(qū)大力供地，近年來(lái)，高新區(qū)一直都是“供地大戶”，連續(xù)四年蟬聯(lián)土地供應(yīng)及成交榜首，2022年泛高新板塊的土地成交規(guī)模為124.92萬(wàn)平方米，高新區(qū)樓面價(jià)更是達(dá)到8000元/平方米以上，雙雙位列全市之首。

??但與之形成鮮明對(duì)比的是7月的成交量及去化率。

??據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，7月西安共計(jì)成交2889套，環(huán)比下降2%，整體去化率為57%，相比上月下降5個(gè)百分點(diǎn)。從意向登記情況來(lái)看，7月份，西安共有27盤(pán)4484套房源意向登記，僅有6529組家庭參與了登記，而過(guò)去的3月~6月，西安進(jìn)行意向登記的家庭分別為18533組、14824組、15412組，登記量環(huán)比腰斬。

??“這個(gè)月的市場(chǎng)都不太好，來(lái)訪量和成交都不理想，每天來(lái)電來(lái)訪量大概有10~20組，熱點(diǎn)板塊高新三期和港務(wù)區(qū)相對(duì)會(huì)好一些?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?。在他看來(lái)，需求端疲軟首先是信心不足，其次是購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題。

??在中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿則認(rèn)為，7月樓市成交量表現(xiàn)不理想首先是因?yàn)楣┙o端上，伴隨著6月半年度業(yè)績(jī)沖刺結(jié)束，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏趨緩；其次，從需求端上看，7月進(jìn)入夏季最炎熱時(shí)期，也是樓市傳統(tǒng)淡季，看房人群減少是正常現(xiàn)象。

??面對(duì)需求端的乏力，開(kāi)發(fā)商在打折優(yōu)惠之外，新入市的項(xiàng)目在定價(jià)上更為謹(jǐn)慎。

??位于高新三期的中建·山海境備案價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，但在案場(chǎng)優(yōu)惠完后，實(shí)際成交價(jià)2萬(wàn)元~2.1萬(wàn)元；純新盤(pán)龍湖高新云河頌的優(yōu)惠則打出了贈(zèng)送5萬(wàn)元車位優(yōu)惠券、陽(yáng)臺(tái)封裝等優(yōu)惠措施；位于灞橋區(qū)的中國(guó)鐵建·西派逸園認(rèn)購(gòu)可以享受兩個(gè)99折的優(yōu)惠。

??除此以外，新入市的項(xiàng)目在定價(jià)上也更加謹(jǐn)慎。8月15日，保利云谷天匯公示了備案價(jià)格，整盤(pán)均價(jià)25527萬(wàn)元/平方米，甚至有個(gè)別房源單價(jià)低至2.1萬(wàn)元/平方米，且空中庭院為贈(zèng)送面積。據(jù)了解，項(xiàng)目首開(kāi)推出的戶型為125平方米、143平方米，總價(jià)門(mén)檻在244萬(wàn)元~406萬(wàn)元之間，主打第四代住宅。

??該地塊為保利于3月27日搖得，總價(jià)27.67億元，成交樓面價(jià)13972元/平方米。彼時(shí)，對(duì)于該宗地塊，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)未來(lái)售價(jià)將超3萬(wàn)元/平方米。

??然而現(xiàn)實(shí)是，該項(xiàng)目定價(jià)持平甚至略低于周邊在售項(xiàng)目。目前，保利云谷天匯周邊在售項(xiàng)目有中國(guó)鐵建·西派樘樾、中海天谷時(shí)代、高科云天等，其中，中國(guó)鐵建·西派樘樾的均價(jià)為25864.68元/平方米，中海天谷時(shí)代的均價(jià)為26379.43元/平方米，高科云天做新一代豪宅價(jià)格更是達(dá)到了32615.7元/平方米。此外，該項(xiàng)目距離保利另一在售項(xiàng)目——保利·天匯僅有1.2公里，而后者在7月份的備案價(jià)為25772.63元/平方米，拿地時(shí)的樓面價(jià)為12663元/平方米。

??8月16日，港務(wù)區(qū)龍翔·奧城云璽剛剛結(jié)束了登記，均價(jià)只有18391.67元/平方米，該地塊為龍翔于1月3日所摘得，凈用地面積98.441畝，樓面地價(jià)為7698元/平方米。目前，周邊在售主要項(xiàng)目為綠城西安全運(yùn)村丹桂苑，均價(jià)19236元/平方米。另?yè)?jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，此次開(kāi)盤(pán)雖然沒(méi)有優(yōu)惠，但是套內(nèi)贈(zèng)送面積達(dá)到了22平方米。

??市場(chǎng)“等風(fēng)來(lái)”

??即便房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)，業(yè)內(nèi)人士也對(duì)政策的出臺(tái)表現(xiàn)出了期待。“現(xiàn)在大家都在等著8月底、9月出臺(tái)利好政策?！鄙鲜龇科笕耸空f(shuō)道。

??8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息稱，MLF利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至2.5%；7天期逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至1.8%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，有助于帶動(dòng)LPR同步調(diào)降，不僅有利于降低企業(yè)和房貸利率，同時(shí)也將促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖。

??上述房企人士也第一時(shí)間關(guān)注到了該消息，“新購(gòu)房者的貸款利息會(huì)減少。之前也陸續(xù)降低過(guò)幾次，效果大家也都看到了?！?/p>

??8月15日，有報(bào)道稱，西安市正在研究調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，擬降低轄內(nèi)個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，以改善市場(chǎng)預(yù)期和信心。西安市此次調(diào)整后，限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國(guó)政策下限保持一致，具體為：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

??招聯(lián)首席研究員董希淼表示，在較為嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當(dāng)前住房消費(fèi)難以起色的重要原因?！拔靼彩薪档蛡€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，有助于更好地滿足改善性住房消費(fèi)需求，提振居民住房消費(fèi)意愿和能力。”

??據(jù)了解，早在2022年11月份，包括招商銀行、中國(guó)銀行、北京銀行、中信銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等在內(nèi)的銀行都開(kāi)始執(zhí)行“結(jié)清貸款后，二套房首付30%”的政策，不過(guò)并未官宣。

??“我也清楚市場(chǎng)現(xiàn)狀，但多少還是期待新政能夠刺激市場(chǎng)?！庇兄脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。