海南房地產(chǎn)10年“畫像”:那些跌倒和站立的房企

市場陳標(biāo)志 2023-08-22 09:59:06 來源:中房報

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??在行業(yè)協(xié)會的一次年度工作會議上,彭江擇實在憋不住了,便起身去了門口的吸煙區(qū)。

??一支接一支,但往往是一支煙抽到半截又被他掐滅。

??這位浸淫海南房地產(chǎn)20余年的本土開發(fā)商顯得格外低調(diào),即便是參加重要的會議,他大多是選不顯眼的角落坐下。在公開場合,他基本上不發(fā)言,不接受媒體采訪。

??但過去10余年里,彭江擇在海南東線締造了他的“地產(chǎn)王國”——“千畝養(yǎng)生大盤”,并在海南房企普遍不看好的“逆勢”下,他斥巨資在??诤诵牡囟芜B摘兩宗地。

??彭江擇及他的企業(yè),僅是海南本土房企在海南房地產(chǎn)行業(yè)“逐潮”的典型代表。

??有人稱,回望10年,既是海南樓市繁榮的“黃金十年”,也是調(diào)控政策頻出、房企和購房人焦慮的10年。

??10年里,超過30家規(guī)模型房企相繼從內(nèi)地奔赴海南,搶灘及“重倉”政策紅利不斷釋放的島嶼之省。但10年間,“歡迎來買房”已換頻“購房門檻抬高”,“全域限購”等密集的樓市調(diào)控政策,讓海南樓市發(fā)生了深刻的變化。

??盡管許多開發(fā)商感覺有些不太適應(yīng),但海南“壯士斷腕擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴”已成事實,構(gòu)建具有自貿(mào)港特色的住房保障制度體系,也是海南未來必由之路。

??有機(jī)構(gòu)專門做了統(tǒng)計,過去10年里,海南全省商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)9971萬平方米,約合100萬套住房,平均每10人就擁有一套住房;全省商品住宅新增成交10781萬平方米,若按人均住房面積35平方米計算,可承載300萬人的住房需求。

??10年間,海南房地產(chǎn)就如大浪淘沙,有人乘風(fēng)破浪、峰回路轉(zhuǎn);有人神情沮喪,黯然離場。

??我們以碎片的形式,從側(cè)面記錄海南房地產(chǎn)這10年間發(fā)生的深刻變化。下一個10年,海南房地產(chǎn)又將如何,也許有答案,也許沒有答案。

??規(guī)模房企蜂擁登島

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??今年上半年末,海南本地一家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)舉辦了一場盛大的10周年慶典。大半個海口的房企職業(yè)經(jīng)理人,被活動舉辦方一一邀請到場。

??活動散場后,有人在微信朋友圈感慨地發(fā)了一條信息,稱海南房地產(chǎn)10年的最大變化,就是將“小王”變成了“老王”。“老王”在這條朋友圈下回復(fù)“真愛無  敵”。

??“老王”即王路,海南本土房地產(chǎn)研究服務(wù)機(jī)構(gòu)——錦誠·海島服務(wù)商董事長。

??“錦誠”10周年慶典活動的當(dāng)天,面對臺下一二百名海南地產(chǎn)界精英,王路一改此前西裝革履的刻板裝束,一身寬松休閑裝,走路帶風(fēng)般地上了舞臺。

??臺上,王路談感想、談情懷,講述過去10年艱辛的創(chuàng)業(yè)歷程。但他更多談及的是海南房地產(chǎn)的未來。

??10年前,王路與另外3名年輕人創(chuàng)辦一家地產(chǎn)服務(wù)類小微企業(yè)。在經(jīng)歷地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人、開發(fā)商等角色之后,他再度成為地產(chǎn)商的“乙方”。

??在王路再次選擇創(chuàng)業(yè)時,正值海南國際旅游島建設(shè)如火如荼,大批“嗅覺靈敏”的房企紛紛搶灘海南。據(jù)不完全統(tǒng)計,包括早期登島的碧桂園、雅居樂等房企,過去的10年里超過30家規(guī)模型知名房企登陸海南島。

??就在王路選擇創(chuàng)業(yè)時,彭江擇正在海南東線開發(fā)一個“千畝養(yǎng)生地產(chǎn)大盤”。10余年分期開發(fā)持續(xù)至今已接近尾聲,彭江擇因此而大獲成功。

??對此,當(dāng)?shù)赜腥朔Q其為“海南地產(chǎn)行業(yè)殺出的一匹黑馬”。但彭江擇不以為然。實際上,彭江擇的“傳奇”更應(yīng)源于他最底層的生活磨礪:16歲遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)外出闖世界,修過皮鞋、干過木匠……

??彭江擇的人生經(jīng)歷,跟海南本土多家房企的“掌門人”有著驚人的相似之處,年輕的時候從內(nèi)地到海南闖蕩,從最底層干起,最終締造了他們的“地產(chǎn)王國”。

??在外地房企集中登島搶灘海南市場之前,本土房企已經(jīng)締造了他們的“地產(chǎn)神話”,從建筑施工方轉(zhuǎn)身成開發(fā)商,單一項目公司壯大成為集團(tuán)公司,以企業(yè)名稱為前綴命名的小區(qū)并不少見。

??過去10年間,隨著外地數(shù)十家知名房企接踵而至,這種本土房企單一的開發(fā)格局已經(jīng)被打破。8年前,記者曾寫過《誰是海南的最大“地主”》一文,雖然部分本土房企手握大批可供開發(fā)的土地資源,但在市場“氣勢洶洶的拼殺”中,本土房企已逐漸處于弱勢地位。

??因為,從“北上廣深”一線城市涌來的房企,來勢更兇猛、實力更雄厚,壓根兒“不差錢”。更重要的是,他們有一套完整的開發(fā)體系和成熟的企業(yè)管理經(jīng)驗。

??海南樓市“高光時刻”

??由于獨特的區(qū)域位置,以及一輪又一輪的政策紅利釋放,海南房地產(chǎn)歷來是外界關(guān)注的焦點。

??有人把海南房地產(chǎn)發(fā)展歷程大致劃分成3個階段:1993年至2000年房地產(chǎn)泡沫的破裂階段、2000年至2005年的復(fù)蘇階段、2006年至2018年的發(fā)展階段。

??其實還應(yīng)加上一個,即“2018年至今的轉(zhuǎn)型階段”。過去10年,海南房地產(chǎn)正好在后兩個階段“騎縫”。

??以2010年年初宣布海南建設(shè)國際旅游島為“分界線”,此后的海南房地產(chǎn)市場曾一度繁榮。

??“一個樓盤接著一個樓盤開盤,在開發(fā)商的造勢之下,有些樓盤是‘萬人空巷’的場景?!碑?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士鄧濤告訴記者,最典型的是2015年12月28日?;◢u的開盤盛況。

??媒體也報道了當(dāng)時的情形:當(dāng)天認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬人,開盤銷售面積136萬平方米,銷售金額122.05億元,創(chuàng)下平均每3秒鐘就賣出一套房的紀(jì)錄。

??過去10年,碧桂園、綠地、保利、寶龍、新城控股、中海、融創(chuàng)、萬達(dá)、華僑城等30多家典型房企進(jìn)駐海南。

??海南地產(chǎn)界稱上述房企為“過江龍”,拿地、蓋樓、售樓“三部曲”是房企的常規(guī)動作。為爭得一塊優(yōu)質(zhì)的地塊,房員工使出渾身解數(shù),四處打探土地資源供求信息,找有土地資源的本地房企合作,股權(quán)滲透拿下整塊地塊開發(fā)權(quán)。

??較早來海南拓荒的雅居樂,憑借其陵水清水灣超級大盤,再造了一座“海濱新城”。在過去10年海南項目備案成交TOP3中,雅居樂清水灣10年9次登榜,鑄造千億王者。

??10年開發(fā)企業(yè)簽約成交TOP3中,雅居樂和碧桂園分別4次登頂,恒大2次。緊追其后的是融創(chuàng)、華潤置地、魯能及中信地產(chǎn)等知名企業(yè)。

??實際上,海南本地購房需求規(guī)模并不大,絕大部分是依賴島外客源。

??“2015年前后,是海南房地產(chǎn)銷售的高光時刻,做銷售的小妹(售樓員)一年的傭金提成,少則幾十萬(元),多則上百萬(元),她們開著寶馬、奔馳等豪車上班是最常見的事?!焙?谝环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者回憶起當(dāng)時的情形。

??2016年年初,在北京做律師的顧清艷來海南出差,空閑時到賓館附近的樓盤轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。與北京相比,她覺得“海南的房價好便宜”,便以單價7500元/平方米的價格,在??谖骱0镀瑓^(qū)某小區(qū)購買了一套150余平方米的房子。

??2018年,讓顧清艷吃驚的是,其所在小區(qū)的房價,二手房市場掛牌價已漲至16000元/平方米。“等于買一套賺一套?!碑?dāng)時,顧清艷在微信里告訴記者。

??樓市新政密集發(fā)布

??2018年4月,海南實行“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策——“全域限購”。自此,海南樓市被踩了剎車。

??“全域限購”政策宣布后,在社交平臺上廣為流傳一張黑底白字的圖片,圖片上僅3個字:“全劇終”。有人還將“全劇終”印在了全白的體恤衫上。

??“史上最嚴(yán)限購令”之后,也給該行業(yè)帶來了連鎖反應(yīng),開發(fā)商拿地開始變得十分謹(jǐn)慎,集團(tuán)公司對區(qū)域投資決策也進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整;大批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員轉(zhuǎn)戰(zhàn)省外,大部分去了廣西北海、防城港及云南西雙版納等地。

??“錦誠”在10周年慶典上,也為過去10年海南樓市調(diào)控政策進(jìn)行了梳理——

??從2013年“??谙逎q,房價增幅不高于收入增幅”,到2015年“海南省去庫存方案,促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”,再到2016年“‘雙暫?!瘯r代,調(diào)控升級”;從2018年“??谙迌r17300元”“全省全域限購”,到2021年“全島商辦限300平方米分割單元”,再到2022年“海口限價放寬,主推城市更新”……

??10年間,海南樓市調(diào)控政策及“補(bǔ)丁政策”密集發(fā)布。以海南“全域限購”政策為例,至今已執(zhí)行了5年之久。

??在近幾年海南省房協(xié)的年會上,海南房企大佬都要吐槽行業(yè)的境遇:樓市低迷,企業(yè)整體經(jīng)營狀況不佳,資金壓力大,企業(yè)大幅裁員……

??從“歡迎到海南買房”到“購房門檻抬高”,海南房地產(chǎn)在10年里發(fā)生了深刻的變化。

??記者也注意到一個細(xì)節(jié),從2018年開始,海南統(tǒng)計部門發(fā)布季度或年度統(tǒng)計數(shù)據(jù),不再以專題簡析的形式,專門解讀“海南房地產(chǎn)開發(fā)運行情況”。在此前,“房地產(chǎn)開發(fā)運行”解讀卻是“重頭戲”。

??海南“以壯士斷腕決心擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴”的提法,也是始于2018年。盡管房地產(chǎn)并非海南三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),但它仍是十二個重點產(chǎn)業(yè)之一。但與過去相比,房地產(chǎn)在海南的“地位”已不再凸顯。

??海南力推安居房項目,并就“安居房建設(shè)和管理”上升至立法層面。為突出住房保障屬性,此前“安居型商品住房”的提法被簡縮的“安居房”替代。

??《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃》中明確,“十四五”期間,海南省要建設(shè)25萬套安居房,新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬戶(含發(fā)放住房補(bǔ)貼),穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造,完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)21萬戶。

??今年年初召開的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議,“城市更新”被重點提及。海南兩大重點城市,三亞仍著力安居房項目建設(shè),??诹コ鞘懈?,開工的14個城市更新項目一級開發(fā)總投資超過500億元。

??值得一提的是,去年7月,???7家企業(yè)共同發(fā)起成立了“??谑谐鞘懈聟f(xié)會”,他們希望以抱團(tuán)的方式在城市更新中有所作為。

??海南在努力擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴,已經(jīng)從最初的口號付諸了行動,并正在積極探索和致力于構(gòu)造符合海南省情的住房保障體系。今年8月2日,海南省政府召開專題會議,研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系。

??10年路口上的抉擇

??那么,10年里,海南究竟出讓了多少土地,又蓋了多少商品住宅呢?

??“錦誠”方面專門做了一個統(tǒng)計:在過去10年間,海南出讓商品房(含商品住宅及商辦)建設(shè)用地1884宗、共計92457畝,這相當(dāng)于4.5個??诤5閸u的面積。

??其中,住宅用地出讓建筑面積6341萬平方米,相當(dāng)于350個三亞鳳凰島計容建筑面積;全省商辦用地出讓建筑面積4541萬平方米,相當(dāng)于330個海航總部大樓。

????谏唐纷≌鶅r在10年間漲幅132%,這也印證了律師顧清艷“買一套賺一套”的說法。

??10年間,海南商品住宅均價變化:海南從11282元/平方米,漲至18623元/平方米,漲幅65%。其中,海口從7493元/平方米漲至17355元/平方米,漲幅為132%;三亞從22373元/平方米漲至28142元/平方米,漲幅為26%。

??但是,在房價10年變化的背后,二手房價格倒掛及“流通性差”,在當(dāng)前??谑且粋€不爭的事實。

??前不久,顧清艷與記者聯(lián)系,因為個人家庭原因,她想把??谖骱0兜哪翘追慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓。她告訴記者,她參考了周邊的房價,以19000元/平方米掛網(wǎng)轉(zhuǎn)讓,“兩個月了,除了幾個中介給我打了電話,幾乎無人問津。”

??2018年以后,當(dāng)初雄心勃勃進(jìn)駐海南的房企,部分已將重心轉(zhuǎn)移他地,有些區(qū)域公司被降格為城市公司,有些在項目停滯的邊沿奮力支撐。

??但有些房企及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的角色轉(zhuǎn)為城市運營服務(wù)商,或依企業(yè)自身優(yōu)勢及時調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

??手頭資金充裕的彭江擇本來不想再從事房地產(chǎn)行業(yè),但在好友極力說服下,于去年在??谝豢跉膺B拿下兩宗商品住宅地塊。作為本地房企,在眾多房企尚處于觀望態(tài)度之下“逆勢而為”,動輒數(shù)億元拍地確實需要巨大的勇氣。

??作為本土企業(yè)的海南福安集團(tuán),早在2016年開始企業(yè)轉(zhuǎn)型。去年10月,福安集團(tuán)“掌門人”連式林接受中房報記者專訪時稱,2016年以后,他們就很少再做傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā),企業(yè)轉(zhuǎn)型開始做共享農(nóng)莊、農(nóng)旅康養(yǎng)等項目開發(fā)和運營。

??保利、萬科、北辰等房企在海南也深度涉足安居房開發(fā)建設(shè);仁恒置地與美視集團(tuán)合作并全面操盤360余畝的海口美視高爾夫項目于上月開工,這種“你出地+我出錢”的“聯(lián)姻”方式,也是企業(yè)實現(xiàn)共贏的一種模式。

??被朋友稱為“老王”的王路,再度闖入地產(chǎn)行業(yè),從最初4人合伙制的“智囊團(tuán)”,發(fā)展至今已是70多人的新型地產(chǎn)服務(wù)商。

??實際上,王路及其企業(yè)發(fā)展,就是海南房地產(chǎn)這10年發(fā)展的縮影。

??即便如此,王路及其合作伙伴也面臨著企業(yè)發(fā)展瓶頸和壓力,他們也試圖改變。比如依托現(xiàn)有的“房地產(chǎn)傳統(tǒng)服務(wù)”平臺基石,進(jìn)行科技賦能,比如導(dǎo)入AI技術(shù)的運用。

??在臺上,王路動情地說,告別“宏大敘事”的過去,專注“精細(xì)化生存”的未來,做時代的企業(yè),從而影響時代。(文中彭江擇、顧清艷為化名)

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

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