市場克而瑞康養(yǎng) 2023-08-30 08:17:40 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??中國老齡化進(jìn)程正由快速發(fā)展期邁入飛速發(fā)展期。
??據(jù)國家衛(wèi)健委預(yù)測,“十四五”時(shí)期,60歲及以上老年人口總量將突破3億,占比將超過20%,進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右,60歲及以上老年人口將突破4億,在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%,進(jìn)入重度老齡化階段。
??“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”成為了各行業(yè)競相角逐的重要賽道,養(yǎng)老市場床位供給正迎來“大爆發(fā)”。
??基于企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模大小,康養(yǎng)行業(yè)格局已初步形成。克而瑞康養(yǎng)數(shù)據(jù)顯示,2023中國康養(yǎng)企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模TOP50企業(yè)床位總規(guī)模共計(jì)53.7萬張,其中,TOP20市場比重達(dá)67.7%。
??房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一,涉房企業(yè)床位擁有量占比僅16.5%,市場容量遠(yuǎn)低于行業(yè)預(yù)期。未來,房企搶灘養(yǎng)老行業(yè)仍面臨五大挑戰(zhàn)。
??近年來,養(yǎng)老市場展現(xiàn)出巨大增長潛力,2023年將成為養(yǎng)老大年。
??據(jù)克而瑞康養(yǎng)測算,2023年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到9.9萬億,2025年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破12萬億元,2030年將突破20萬億元。未來5年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將提前完成產(chǎn)業(yè)培育期,正式邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。
??各類企業(yè)主體正加速從多角度切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從克而瑞康養(yǎng)發(fā)布的《2023中國康養(yǎng)企業(yè)養(yǎng)老床位規(guī)模TOP50》可以明顯看出,中國養(yǎng)老市場床位迎來爆發(fā)式供給。
??TOP50企業(yè)在建在營養(yǎng)老床位共計(jì)53.7萬張,其中養(yǎng)老床位量超過3萬張的企業(yè)有3家,1-3萬張的企業(yè)有13家,0.5-1萬張的企業(yè)有25家,半數(shù)企業(yè)床位規(guī)模在0.5萬張之1萬張之間。0.5萬張以下的企業(yè)有9家。
??與此同時(shí),行業(yè)集中度進(jìn)一步凸顯。
??從企業(yè)床位集中度看,TOP3的企業(yè)床位量占前50強(qiáng)的比重達(dá)28.2%,占比接近三成。TOP10企業(yè)床位總規(guī)模達(dá)到26萬張,占前50強(qiáng)的比重達(dá)到46.8%,接近半數(shù)床位集中在TOP10 企業(yè)。另外,TOP20市場比重達(dá)67.7%,占比超過七成,行業(yè)集中度進(jìn)一步凸顯。
??從企業(yè)類型來看,民企布局養(yǎng)老可謂“一馬當(dāng)先”,從企業(yè)養(yǎng)老床位TOP50對(duì)應(yīng)的企業(yè)類型看,民營企業(yè)布局的床位量合計(jì)為35.4萬張,占比65.8%,國央企(含國資控股企業(yè))養(yǎng)老床位量約18.4萬張,占比34.2%,未來隨著地方性國央企康養(yǎng)集團(tuán)不斷探索,床位規(guī)模將持續(xù)爆發(fā)。
??險(xiǎn)資布局養(yǎng)老迎來新轉(zhuǎn)向,一場“劇烈博弈”正加速到來。
??TOP50企業(yè)中,險(xiǎn)資企業(yè)占了9席,其中,泰康人壽床位擁有量斷層式領(lǐng)先,截至6月30日,床位規(guī)模達(dá)到8.3萬張,占TOP50總量的15%。究其原因,2022年至今,泰康累計(jì)摘得9宗地塊與收購一處城市核心物業(yè),布局速度創(chuàng)下歷史最快。
??頭部險(xiǎn)資企業(yè)布局速度加快,尤其是2022年,險(xiǎn)企布局養(yǎng)老服務(wù)呈現(xiàn)“井噴式”增長。
??從險(xiǎn)企“首進(jìn)”養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域來看,險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域可追溯到十多年前,2021年之前,平均每年保持2-3家險(xiǎn)企“首進(jìn)”的節(jié)奏,一直到2022年,險(xiǎn)企入局的戰(zhàn)略節(jié)奏迎來新轉(zhuǎn)變,呈“扎堆性”涌入趨勢(shì),全年共有9家險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域,創(chuàng)歷史新高。
??實(shí)際上,險(xiǎn)資入局養(yǎng)老有著天然的優(yōu)勢(shì),險(xiǎn)企的低成本資金與“投資大、回收周期長”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)匹配度高,同時(shí)也是比較好的資產(chǎn)配置方式。養(yǎng)老的融入可以使險(xiǎn)企的資產(chǎn)與負(fù)債在長周期運(yùn)行中更加合理,緩解資產(chǎn)負(fù)債“長短錯(cuò)配”壓力。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)下,養(yǎng)老市場為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展提供新動(dòng)能。
??房企作為入局康養(yǎng)的主要企業(yè)類型之一,市場容量遠(yuǎn)低于行業(yè)預(yù)期,涉房企業(yè)床位擁有量僅8.85萬張,占比16.5%。TOP50榜中,有10家涉房企業(yè),TOP10企業(yè)僅1家(燕達(dá)集團(tuán)1.5萬張)。
??聚焦典型房企來看,市場容量進(jìn)一步壓縮。
??據(jù)克而瑞康養(yǎng)不完全統(tǒng)計(jì),截至2023年8月30家入局康養(yǎng)的典型房企中,只有8家典型房企床位規(guī)模進(jìn)入TOP50榜單,8家典型房企截至6月30日床位量只有6.8萬張,占比僅12.7%。
??典型房企中僅華潤和保利床位量超過1萬張,萬科、綠城床位量緊隨其后,規(guī)模不足1萬張,整體來看,典型房企養(yǎng)老床位的市場占有率普遍較低。
??另外,從未入榜的典型房企來看,除碧桂園和朗詩床位量超2000張,其他典型房企床位規(guī)模普遍在2000張以下。
??這背后有兩大原因:
??首先,房企存量物業(yè)項(xiàng)目較多,但運(yùn)營服務(wù)較弱,同時(shí)并非所有項(xiàng)目都適合做康養(yǎng),需要看項(xiàng)目配套、地段、以及項(xiàng)目特點(diǎn)等。
??此外,更為重要的是,目前尚未形成長周期、低成本的資金閉環(huán)模式,房企進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域是通過部分項(xiàng)目行業(yè)試水或項(xiàng)目試點(diǎn),并沒有像險(xiǎn)資企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模拓展。
??房企入局養(yǎng)老行業(yè),仍面臨五大問題。
??首先,融資挑戰(zhàn)。在房企主業(yè)資金鏈吃緊的背景下,房企如何獲得長期低息資金,如何形成很好的融資閉環(huán)是發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要挑戰(zhàn)。
??第二,運(yùn)營服務(wù)不足。房企基本是快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目,傳統(tǒng)的運(yùn)營模式并不完全適用于養(yǎng)老,對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)能力的欠缺是亟需補(bǔ)足的短板。
??第三,營銷方式轉(zhuǎn)變。房企做養(yǎng)老會(huì)很自然地將過去做住宅那一套階段式營銷打法照搬過來,而養(yǎng)老項(xiàng)目講究的是持續(xù)性。另外,傳統(tǒng)地產(chǎn)宣傳渠道并不能有效觸達(dá)目標(biāo)群體,得開拓有效的新渠道。
??第四,人才嚴(yán)重短缺。房地產(chǎn)企業(yè)要想成功轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老項(xiàng)目,人才是必不可少的。傳統(tǒng)的運(yùn)營管理人員并不能滿足全產(chǎn)業(yè)鏈的基本養(yǎng)老服務(wù)要求,前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)銷售方面的人才相對(duì)充足,但后期運(yùn)營、醫(yī)療、護(hù)理、服務(wù)等環(huán)節(jié)人才相對(duì)空白,需要大量相關(guān)領(lǐng)域、行業(yè)人員,尤其養(yǎng)老服務(wù)人才。
??第五,盈利困境。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期長,回報(bào)率低,所需資金量巨大。除了前期建設(shè)外,核心是“養(yǎng)老”,還需要一系列配套服務(wù),包括醫(yī)療、娛樂、生活、護(hù)理、設(shè)施等方面的投產(chǎn)。后期的裝修、醫(yī)療器械、保健設(shè)施、體檢設(shè)施、健身器材等是一筆很大開銷,后續(xù)還有醫(yī)療、護(hù)理等人員的支出需要維持,資金運(yùn)營較困難。現(xiàn)有房企資金的來源一般由自有資金、外部借款及銀行貸款,對(duì)于開發(fā)商來說長期的還款壓力較大。
??隨著政策紅利與規(guī)模性“新老年人”康養(yǎng)需求的雙向加持,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資迎來爆發(fā)窗口期,與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的各類企業(yè)陸續(xù)入場,并邁入戰(zhàn)略性擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的新周期。
??目前,康養(yǎng)市場供給端呈多元化特征,“多主體保障、多渠道供給”的市場格局正加速成型,并且行業(yè)集中度已初步建立。
??人口老齡化的必然趨勢(shì)為房企入局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了許多機(jī)會(huì),但未來市場容量仍有待進(jìn)一步提升。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論